（2015）沧民终字第209号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-10-28
案件名称
李如玉、黄桂娟等与杨利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨利,李如玉,黄桂娟,姬萌,王洪珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沧民终字第209号上诉人（原审被告）杨利。被上诉人（原审原告）李如玉。法定代理人李淑华。被上诉人（原审原告）黄桂娟。被上诉人（原审原告）姬萌。被上诉人（原审原告）王洪珍。四被上诉人委托代理人吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。上诉人杨利因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第1393号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，原告李如玉、黄桂娟、姬萌、王洪珍四人在2009年各买一套国贸商铺，后又因开发商沧州中诚房地产开发有限公司不能如约履行，经与沧州市运河区政府协商，最后决定可以退钱，也可以换房。换房是该公司开发的孔雀城期房和凤凰城现房。每平方米比出售价少600元。被告杨利经与四原告协商，由其本人挑选期房孔雀城小区25号楼二单元2层201房。四原告在被告挑选房屋后在2014年2月18日四原告与被告杨利订立房屋转让协议，约定四原告将孔雀城B区25-2-2-201房屋（面积119.89平方米）转让给被告杨利，总价款542814元，定金12000元（在当日交清），约定在2014年6月30日前，杨利付房款502814元，在房屋改名时将尾款40000元（含定金12000元）付清。如四原告不能免费负责改名于杨利名下，原告应返还定金，并赔偿杨利人民币50000元。杨利不能在6月30日前给付四原告房款502814元，原告有权自行处理房屋所有权，杨利赔偿四原告人民币50000元。协议订立当日，被告即交付四原告定金12000元。至6月29日和30日，四原告多次与被告杨利通电话并见面，催交房款502814元，但被告杨利均推脱未给。四原告为此诉至原审法院，要求解除原、被告所签订的协议书，被告交付四原告的定金12000元不予返还，并赔偿原告违约损失50000元，诉讼费由被告负担。一审认为，四原告与被告杨利订立的房屋转让协议是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，依法予以认定。合同订立后，原被告双方应一秉诚意，善意履行合同，否则应负违约责任。从本案查明的事实看，原告提交的协议、录音资料等证据，被告杨利质证均认可其真实性，被告杨利在录音中称不给钱是因四原告卖出的房子不真实，是骗他，后来又说没钱。一审认为，被告杨利认可是其本人所选期房，而且四原告在其选定房屋后才与沧州中诚房地产开发有限公司订立的房屋预定协议，后原、被告双方订立了房屋转让协议书。因此，被告以房屋不真实不付款的理由不予支持。同时被告杨利2014年6月30日下午在河北银行大厅走动的录像，不能证实其给四原告付款的事实，且在四原告与其本人在8月25日上午谈话录音中承认是其本人做错了，故对该录像的证明效力不予认定。依据双方协议约定，一审认为在2014年6月30日前被告未能给付原告房款502814元，已构成重大违约，过错应完全归责于被告杨利。原告诉求解除双方的房屋转让协议于法有据，予以支持。同时，协议约定，被告在2014年6月30日前不能给付房款502814元，被告应赔付原告50000元人民币，一审认为，该约定属于违约责任，亦是双方真实意思表示，但该约定违约金数额过高，一审酌定违约金为40000元。同时根据合同法规定，即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，原告应获得赔偿的违约金，应扣除被告已交定金12000元，即还应支付原告违约金28000元。依照《合同法》第六十条，第九十四条，第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除四原告与被告在2014年2月19日订立的房屋转让协议。二、被告杨利给付四原告违约金28000元。限判决生效后十日内履行完毕。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1350元，由四原告李如玉、黄桂娟、姬萌、王洪珍共同负担594元，由被告杨利负担756元。判后，被告杨利不服一审民事判决，向本院提出上诉，其上诉理由是：一、一审审判程序严重违法。8月25日的录音没有质证，一审予以认定。二、一审判决认定事实及适用法律错误，（一）、一审认定房屋买卖合同成立并生效缺乏法律依据.（二）即便是合同有效，上诉人依法享有抗辩权。（三）被上诉人未能如期收取房款，是自身原因造成的，是故意的。（四）本案不涉及《合同法》所规定的法定解除条件。故请求撤销原判，发回重审或依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。另查，一审庭审中，上诉人对四被上诉人提供的6月30日和8月25日两次手机录音笔录的真实性无异议。本院认为，上诉人与四被上诉人订立的房屋转让协议合法有效。合同订立后，双方应按约履行合同，否则应负违约责任。从本案查明的事实看，四被上诉人提交的协议、录音资料（包括8月25日的录音）等证据，上诉人质证均认可其真实性，上诉人在录音中称不给钱是因四被上诉人卖出的房子不真实，是骗他，后来又说没钱。因上诉人认可是其本人所选期房，而且四被上诉人在其选定房屋后才与沧州中诚房地产开发有限公司订立的房屋预定协议，后双方订立了房屋转让协议书。因此，上诉人以房屋不真实不付款的理由不予支持。2014年6月30日下午，上诉人在河北银行大厅走动的录像，不能证实其给四被上诉人付款的事实，且在四被上诉人与其本人在8月25日上午谈话录音中承认是其本人做错了，故对该录像的证明效力不予认定。依据双方协议约定，在2014年6月30日前，上诉人未能给付四被上诉人房款502814元，已构成重大违约，过错应完全归责于上诉人。四被上诉人诉求解除双方的房屋转让协议于法有据，予以支持。根据协议约定，上诉人在2014年6月30日前不能给付房款502814元，上诉人应赔付四被上诉人50000元人民币，该约定属于违约责任，原审认为双方约定违约金数额过高，酌定违约金为40000元并无不当。根据合同法规定，即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，四被上诉人应获得赔偿的违约金40000元，应扣除上诉人已交定金12000元，上诉人还应支付四被上诉人违约金28000元。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人杨利负担。本判决为终审判决。审判长 于振东审判员 李宗哲审判员 郭亚宁二〇一五年四月七日书记员 崔振文 关注微信公众号“”