（2014）泸民终字第550号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-16
案件名称
匡柱涛与曾显超、赵凤高房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
匡柱涛,曾显超,赵凤高
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泸民终字第550号上诉人（原审被告）匡柱涛，男，生于1930年6月6日，汉族，四川省合江县人。被上诉人（原审原告）曾显超，女，生于1952年9月14日，汉族，四川省合江县人。被上诉人（原审原告）赵凤高（又名赵奋高），男，生于1953年9月12日，汉族，四川省合江县人。上诉人匡柱涛因与被上诉人曾显超、赵凤高房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2014）合江民初字第2185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月19日在合江县合江镇仁家沟38号门市（即本案租赁房屋内）公开开庭审理了本案。上诉人匡柱涛，被上诉人曾显超参加了诉讼，被上诉人赵凤高未参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2011年5月9日，原告曾显超与被告匡柱涛签订了《租房合同》，该合同约定：1、甲方（原告）自愿将仁家沟门市租与乙方（被告）使用；2、租期从2011年5月9日起至2012年5月9日止；3、月租400元／月，按季度支付房租，先付租金后使用，乙方支付压（押）金400元给甲方，乙方必须提前十五日付下月房租给甲方，乙方不得转租、转让、转借；4、甲方不得无故收回此房，乙方不得无故终止；交房后的水、电、气、光纤物业费、电话费由乙方负责，之前由甲方交费；双方如有变动，必须提前一个月通知对方，乙方在停租期间甲方不退租金等。合同签订后，被告匡柱涛向原告交付了400元押金，合同租期届满后，从2012年5月9日起，双方没有另行签订租赁合同，租金上调为500元／月，每3个月支付1次，租金交到了2014年8月8日。另查明，原告为被告垫付了2014年6月、7月两月水电费共计272.5元。2014年7月29日，原告要求被告支付已垫付的水电费发生纠纷。原告赵凤高与原告曾显超于1973年10月20日登记结婚，诉争租赁门市系登记于原告赵凤高名下。原、被告双方因本案纠纷曾经合江县合江镇百花亭社区调解未果，诉讼来院。原判认为，原告曾显超与被告匡柱涛签订的《租房合同》是双方真实意思表示、合法有效，该合同约定的租期从2011年5月9日起至2012年8月9日止。从合同约定租期的内容来分析，双方约定了合同履行的起始日和合同到期日，期满后，双方实际继续租赁，没有另订立书面合同，应属不定期租赁合同，原告经通知被告后可以依法随时解除不定期租赁合同，但原告应将400元的保证金予以退还。租金已按每月500元履行两年多，说明双方已认可租金为每月500元。原告为被告垫付的272.5元水电费，按合同约定应由被告负担，被告应该给付原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条（当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人）之规定，判决：“一、解除原告曾显超、赵凤高与被告匡柱涛于2011年5月9日签订的《租房合同》；被告匡柱涛于本判决生效之日起十日内腾空租赁房屋并交付原告曾显超、赵凤高。二、被告匡柱涛于本判决生效之日起十日内向原告曾显超、赵凤高支付租金（租金从2014年8月9日起按每月500元支付至本判决生效之日止）。三、原告曾显超、赵凤高应退还被告匡柱涛押金400元，被告匡柱涛应向原告赵凤高、曾显超支付由其垫付的水电费272.5元，品迭后原告赵凤高、曾显超退还被告匡柱涛款127.5元，于本判决生效之日起十日内支付被告。如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告匡柱涛负担。”宣判后，上诉人匡柱涛不服一审判决，向本院提起上诉。其主要理由是：物管开具的水电费票据金额涉嫌多收，被上诉人未经允许支付，且水电费与租赁合同的解除没有关系，请求依法改判。被上诉人曾显超答辩要求匡柱涛搬离出租房屋，并将水电费交清。二审期间，上诉人匡柱涛向本院提交了以下证据：1、2014年1-7月水电费收据复印件。拟证实1-5月的水电费交清，6、7月因金额太多，没有交。被上诉人质证称，因上诉人6、7月未交费，整栋楼停电后我女儿才将欠费缴清。本院依职权向物管收费人员罗有清作了询问笔录。本院对以上证据结合全案其他证据予以综合认定。本院二审查明，被上诉人向物管支付的金额为272.52元，收据上注明“上半年欠132元”，其余140.52元为2014年6、7月水电费，其他法律事实与一审查明的事实一致，予以确认。二审中，本院依法主持双方调解，经调解未达成一致意见。本院认为，上诉人与被上诉人2011年5月9日签订的租赁合同为定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，该合同到期后上诉人匡柱涛继续使用该房屋，被上诉人接受租金的行为性质为续租，租期为不定期。被上诉人在合江县合江镇百花亭社区调解时已有不愿意继续出租的意思表示，调解未果诉至法院要求解除租赁合同关系，符合不定期租赁合同解除的条件。故原审判决解除2011年5月9日租房合同支付租金符合法律规定。关于上诉人认为其未让被上诉人垫付水电费及物管多收取水电费的问题。本院认为，虽租赁合同约定由上诉人缴纳水电等相关费用，但房屋所有权人是法律上当然缴费义务人，物业管理公司当然可以向被上诉人收费，且本案被上诉人支付费用的前提是上诉人拒绝支付费用导致所在整栋楼停电，并不存在主观恶意。关于是否多收取了水电费问题，被上诉人主张垫付的金额272.50元提交了物业管理公司开具的收据为凭，该收据与本院向收费人员罗有清的调查笔录相符。虽上诉人持有2014年1-5月收费收据，但上诉人长期以电费过多为由拒绝缴费的情况客观存在，收费员罗有清将未收足的上半年欠费132元记载于6月收据上符合生活常理，上诉人上诉请求不能成立。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人匡柱涛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 剑审判员 王志红审判员 李 霞二〇一五年四月七日书记员 潘春艳 来源：百度搜索“”