（2012）顺民初字第181号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-25
案件名称
北京威德酒店物业管理有限公司与高艳青物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京威德酒店物业管理有限公司,高艳青
案由
服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2012）顺民初字第181号原告北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，组织机构代码77637919-3。法定代表人李明，董事。委托代理人王君，女，1981年1月21日出生，北京威德酒店物业管理有限公司法务。委托代理人洪虹，女，1977年8月3日出生，北京威德酒店物业管理有限公司人力资源主管。被告高艳青，女，1979年10月22日出生。委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。委托代理人李玉珍（高艳青之母），1952年7月23日出生。原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业）与被告高艳青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告威德物业的委托代理人王君、洪虹，被告高艳青及其委托代理人曹金发、李玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德物业诉称：高艳青与北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）于2007年10月31日签署了《北京市商品房现房买卖合同》。合同第十九条约定出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京威德酒店物业管理有限公司。前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元／月·平方米（地上建筑面积），按季收取，买房人应在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。被告房屋地上面积为420.74平方米，每月应交纳物业费3483.73元。被告现拖欠原告2008年10月7日至2009年4月15日及2010年4月16日至2011年12月31日的物业费93363.89元未交纳。原告多次催要，被告至今未交纳。根据2007年10月31日被告签字认可的《金碧湖畔花园业主临时公约》（以下简称公约）第六章第二十九条第四款的规定：“在支付了首次管理费后，业主每三个月（下称“每期”）向物业管理企业交纳本季度的物业管理费。”公约第六章第二十九条第五款规定：“如果业主在任何应付款项的付款期限届满之日的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就迟延付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之次日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算······”。综上，请求法院判令：1.被告支付原告2008年10月7日至2009年4月15日及2010年4月16日至2011年12月31日的物业费93363.89元；2.被告支付原告截至2011年9月30日违约金共计67598.24元；3.被告承担本案诉讼费。被告高艳青辩称：我不同意原告的诉讼请求，理由是：一、原告在合同约定的交房时间并未给被告办理入住手续，被告是在2009年4月16日才办理的入住。2008年10月7日至2009年4月15日的物业费被告不应当交纳；二、即使认定被告有交纳物业费的义务，也是原告违约在先。原告应落实物业合同的规定，消除安全隐患。违约情况包括：1.物业管理人员数量不足，保安数量严重不足，没有保安进行巡视；2.小区院墙过低，监控系统未正常投入使用，存在安全隐患，消防系统、对讲系统等都未启用，业主曾经发生过被盗窃的情况，由于上述原因，导致报警后无监控录像可调查；3.小区内保洁人员少，致使环境卫生很差；4.业主入住时有巡逻车六辆，但是现在五辆已经处于报废状态，原告从未进行修理；5.园林绿化不到位，会所等配套设施，除一个中餐厅投入使用外其他的均未使用；6.小区的监控、防火、对讲都属于瘫痪状态，对业主来说缺乏安全感。物业公司的做法严重损害业主的权益，与现有的每平米8.28元的物业费收费标准不相符。经审理查明：高艳青系坐落于顺义区X房屋业主，该房屋地上建筑面积为420.74平方米。物业管理费标准为8.28元／平方米／月，按地上面积收费。2009年4月16日开发商将涉诉房屋交付高艳青使用，高艳青交纳了2009年4月16日至2010年4月15日期间的物业管理费。2010年4月16日至2011年12月31日的物业管理费未缴纳。上述事实，有本院庭审笔录、证人证言、合同、测绘通知单、照片等证据在案佐证。本院认为：《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”2008年10月7日至2009年4月15日涉诉房屋尚未交给高艳青，该时间段的物业费不应由高艳青交纳，对于威德物业要求高艳青支付2008年10月7日至2009年4月15日期间物业费的请求，本院不予支持。威德物业于2010年4月16日至2011年12月31日为高艳青提供了物业服务，高艳青应交纳上述时间段的物业管理费。威德物业在提供物业服务过程中，在可视对讲系统维护、消防系统维护、安防监控设备管理、小区内公共设施维护等方面存在服务瑕疵，故本院对威德物业的物业服务费予以扣减，具体扣减数额，由本院酌定。对于威德物业要求高艳青给付延迟付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。应当指出，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平的提高。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，判决如下：一、被告高艳青于本判决生效之日起七日内给付原告北京威德酒店物业管理有限公司二○一○年四月十六日至二○一一年十二月三十一日的物业管理费五万七千一百三十三元一角八分；二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百一十八元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司负担二千三百一十八（已交纳），由被告高艳青负担一千二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 斌人民陪审员 王 莎 玲人民陪审员 王 淑 蚕二〇一五年四月七日书 记 员 周艳雯书记员徐健 来源：百度搜索“”