（2015）渝二中法民终字第00315号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-29
案件名称
重庆万州区锦云房地产开发有限公司与王俭商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆万州区锦云房地产开发有限公司,王俭
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民终字第00315号上诉人（原审被告）重庆万州区锦云房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区王牌路398号，组织机构代码71160315－8。法定代表人刘锦云，董事长。被上诉人（原审原告）王俭，女，汉族，1970年11月4日生上诉人重庆万州区锦云房地产开发有限公司与被上诉人王俭商品房预售合同纠纷一案，重庆市万州区人民法院作出（2014）万法民初字第09046号民事判决，重庆万州区锦云房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2012年7月17日，原告王俭（合同称乙方）与被告锦云公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为锦泰.祥和人家3号楼；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2006字第00158号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为万房管301预字第12049号。第三条乙方所购商品房基本情况，本商品房坐落于重庆市万州区清堰一组（王牌路）3幢2301室，建筑面积107.91平方米，套内建筑面积84.87平方米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价5310元／平方米，总成交金额为573002元。第五条付款方式及期限，于2012年7月17日首付183002元；余款按银行要求比例按揭。办理按揭贷款违约责任的约定：1、因甲方的原因，导致乙方未获得银行按揭贷款或者按揭贷款少于申请数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，签订补充协议；2、因乙方的原因，导致乙方未获得银行按揭贷款或者按揭贷款少于申请数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限不承担本合同第十条约定的违约责任；3、因不归责于甲、乙双方的事由，导致乙方未获得银行按揭贷款或者按揭贷款少于申请数额的，甲、乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，签订补充协议；甲方或乙方可单方解除本合同，甲方应于一方解除本合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年01月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在30日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当至解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。第十条，乙方逾期付款的违约责任，乙方未按本合同约定的时间付款，逾期在30日内，自本合同约定付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，甲方有权解除合同；甲方解除合同，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付房价款；甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”。签订合同当日原告按约定支付购房款183002元。后，双方变更付款方式，未签订补充协议约定付款期限及金额。原告称双方口头约定先付购房款90％，其余在接房时付清；被告称分期付款的最后一期付款期限应在约定交房的2014年1月30日前。原告于2012年8月10日原告通过银行汇款支付被告购房款333000元，被告于2012年10月10日开具收据，注明王俭交来锦泰3号楼23－1房款。2012年7月18日，原告向重庆市万州区房地产管理局交纳物业专项维修资金8093元，收据注明物业地址为锦泰.祥和人家3幢23－1，建筑面积107.91平方米，交费标准为每平方米75元。2012年10月10日，原告向被告交光纤安装费400元，收据注明为3号楼23－1号王俭。双方约定交接房屋时间届满，至法庭辩论终结，被告开发建设的商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合双方约定的交房条件。2014年9月5日，原告给被告发出《合同解除通知书》，书面通知被告解除商品房买卖合同，并要求被告在收到通知后三十日内，退还已交购房款516002元、大修基金8093元、光纤安装费400元，支付至退款之日止按银行同期贷款利率计算的利息及违约金。谷隆菊于2014年9月22日签收邮件，投递结果为妥投，被告否认收到《合同解除通知书》。双击协商无果，原告诉来法院请求处理。一审法院认为，原告与被告锦云公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的约定不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，双方应全面履行自己的义务。双方的合同约定原告支付房款的方式为首付加银行按揭贷款，原告在支付首付后未办理银行按揭贷款，变更为分期付款，但双方未签订补充协议对分期金额及支付时间作明确约定，原告已付款516002元占总房价款的90％以上，按分期付款购房的一般交易习惯，余款在交房时付清具有合理性，原告主张双方将付款期限变更为先付90％的购房款，余款在交房时付清的理由成立，该院予以采纳；因被告不能按约定期限交房，原告不支付其余房款符合双方的约定，原告无违约行为，被告抗辩因原告未在约定交房期限前付清房款即不承担违约责任的理由不成立，该院不予采纳。按照合同约定被告应在2014年1月30日前将商品房交付原告，至法庭辩论终结，被告开发建设的商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合双方约定的交房条件，已超过双方约定的解除合同宽限期间，原告要求解除合同，被告虽然否认收到原告发出的《合同解除通知书》，但同意解除合同，该院予以确认。按合同第九条约定“甲方逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当至解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”，被告同意返还原告所交购房款、光纤安装费，该院予以确认；对购房款应按约定支付利息，但双方对计息时间未约定，首付款从付款之日开始计息；第二期房款，双方同意以被告出具收据的时间开始计息，该院予以确认，对原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付已付购房款利息的诉讼请求，该院予以支持；被告关于原告先违约不支付已付购房款利息的抗辩理由不成立，该院不予采纳。对光纤安装费双方未约定利息，且一般情况下属于代收费，被告不支付利息。对退款的期限双方有约定，因原告不能证明已将《解除合同通知书》送达被告，应承担举证不充分的法律后果，在双方的合同解除后30日内退款。对解除合同后的违约责任有明确约定，综合考虑履行合同后的期待利益、被告的过错以及不能按期交房给原告造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告未提供证据证明双方约定的违约金支付标准明显高于损失，其要求调整违约金，不符合法律规定，该院不予支持，被告应按原告已付购房款516002元的1％向原告支付违约金。对原告向重庆市万州区房地产管理局交纳物业专项维修资金的退还问题，该费用属于重庆市万州区房地产管理局按政策规定收取的规费，双方的合同解除后，原告不再拥有和使用该物业，不应再承担规费，且被告并未收取及占有，原告自行向重庆市万州区房地产管理局申请退款；虽然被告不负返还及支付利息责任，但应协助原告退款，对原告要求被告退还物业专项维修资金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［法释（2009）5号］第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（2001）33号］第二条之规定，判决：一、解除原告王俭与被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司于二○一二年七月十七日签订的关于买卖被告开发的“锦泰.祥和人家”3号楼2301室商品房的《重庆市商品房买卖合同》。二、由被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告王俭购房款516002元，并支付利息（183002元从2012年7月17日起至本判决确定退款期内，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算；333000元从2012年10月10日起至本判决确定退款期内，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。三、由被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告王俭光纤安装费400元。四、由被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王俭解除合同违约金5160.02元。五、驳回原告王俭的其他诉讼请求。案件受理费9098元，减半收取4549元，由被告重庆万州区锦云房地产开发有限公司承担；原告已预交，被告直付原告。一审法院宣判后，重庆万州区锦云房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判第四项，依法改判驳回王俭要求上诉人支付违约金的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人重庆万州区锦云房地产开发有限公司与被上诉人王俭之间签订了《重庆市商品房买卖合同》，原约定在首付款以后，余款办理按揭贷款支付。而后，被上诉人变更付款方式为分期现金支付，按只有先交钱再交货的常理或交易习惯，被上诉人应当交清所有购房款后，上诉人再将房屋交付给被上诉人。但是被上诉人只交付了90%的购房款以后，就未再缴清10%的余款，系违约行为。而一审法院却错误认定购房款的10%余款在上诉人交房时付清，这与双方当事人的约定和事实不符。2、上诉人不能按期交房的原因在于是该项目的原当地居民的强制阻扰，上诉人并无故意或过失，故未能按期交房的责任不能归责于上诉人。王俭辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，上诉人未提供证据推翻一审法院所查明的事实，本院对一审法院所查明的事实依法予以确认。根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：本院认为，在上诉人与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方当事人约定的支付房款的方式为首付加银行按揭贷款，之后当事人双方变更了支付房款的方式为现金分期支付，但双方未签订补充协议对分期金额及支付时间作明确约定。本案中，被上诉人已付款516002元占总房价款的90％以后，仅余10%的余款尚未缴纳。在此之后，上诉人也未提供证据证明曾向被上诉人就余款进行过催收，故一审法院认为按照分期付款购房的一般交易习惯，余款在交房时付清具有合理性，并无不当，故上诉人的此项上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，上诉人主张因当地居民的强制阻扰，上诉人并无故意或过失，故未能按期交房的责任不能归责于上诉人，但上诉人主张的此项理由并不是上诉人承担违约责任的法定免责事由。综上，一审法院判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 杨审 判 员 黄文革代理审判员 李 斌二〇一五年四月七日书 记 员 姜 霞 来源：百度“”