（2015）佛中法民三终字第72号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-25
案件名称
黄琳栖与陈少贞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄琳栖,陈少贞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第72号上诉人（原审原告）：黄琳栖，女，汉族，1992年9月5日出生，住四川省资中县。委托代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。委托代理人：李广灿，广东永隽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈少贞，女，汉族，1983年10月18日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人黄琳栖因与被上诉人陈少贞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法龙民初字第918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明：黄琳栖委托胡某在佛山市顺德区龙江镇兴某物业的介绍下，于2014年8月28日与陈少贞签订《房买卖合同》，约定：黄琳栖以475000元的对价购买陈少贞所有的坐落于佛山市顺德区龙江镇龙江社区居民委员会文某路2号佛某桥水岸3座406房；该房屋设定了抵押，同时被查封；合同签订时，黄琳栖向陈少贞支付订金30000元；黄琳栖须于到法院办理手续当天支付剩余房款445000元，该款汇入法院指定账号内；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付总房价款的20%作为违约金。上述合同签订当天，黄琳栖向佛山市顺德区龙江镇兴某物业缴纳30000元购房订金，该订金已退还给黄琳栖。另查明，案涉房产因陈少贞与案外人的纠纷被原审法院依法查封，并于2014年7月29日公开拍卖成功，案外人也于2014年7月29日与案涉房产的拍卖人佛山南海正某达拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。从陈少贞签订的《房买卖合同》内容来看，陈少贞显然知悉案涉房产已被原审法院依法查封，在此情况下，双方仍然签订上述合同，违法了法律的强制性规定，双方所签合同无效，黄琳栖要求解除《房买卖合同》的诉求于法无据，原审法院不予支持。既然《房买卖合同》无效，双方约定的违约金等内容也自然无效，因此黄琳栖要求陈少贞支付95000元违约金的诉求，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：驳回黄琳栖的诉讼请求。案件受理费减半收取为1400元，由黄琳栖负担。上诉人黄琳栖不服原审判决，上诉称：《中华人民共和国房地产管理法》的立法目的在于管理，即政府部门如何管理房地产市场。该法第三十八条第二款的规定在于房屋登记管理部门在办理房屋的过户登记时，不得为已被查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产办理过户，而不是买卖，应属于管理性的强制性规定，而不是效力性的强制性规定。合同违反法律、法规强制性规定，认定为无效合同，应是违反效力性强制性规定，而不是违反管理性强制规定。一审判决认定涉案合同违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款的规定，认定为无效合同是错误的。涉案房屋在合同签订前即已被一审法院拍卖，陈少贞故意隐瞒该事实，应承担已支付购房款一倍的赔偿责任。请求撤销一审判决，判令陈少贞向黄琳栖支付违约金95000元，并由陈少贞负担诉讼费。上诉人黄琳栖未为其上诉请求提供新的证据。被上诉人陈少贞答辩称：一审法院拍卖涉案房屋，陈少贞没有收到任何资料。签订合同时，陈少贞已向黄琳栖说过房屋已被查封。被上诉人陈少贞未为其辩解提供新的证据。本案经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否有效，以及陈少贞应承担的民事责任。关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，涉案房屋买卖合同是双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，是双方当事人间的真实意思表示，自合同成立时亦产生债的法律效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项虽然规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让，但在涉案房屋在依法解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。因此，该规定属于管理性的强制性规定，仅在于限制当事人办理不动产的变更手续，不属于效力性规定，本案房屋买卖合同并不违背有关不得转让房地产的强制性规定。其次，该房屋买卖合同的履行符合社会利益和公平原则。如黄琳栖向对涉案房屋采取财产保全措施的人民法院代为清偿陈少贞所欠的款项，则相关债权人的债权得以妥善处理，符合公平正义与社会利益的需求。综上，双方当事人签订的《房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体和他人合法权益，因此应当认定有效。黄琳栖该上诉理由成立，本院予以支持。原审认定涉案合同无效不当，本院予以纠正。因涉案房屋已被人民法院拍卖，陈少贞在事实上已无法履行交付房屋的义务，致使不能实现合同目的。黄琳栖据此请求解除本案合同符合有关法律的规定，本院予以支持。关于陈少贞应承担的民事责任问题。双方约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。在本案中，黄琳栖在签订合同时即已清楚涉案房屋被人民法院查封，且黄琳栖并无证据证明陈少贞明知涉案房屋被人民法院拍卖，却故意隐瞒该事实。因此，本案合同虽因涉案房屋被人民法院拍卖无法履行，但陈少贞对此并无过错。据此，黄琳栖请求陈少贞支付95000元违约金缺乏法律和事实依据，原审判决对此不予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律处理不当，应予纠正。上诉人黄琳栖请求判令陈少贞支付违约金的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法龙民初字第918号民事判决；二、解除上诉人黄琳栖与被上诉人陈少贞签订的《房买卖合同》；三、驳回上诉人黄琳栖的其他诉讼请求。一审案件受理费1400元，二审案件受理费2175元，共3575元，由上诉人黄琳栖负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年四月七日书 记 员 陈敏仪 微信公众号“”