（2014）丛民初字第1566号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-19
案件名称
李红梅与邯郸市聚贤房地产开发有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市丛台区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李红梅,邯郸市聚贤房地产开发有限公司
案由
民间借贷纠纷
法律依据
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》：第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丛民初字第1566号原告李红梅，住丛台区。委托代理人李振军，河北诚研律师事务所律师。委托代理人赵成鸿，河北诚研律师事务所律师。被告邯郸市聚贤房地产开发有限公司（聚贤房地产公司），住所地：丛台区人民路68号院6-1-1号。法定代表人：郜晓华，该公司董事长。委托代理人郭保良，河北十力律师事务所律师。委托代理人张萌萌，河北十力律师事务所律师。原告李红梅与被告聚贤房地产公司为民间借贷纠纷一案，原告李红梅于2014年9月9日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行审理。原告李红梅的诉讼代理人李振军、赵成鸿、被告聚贤房地产公司的诉讼代理人郭保良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红梅诉称，2014年2月份，被告聚贤房地产公司对外发布其所开发楼盘聚贤名苑（位于展览路市环保局后面）认购的消息，原告李红梅得知这一消息后，就到被告聚贤房地产公司咨询，被告告诉原告李红梅，该楼盘2014年8月份开盘，现在认购可以比开盘时买便宜很多。原告李红梅于2014年2月26日与被告签订了认购诚意预约书。约定，原告李红梅交纳1000000元诚意金，期限为半年，被告聚贤房地产公司按月支付增值金，合同期满后返还诚意金，被告聚贤房地产公司以聚贤名苑1-1-403号和2-1-1103号房屋作为抵押，若被告聚贤房地产公司未能按约定支付诚意金和增值金，该抵押房屋归原告李红梅。预约书签订当天，原告李红梅就将1000000元交给了被告聚贤房地产公司。现在合同期限届满，被告聚贤房地产公司拒不履行其义务，为维护原告李红梅的合法权益，特提起诉讼。请求判令被告聚贤房地产公司返还原告李红梅诚意金1000000元，或依法将约定的抵押房屋折价抵偿；请求判令被告聚贤房地产公司继续支付增值金至判决执行完毕止；诉讼费由被告承担。原告李红梅为证实所述事实举出以下证据：1、原、被告双方于2014年2月26日签订的认购诚意预约书1份，用以证明双方签订被告聚贤房地产公司提供的格式合同，双方签字盖章，合同已经生效。被告聚贤房地产公司为规避法律将合同中约定的借款写为诚意金，利息写为增值金，但第三条又写为利息。依据合同的约定，原告李红梅借给被告聚贤房地产公司100万元，期限为六个月，年利率36%。根据合同第一条第一项约定，被告聚贤房地产公司以其聚贤名苑1-l-403号和2-1-1103号房屋抵押用于借款的担保。2、被告聚贤房地产公司于2014年2月26日开具的收款收据1份，用以证明原告李红梅依据双方借款合同已经支付借款100万元，被告聚贤房地产公司于2014年2月26日开具收据确认。3、转款凭证银行转账凭证一份，用以证明原告李红梅通过工行银行卡将100万元转入被告聚贤房地产公司指定账户，原告李红梅已经实际履行合同。4、聚贤名苑的广告宣传单1份，用以证明被告聚贤房地产公司在签订合同时，房屋主体已经建成。被告聚贤房地产公司对原告李红梅所举证据发表如下质证意见：对证据1，认购诚意预约书真实性无异议，对合法性有异议，被告聚贤房地产公司没有办理预售房许可证，不能签订该协议。该合同约定年利率为36%，说明双方实际为借贷关系，预约方式关于房屋抵押是无效的。签订协议时，主体没有盖起来，当时标的物是不存在的。对证据2、3，收款收据、银行转账凭证无异议。对证据4，广告宣传单已超过举证期限，不能证明签订协议时标的物已经建成。被告聚贤房地产公司辩称，原、被告双方签订的认购诚意预约书无效，实际是借贷关系。我公司愿意偿还原告李红梅的借款本金。被告聚贤房地产公司未举出相关证据。经审理查明，2014年2月26日，原、被告双方签订了一份由被告聚贤房地产公司提前印制的填充式认购诚意预约书。约定，原告李红梅有认购“聚贤名苑”住宅的意向，自愿交纳诚意金1000000元；若诚意金超过400000元以上，被告聚贤房地产公司将聚贤名苑1-1-403号和2-1-1103号房屋暂时抵押给原告李红梅；半年签约期满，被告聚贤房地产公司按约定退还原告李红梅诚意金和增值额，抵押权自行解除；若被告聚贤房地产公司未能按约定支付原告李红梅诚意金和增值额，抵押房屋归原告李红梅；诚意金可随时退领或在购房时充抵房款；诚意金升值期限为半年，年利率按36%实行；按月结息。认购诚意预约书签订后，原告李红梅通过银行卡转给被告聚贤房地产公司1000000元。当日，被告聚贤房地产公司为原告李红梅开具了收款收据。被告聚贤房地产公司先后于2014年5月5日、8月3日、9月4日三次付给原告李红梅共计185000元。尚欠原告李红梅借款本金1000000元未付。本院认为，从原告李红梅举证的认购诚意预约书内容分析，名为认购诚意预约书实为借款协议，诚意金即为借款本金、增值额即为约定利息。被告聚贤房地产公司收到原告李红梅1000000元后，于2014年5月5日、8月3日、9月4日三次付给原告李红梅共计185000元，应视为支付2014年2月26日至2014年9月4日期间190日的利息。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”依据中国人民银行同期同类贷款利率的规定，贷款年利率为6.55%，四倍利率为26.20%。原、被告双方约定的年利率36%，超过了中国人民银行同期同类贷款利率的规定，超出部分的利息不予保护，应纳入偿还借款本金中。根据中国人民银行同期同类贷款利率年26.20%计算，被告聚贤房地产公司所偿还的185000元中，应支付的利息为136383.56元，其余48616.44元应纳入借款本金中。故被告聚贤房地产公司应偿还原告李红梅借款本金951383.56元。关于原告李红梅被告聚贤房地产公司继续支付增值额即利息问题，原、被告双方约定的增值额明显超出银行同类贷款利率的四倍。应按银行同类贷款利率的四倍在本案执行程序中另行计算。关于原告李红梅要求将抵押房屋折价抵偿问题，属于行使抵押权。由于原、被告双方签订的认购诚意预约书系被告聚贤房地产公司提前印制的填充式合同，约定的抵押物面对的主体不确定，该合同条款不发生法律效力。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：被告邯郸市聚贤房地产开发有限公司于本判决生效之次日偿还原告李红梅借款本金951383.56元，并支付自2014年9月5日起至本判决生效之日止的银行利息，银行利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，在本案执行程序中另行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告邯郸市聚贤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 曹新军人民陪审员 周科红人民陪审员 张秋生二〇一五年四月七日书 记 员 连 波 更多数据：