（2015）泰中执异字第00019号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-05
案件名称
交通银行股份有限公司泰州分行与江苏华升物流有限公司抵押合同纠纷执行裁定书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
交通银行股份有限公司泰州分行,江苏华升物流有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十五条
全文
江苏省泰州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）泰中执异字第00019号异议人（申请执行人）交通银行股份有限公司泰州分行，住所地泰州市青年北路151号。负责人於亮，行长。委托代理人（特别授权）高伟，该银行风险部员工。委托代理人（特别授权）张文灿，江苏天滋律师事务所律师。被执行人江苏华升物流有限公司，住所地兴化市临城镇郭家村创业路南侧。法定代表人罗林，总经理。本院在执行交通银行股份有限公司泰州分行（以下简称交行泰州分行）与江苏华升物流有限公司（以下简称华升公司）抵押担保合同纠纷一案中，交行泰州分行对价格鉴证结论书提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人交行泰州分行执行异议称，泰州市价格认证中心所评估的标的位于兴化市大垛镇文化北路东侧的房屋，地理位置偏僻，该房屋年代久远，较为破旧，房屋租赁期限较长，加之当前市场低迷，处置难度加大，该评估价格过高，根据目前市场行情及抵押物实际状况，不利于尽快变现处置，请求法院加以适当调整。本院审查查明，2014年1月14日，交行泰州分行诉至本院，请求判令华升公司在担保物变现范围内承担最高额不超过1278万元的担保责任，案经本院调解，2014年3月24日双方于2014年3月24日达成（2014）泰中商初字第0037号民事调解协议：一、被告江苏华升物流有限公司于2014年4月20日前在抵押担保范围（1278万元）内承担原告交通银行股份有限公司泰州分行借款1000万及自2014年1月21日起至还清之日止的银行利息，按照年息7.2%的利率计息。被告江苏华升物流有限公司逾期偿还按照合同约定计算罚息。原告交通银行股份有限公司泰州分行对抵押物享有优先受偿权；二、双方余无争议；三、案件受理费减半收取为40900元、保全费5000元，合计45900元，此款原告已垫付，由被告江苏华升物流有限公司在担保物变现范围内给付原告交通银行股份有限公司泰州分行；四、本调解书自双方签字之日起生效。该民事调解书生效后，被执行人未履行，申请执行人交行泰州分州分行向本院申请执行。执行中，本院委托泰州市价格认证中心对被执行人华升公司位于兴化市大垛镇文化北路东侧的房地产（不含内部装修）进行评估。2014年12月11日，泰州市价格认证中心出具泰价证法（2014）513号价格鉴证结论书，上述房地产评估价值为1678.5万元。价格鉴证结论书送达当事人后，申请执行人交行泰州分行提出书面异议。本案争议焦点是：泰州市价格认证中心鉴证的价格是否客观公正、是否与市场价格相符。异议人交行泰州分行认为：本案评估的房产价格选择相应的参照物都是开发公司开发的非住宅房地产，与本案房地产之间不具有可比性，对于房屋的新旧、属性以及土地的价格并没有考虑；评估的房产属于比较重要的鉴证项目，要选择两种以上的鉴定方法进行鉴定，然后再综合确定被评估的价格；司法评估要求出具评估报告书，但在本案中出具的价格鉴证结论，不符合委托评估的要求；评估应当考虑房屋的现状以及司法拍卖所要求快速变现的因素，对房产价格进行进一步的调整。评估机构泰州市价格认证中心述称，本次价格鉴证标的位于兴化市大垛镇文化北路东侧两处房产，其中南侧房地产位于所在楼栋1-2层，建筑面积1741.62平方米；北侧房地产位于所在楼栋1-2层，建筑面积2254.82平方米，土地使用权面积分别为941平方米、1375.8平方米，砖混结构，土地使用权类型为出让，地类（用途）为批发零售，房屋使用性质非住宅。选取的参照物均在同一街道或相邻街道，选择的三个不同案例从兴化市物价局调取《兴化市营业用房价格备案表》以及江苏恒邦置业有限公司提供的《兴化市营业用房销售上报表》上房屋及土地性质相同的价格，对鉴证标的进行了修正，其鉴证价格最终确定为4200元／平方米。鉴定方法主要考虑到本案有条件相同及相近可供选取的案例，且交易时间比较接近，采用市场比较法进行分析比较，更能体现房屋的市场价值，也符合相关的规定。评估报告书和价格鉴证结论书，是鉴定意见的种类，认证中心出具的价格鉴证结论书，符合相关的规定。价格鉴证结论书已明确其鉴证结论不考虑拍卖、抵押、质押、快速变现等因素可能对价格的影响，其鉴证结论是正常交易情况下的市场交易价格。综上，泰州市价格认证中心出具的价格鉴证结论客观合理，异议人提出的异议理由不充分，请求法院维持其鉴证结论。本院认为，泰州市价格认证中心具有价格鉴证机构资格证，其核准的经营范围包括土地、房地产，评估人员具有中国价格鉴定师资格，具有合格的评估资质。泰州市价格认证中心遵循价格鉴证原则，按照价格鉴证程序，在查阅相关资料和市场调查的基础上，选取的三个不同案例，其参照物均在同一街道或相邻街道，根据物价部门以及开发商提供的价格、房屋、土地性质，鉴定标的位置、楼层、面积、临街、结合核用途等具体情况综合分析可比差异因素，确定修正系数，采用公开市场价值标准确定价格，作出鉴证结论，体现了在鉴证基准日的市场价值，鉴证程序合法，鉴证方法恰当，鉴证结论客观合理。泰州市价格认证中心根据评估要求出具的价格鉴证结论书，虽与我院司法评估委托书中要求出具《评估报告书》名称不符，但评估报告书和价格鉴证结论书，均属鉴定意见，其出具的价格鉴证结论书，符合行业的相关规定。异议人虽对采用市场法评估有异议，提出参照物不具有可比性，但又不提供在相同或相近的地段同类型房地产有可供选择的参照物，以及可采用哪两种以上方法确定其价格，故异议人提出的异议请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人交通银行股份有限公司泰州分行对泰州市价格认证中心泰价证法（2014）513号价格鉴证结论书所提执行异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 刘文亚审 判 员 徐 勇代理审判员 王露露二〇一五年四月七日书 记 员 张 伟 关注公众号“”