（2015）西中民一终字第00161号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-08
案件名称
陕西保亿隆基物业服务有限公司与孙志龙物业服务合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙志龙,陕西保亿隆基物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00161号上诉人（原审被告）孙志龙，男，1988年7月16日出生，汉族，无业，住西安市含元路***号保亿风景大院********室。委托代理人吴金生，女，1967年11月24日出生，汉族，无业，住西安市含元路***号保亿风景大院********室。被上诉人（原审原告）陕西保亿隆基物业服务有限公司，住所地西安市新城区含元路15号华荣风景大院营销中心204室。法定代表人董菁，该公司总经理。委托代理人丁鑫，北京中盈（西安）律师事务所律师。上诉人孙志龙因与被上诉人陕西保亿隆基物业服务有限公司（以下简称保亿隆基公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2014）新民初字第00481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。2014年1月23日保亿隆基公司诉至原审法院称，2011年3月15日，其与孙志龙签订《前期物业服务协议》，约定由其为孙志龙所有的位于西安市含元路158号保亿风景大院36-1-304室的商铺提供物业管理服务；孙志龙应按协议约定向其支付物业管理服务费及其他费用。协议签订后，保亿隆基公司按约向孙志龙提供了物业管理服务，但孙志龙截止2014年1月15日尚未缴纳物业管理服务费7280.46元、暖气费7421.04元、水费1859元、电费15510元。保亿隆基公司多次催缴上述费用，孙志龙至今仍拒不支付。孙志龙的欠费行为已对保亿隆基公司造成经济损失，故诉至法院，请求法院依法判令孙志龙补交物业管理服务费7280.46元、暖气费7421.04元、水费1859元、电费15510元；判令孙志龙支付违约金3945元（自孙志龙逾期之日起暂算至2014年1月15日止）。孙志龙辩称，保亿隆基公司没有打扫楼道卫生，无人管理维护暖气管道，孙志龙一直没有使用过暖气。保亿隆基公司未尽到物业服务义务，故对其主张的物业管理费、暖气费不予认可。保亿隆基公司安装的外置电表读数不准确，孙志龙多次要求对电表进行鉴定均未得到妥善处理，故对保亿隆基公司主张的电费不予认可。保亿隆基公司所述其36-1-304室商铺的建筑面积计算有误。表示不同意保亿隆基公司诉请。原审法院经审理查明，孙志龙系西安市新城区含元路158号保亿风景大院36幢1单元304室商铺的所有权人。2011年3月15日孙志龙与开发商陕西保亿置业有限公司办理了上述房屋收楼交接手续。2011年3月15日，保亿隆基公司（甲方）与孙志龙（乙方）就上述房屋签订《前期物业服务协议》，约定在小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止甲方向乙方提供房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目的维护、修缮、服务与管理，并依据本协议向乙方收取物业管理服务费；乙方遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：多层洋房住宅每月每平米0.8元，小高层、高层洋房住宅每月每平米1.2元，商铺每月每平米3.2元，电梯费用每月每平米0.3元（以8层为中间层，上下每层逐层增减0.02元）；风景大院属于小区集中供暖设备，暖气费按照小区供暖设备运行成本分摊、预收，供暖结束后实际发生多退少补；乙方应于入伙（即按照《商品房销售合同》内约定的交付时间或者实际办理交付手续时间当日两者以先发生者为准）之日起以现金形式预缴为期5个月的物业管理费、专项维修资金。之后以季度为周期，即分别于每季度首月15日前以现金或银行转账代扣形式（代扣手续费由业主支付）预缴当期季度的费用，业主逾期未支付物业管理服务费的，从逾期之日起支付违约金（违约金计算公式：应缴纳物业管理服务费×3‰×违约天数）。逾期两个月或以上仍未交清者，物业公司将按照有关法律法规督促业主交清所欠之物业管理服务费，由此所发生的一切费用及责任由业主承担。暖气费根据市政规定供暖时间及使用人建筑面积提前预付；物业管理服务收费按法定产权面积计收；违约责任：1、甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的甲方承担相应法律责任。2、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任。3、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并按提高乱收费或乱收金额的5％向乙方支付违约金。4、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并收取违约金，或采取法律赋予的权利予以追收。合同中双方还约定了免责条款、甲乙双方其他权利义务内容等。2012年新城区保亿风景大院业主委员会成立，自此该业主委员会代表保亿风景大院全体业主和物业使用人每年与保亿隆基公司签署物业服务合同，约定由保亿隆基公司对保亿风景大院小区提供物业管理服务；物业管理服务费同前述的《前期物业服务协议》内容一致。其他各项收费：水费3.65元／吨（住宅）、5.5元／吨（商铺）、18元／吨（特行），电费0.65元／度（住宅）、1.2元／度（商铺）。风景大院属于小区集中供暖设备，暖气费按照小区供暖设备运行成本测算并遵照物价局规定公示全体业主后备案制实施收费，同时严格执行国家相关法律、法规。垃圾费：6元／月／户。协议签订后，孙志龙缴纳了部分物业管理服务费，但自2013年5月起一直欠付物业管理服务费、水电费、暖气费。保亿隆基公司经催要未果遂诉至法院。审理中，保亿隆基公司提供了孙志龙所有的36幢1单元304室商铺外置电表读数照片，显示电表读数为013542。孙志龙对保亿隆基公司主张的电费有异议，申请对其商铺外的电表读数的准确性进行鉴定。后因孙志龙不按要求缴费，鉴定无法进行。经法院核实孙志龙所有的36幢1单元304室商铺建筑面积为202.94平米。2014年5月8日，经现场勘查，孙志龙所有的36幢1单元304室商铺在勘查当日水表读数为0359，电表读数为014262。保亿隆基公司在保亿风景大院实行自备锅炉集中供暖，2011年、2012年、2013年三年保亿隆基公司自备锅炉供热价格在西安市新城区物价局登记备案的供热价格为：5.98元／月·m²。因孙志龙入住当年未缴纳暖气费，保亿隆基公司即采取割断处理，停止供暖。此后孙志龙一直未缴纳暖气费。2014年5月陕西保亿物业服务有限公司更名为陕西保亿隆基物业服务有限公司。原审法院经审理认为，保亿隆基公司与孙志龙之间所签的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，应认定合法有效。双方当事人均应自觉履行。保亿隆基公司在协议签订后对孙志龙所在的小区履行了物业服务义务，孙志龙亦应按照权利义务相一致的原则缴纳物业服务费、水电费、暖气费，但其未按约交纳相关费用，已构成违约，依法应承担违约责任。保亿隆基公司主张物业服务费、暖气费、水电费及违约金的诉请，于法有据，应予支持。具体数额参照《前期物业服务协议》、物价部门核准备案的供热价格、水电表读数、房屋产权证登记的建筑面积予以确定。孙志龙对保亿隆基公司安置的电表准确性提出异议，但未提供相应证据，故对其辩称理由依法不予采信。西安市新城区人民法院于2014年11月21日，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告孙志龙于本判决生效后十日内支付原告陕西保亿隆基物业服务有限公司物业管理服务费7143.5元、暖气费4368.9元、水费1859元、电费15510元。二、判令被告孙志龙于本判决生效后十日内支付原告陕西保亿隆基物业服务有限公司违约金3615.9元。三、驳回原告陕西保亿隆基物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费652元，由孙志龙承担。上诉人孙志龙不服向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，首先，被上诉人并未按《前期物业服务协议》中的规定履行物业服务。其次，上诉人商铺的水电表没有相关的合格手续，读数不准确，上诉人商铺的暖气管道，被上诉人从未维护过，上诉人也从未使用过暖气，一审判令暖气费与事实不符。2、一审法院判令其支付违约金与法相悖，上诉人根本不存在违约行为，不应承担此笔费用。综上，请求二审法院依法撤销西安市新城区人民（2014）新民初字第00481号民事判决书第一、二项内容，改判上诉人不应支付被上诉人物业管理服务费7143.5元，暖气费4368.9元，水费1859元，电费15510元，违约金3615.9元，共计32497.3元，或将该案发回重审。被上诉人保亿隆基公司针对上诉人孙志龙的上诉答辩称，其公司提供的物业管理和服务，符合其与孙志龙之间《前期物业服务协议》约定，本案涉诉商铺的水电表读数准确无误，孙志龙认为其公司提供的物业管理服务不符合约定，对水电表的准确性提出异议，但均未举出证据予以在证明，故该主张不能成立。被上诉人在每个采暖季开始时，均正常向涉案商铺供暖，但因孙志龙拒绝缴纳暖气费其公司为了避免损失扩大，即对欠费的涉诉房屋进行了供热隔断处理，按国家规定可按照供热总价的30%-60%收取基本的供热费。综上，上诉人的请求于法无据，应予驳回。本院经审理查明，2012年新城区保亿风景大院业主委员会成立，自此该业主委员会代表保亿风景大院全体业主和物业使用人每年与保亿隆基公司签署物业服务合同，约定由保亿隆基公司对保亿风景大院小区提供物业管理服务；物业管理服务费同前述的《前期物业服务协议》内容一致。其他各项收费：水费3.65元／吨（住宅），5.5元／吨（商铺），18元／吨（特行），电费0.65元／度（住宅），1.2元／度（商铺）。风景大院属于小区集中供暖设备，暖气费按照小区供暖设备运行成本测算并遵照物价局规定公示全体业主后备案制实施收费，同时严格执行国家相关法律、法规。垃圾费：6元／月／户。其余事实原审判决认定事实清楚。本院认为，孙志龙与保亿隆基公司之间所签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效协议。2012年新城区保亿风景大院业主委员会成立，其代表全体业主和物业使用人，每年签订《物业管理合同》，该合同系双方当事人真实意识表示，亦未违反法律禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应严格遵守。协议签订后，保亿隆基公司全面履行了合同义务，但孙志龙却未按合同约定缴纳相关费用，已构成违约，现保亿隆基公司依据合同主张物业服务费、暖气费、水电费及违约金，于法有据，该请求中合理部分应予支持。具体数额原审所做认定并无不当，应予确认。关于孙志龙上诉认为电表读数不准及保亿隆基公司不履行物业服务义务，证据不足，其所述不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费612元，由上诉人孙志龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 马莉莉审 判 员 李 刚代理审判员 马延环二〇一五年四月七日书 记 员 关晓兰 来源：