（2015）泰民初字第55号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-22
案件名称
泰宁县城投公司与江方贤、梁上燕房屋买卖合同一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司,江方贤,梁上燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省泰宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民初字第55号原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司，住所地泰宁县状元街建设大楼（六层）。组织机构代码72421638-4。法定代表人廖品贤，该公司董事长。委托代理人江森睿，男，该公司员工。委托代理人王永仁，福建邱宁江律师事务所律师。被告江方贤，男，44岁，住泰宁县杉城镇。被告梁上燕，女，45岁，住泰宁县杉城镇。原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告江方贤、梁上燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月11日、3月27日二次公开开庭进行了审理。原告城投公司委托代理人江森睿、王永仁和被告江方贤第一次开庭时到庭参加诉讼，原告城投公司委托代理人王永仁和被告江方贤第二次开庭时到庭参加诉讼，被告梁上燕经依法传唤均未到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告城投公司于2015年1月9日申请对被告江方贤、梁上燕的银行账户予以保全（保全价值11万元），本院于同日作出民事裁定对被告江方贤、梁上燕的财产予以保全。本案现已审理终结。原告城投公司诉称，原、被告于2011年5月17日签订一份《泰宁县限价房买卖合同》，被告向原告购买限价房丰岩10幢102室，杂物间18号，约定限价房的用途为住宅，建筑面积约99.75平方米，每平方米1660元，楼层系数-6，杂物间建筑面积约6.93平方米，每平方米830元，合计总价款为161402元。被告应在交房前全部交清购房款（按实结算，多还少补）；此后经测量，被告所购房屋面积为99.75平方米，杂物间面积7.11平方米，房屋总价款应为161551元。双方并在合同第五条中约定，被告若没有在合同约定的时间付款，则自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原、被告于2011年6月28日办理了房屋交接，并签订了住宅移交单。然而，被告并未按合同约定付清购房款，仅支付购房款76402元，余款85149元至今未付。经原告多次派员催讨，被告拒不支付。原告认为，原、被告签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》合法有效，二被告未按合同约定履行期限支付购房款，已违背双方的约定，应向原告付清全部购房款并承担相应的违约责任；二被告系夫妻关系，应对夫妻存续期间的共同债务承担共同偿付责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1.二被告立即向原告支付购房余款85149元及逾期付款违约金（该违约金自2011年6月29日计至2014年12月29日止为21712.9元，此后按每日万分之二判决至被告全部付清余款时止）；2.由二被告承担本案的诉讼费用。原告城投公司对自己的主张，提供以下证据予以证明：第一组证据：被告江方贤的身份证复印件、常住人口登记卡复印件、结婚证复印件一份，以证明二被告主体资格。第二组证据：①泰宁县6.18灾后限价安置房合同书一份、②泰宁县限价房买卖合同一份、③泰宁县杉城镇丰岩10幢102室住房、杂物间实测面积平面图复印件一份，以证明原、被告于2011年5月17日签订《泰宁县限价房买卖合同》，被告向原告购买限价房丰岩10幢102室，杂物间18号，约定限价房的用途为住宅，建筑面积约99.75平方米，每平方米1660元，楼层系数-6，杂物间建筑面积约6.93平方米，每平方米830元，合计总价款为161402元。被告应在交房前全部交清购房款（按实结算，多还少补）；此后经测量，被告所购房屋面积为99.75平方米，杂物间面积7.11平方米，房屋总价款应为161551元；双方并在合同第五条中约定，被告若没有在合同约定的时间付款，则自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第三组证据：银行解款单、收据复印件各二份，农村信用社电子汇兑来帐凭证复印件二份及所附上青乡三地村新村组进城购限价房户花名册复印件一份，以证明被告并未按合同约定付清购房款，仅支付购房款76402元。第四组证据：①选房工作表一份、②购房户确认表一份，以证明在泰宁县公证处公证下，被告对购房幢号、房号、杂物间等进行抽球选房，被告选到丰岩10幢102室和杂物间18号。第五组证据：①住宅移交单一份、②竣工验收报告复印件一份、③竣工验收备案表复印件一份，以证明原、被告于2011年6月28日办理了房屋交接，并签订了住宅移交单，被告购买的房屋经竣工验收合格并备案。第六组证据：①被告申请贷款资料一组、②中国银行泰宁支行证明，以证明被告向中国银行泰宁支行申请按揭贷款，后中国银行泰宁支行于2012年6月答复原告不批准该笔贷款并退回所有客户材料。第七组证据：①（2013）47号泰宁县人民政府专题会议纪要、②“6.18”、“7.7”城区灾后限价安置房购房清缴工作实施方案，以证明原告多次提请县委、县政府进行协调解决安置户的按揭贷款问题，但未予解决，经原告向泰宁县人民政府反映，泰宁县人民政府于2013年8月29日召开专题会议研究购房欠款清缴问题，并于2013年9月成立城区灾后安置小区购房欠款清缴工作领导小组开展清缴工作。被告江方贤答辩称：一、被告购买的是安置房不是限价房，原、被告之间签订的《泰宁县限价房买卖合同》无效。二、原告交付的房屋的面积没有达到原先合同约定的房屋107平方米、杂物间12平方米，原告违反合同约定，应予以赔偿。三、原告先交房后验收，在没有验收的条件下就让被告入住，原告未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且原告交付的房屋存在钢筋裸露、外墙开裂、地梁裂开、一楼积水严重等质量问题。四、原告自2011年6月28日交房至今已近3年多时间未找过被告要求付款，合同中约定超过缴款期限的15个工作日内催要余款，现已超过2年的诉讼时效。被告江方贤针对自己的主张，提供以下证据：第一组证据：收款收据3份、泰宁县6.18灾后限价安置房合同书复印件一份，以证明被告是按照泰宁县6.18灾后限价安置房合同书去交款的，与原告约定的房屋面积是107平方米，而实际交付的房屋的面积才99.75平方米。第二组证据：上青乡三地村民委员会出具的收据一份，以证明原告是向村委会交了2万元的购限价房定金。第三组证据：照片一组共12张，以证明原告方提供的房子存在钢筋裸露、外墙开裂、地梁裂开、一楼积水严重等质量问题。第四组证据：泰宁县国土资源局国有土地使用权协议出让公示一份、报纸宣传资料一组（均为网络下载），以证明原告购买的房子是安置房，不是限价房。第五组证据：关于我自然村遭灾迁移的申请复印件一份，以证明被告受自然灾害严重导致二次移民。被告梁上燕未提供答辩亦未提供证据。为查明本案事实，本院依职权调取以下证据：泰政（2010）6号文件复印件一份，证明安置方式等事实。经庭审举证、质证，对原告城投公司提供的第一组证据，被告江方贤对其真实性及证明对象均无异议；对原告城投公司提供的第二组证据，被告江方贤对其真实性均无异议，但提出《泰宁县限价房买卖合同》无效；对原告城投公司提供的第三组证据，被告江方贤对其真实性无异议，但提出补助款其没有签字，不知该款从哪里来的；对原告城投公司提供的第四组证据，被告江方贤对其真实性无异议，并提出其委托他人办理选房，但提出该组证据没有公证处盖的印，不能证明有公证；对原告城投公司提供的第五组证据，被告江方贤提出该证据①没有原告单位盖章，证据②、③从网上查不出该材料，故该组证据不真实；对原告城投公司提供的第六组证据，被告江方贤对其真实性无异议；对原告城投公司提供的第七组证据，被告江方贤对其真实性有异议，提出没有加盖公章。对被告江方贤提供的第一、二组证据，原告城投公司对证据的真实性及证明对象均无异议；对被告江方贤提供的第三组证据，原告城投公司提出无法核实是否属实，单凭照片不能说明存在什么质量问题，且这个案件是购房余款问题，被告提出的是另一法律关系，被告有问题应另案起诉；对被告江方贤提供的第四组证据，原告城投公司提出无法认定其真实性，故真实性及证明对象均有异议；对被告江方贤提出的第五组证据，原告城投公司提出无法确认其真实性，且该证据与本案没有关系。被告梁上燕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃举证、质证等诉讼权利。本院认为，原告城投公司提供的第一、二、三、六组证据，被告江方贤无异议，且该4组证据具有真实性、关联性、合法性，可予采信；原告城投公司提供的第四组证据，因证据①选房工作表、证据②购房户确认表均有被告江方贤委托的人签字认可，虽然没有公证处盖章，但该组证据具有真实性、关联性、合法性，可予采信；原告城投公司提供的第五组证据，证据①住宅移交单上接收人有被告方的签名，具有真实性，原告单位没盖章不影响其证明效力，证据②竣工验收报告、证据③竣工验收备案表是由建设、勘察、设计、施工、监理等单位组织专业人员参加验收后作出并在泰宁县住房和城乡规划建设局备案，故该组证据具有真实性、关联性、合法性，可予采信；原告城投公司提供的第七组证据，具有真实性、关联性、合法性，故该组证据可予采信。被告江方贤提供的第一、二组证据，具有真实性、关联性、合法性，予以采信；被告江方贤提供的第三组证据，因该组照片12张拍摄了被告的房屋部分现状，具有一定真实性，但不足以证明房屋存在质量问题，且不足以推翻原告证明的房屋经过竣工验收合格的事实，故对该组证据不予采信；被告江方贤提供的第四组证据，因该组证据系从网络下载，真实性无法确认，而对于被告欲证明的购买的房屋为安置房的事实原告已确认，故该组证据不具有证明力，不予采信；被告江方贤提供的第五组证据，因被告是否为二次移民与本案没有关联性，故不予采信。本院依职权调取的证据，原告及被告江方贤均无异议，具有证明力，可予采信。依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：被告江方贤与被告梁上燕于2004年7月20日登记结婚，二被告系泰宁县上青乡三地村民。2010年6月18日，泰宁县发生特大水灾，即6.18水灾。在6.18水灾中，二被告位于泰宁县上青乡三地村的住房受灾，属地灾户。2010年7月12日，泰宁县人民政府发布泰政（2010）6号文件《泰宁县“6.18”灾后农村住房重建实施细则》。主要内容包括：1、具体安置方式为：集中重建安置、分散重建安置、限价房安置、货币安置。安置方式由重建对象自行选择。限价房安置是指政府通过安排其购买限价房的方式予以安置。2、购买限价房的重建户，（1）丰岩村涵洞坵向莆铁路安置地楼房购买价1660元∕平方米（建筑面积）；（2）205线城区过境段路旁安置地楼房购买均价2160元∕平方米（建筑面积）。泰宁县人民政府先选择泰宁县杉城镇丰岩村涵洞坵、杉城镇泰（替）坑垅（省道205线城区过境段），后选择杉城镇三里亭（省道205线城郊），作为“6.18”灾后限价房安置的安置点，由原告城投公司作为业主承建限价房，用于安置自行选择限价房安置方式的重建对象。2010年9月15日，被告江方贤交“购限价房定金”20000元，报名登记购买限价房。2010年12月，原告城投公司作为安置方（甲方）、被告江方贤作为受灾户（重建对象，乙方）、上青乡政府作为丙方，三方签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》，合同对灾后进城购买限价房安置的重建户购房资格认定、安置条件、建房地点、购房价格、房屋建设项目方式内容、交款方式、建设期限等内容进行约定。主要内容包括，一、重建对象自行选择限价房安置方式、进城购买限价房，必须满足以下要求：1、重建对象自愿申请经乡镇审核后签订旧房拆除合同，经有关部门批准后与城投公司签订购房协议；2、重建对象承诺购买限价房后旧房自行拆除，房屋的原集体土地使用权收回，以后不再享受一户一宅权益；3、房屋交付时丙方负责乙方的旧房拆除合同的落实，并出具房屋拆除证明，乙方持证明和交款凭证办理交房手续。旧房未拆除者不予办理房产证和土地证。二、限价房地点、价格、交款方式、选房方式。1、被告自愿选择购买用于灾后安置的位于丰岩寒洞丘的限价房；2、房价以每平方米1660元按107平方米计算，工具房以每平方米价格830元按12平方米计算，选房采取抽签选号方式确定楼层和幢号；自合同签订10个工作日内交购房款50%，另50%购房款在房屋封顶时交纳，其余不足部分（楼层系数调节和实际面积结算后多还少补）在交房时一次性结清；3、被告可向银行申请贷款，被告交纳首付后，原告协助办理按揭贷款。三、交安置房时间定于2011年4月30日前交房。四、违约责任：1、乙方若不按双方约定的时间交付购房款应承担施工期间的建材提价和政策性提价，同时甲方按日向乙方收取应交金额5‰的滞纳金；2、乙方按时交付购房款，但甲方未能按时交房，甲方应根据实际延迟时间按每平方米6元一个月支付过渡费。2011年1月24日，被告江方贤通过抽签选号方式确认购买丰岩灾后安置（限价房）第10幢102室、杂物间为该幢楼第18号杂物间。2011年5月17日，原告城投公司与被告江方贤双方签订《泰宁县限价房买卖合同》，合同约定主要内容：1、被告购买丰岩限价房第10幢102号房、杂物间18号，住宅建筑面积约99.75平方米（含共有分摊建筑面积）每平方米1660元，楼层系数-6，杂物间建筑面积约6.93平方米每平方米830元。合计房屋总价款人民币161402元。2、被告按《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》将房价人民币81402元存入指定银行，余款8万元应在原告交房前2011年5月30日前全部交清（按实结算，多还少补）。原告应当在2011年4月30日前依照相关规定竣工验收交付买受人使用。如原告逾期不能按时交付从第二天起至实际交付之日止，原告按照月每平方米6元支付过渡费。被告如未按合同约定的时间付款，自合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付款之日止，按日万分之二支付逾期付款违约金。2011年6月28日，原告向被告方移交了其购买的丰岩限价房第10幢102室住房和该幢楼第18号杂物间。交房时原告未提供《住宅质量保证书》。2011年7月，丰岩涵洞坵灾后安置房第10幢工程竣工，负责验收的相关单位即勘察、设计、施工、监理、建设单位均同意按合格工程给予验收。2012年12月18日，泰宁县住房和城乡规划建设局收到质量合格文件、建设工程质量保修书、工程竣工验收报告等该工程的竣工验收备案文件。2011年8月5日，经原告委托泰宁县城乡建设测绘队勘测，被告所购的第10幢102室住房和该幢楼第18号杂物间确实的产权面积分别为99.75平方米、7.11平方米。根据原、被告签订的《泰宁县限价房买卖合同》的房屋及杂物间的单价及楼层系数，结合泰宁县城乡建设测绘队勘测的10幢102室住房和该幢楼第18号杂物间确实的产权面积，计算出被告应支付房屋总价款为161551.2元。2011年1月12日、5月17日，被告江方贤分别支付购房款33580元、822元；2011年5月9日，泰宁县上青乡政府将补助款22000元及被告交纳的购房定金20000元转账给原告城投公司作为被告的购房款。被告江方贤已支付购房款合计76402元，尚差购房款85149.2元未支付。原告城投公司与被告江方贤在2011年5月17日签订《泰宁县限价房买卖合同》时，双方均同意由被告江方贤向银行贷款8万元用于支付购房余款，被告江方贤于同日向中国银行泰宁支行申请办理住房贷款手续。中国银行泰宁支行经内部审批后于2012年6月明确答复拒绝贷款。原告多次提请县委、县政府进行协调解决泰康垅、丰岩安置户的按揭贷款问题，但未予以解决。因三里亭、泰康垅、丰岩部分灾后安置户拒不还款或还贷，经原告向泰宁县人民政府反映，泰宁县人民政府于2013年8月29日召开专题会议研究购房欠款清缴问题，并于2013年9月成立城区灾后安置小区购房欠款清缴工作领导小组开展清缴工作。经清缴工作领导小组开展清缴工作，被告江方贤仍拒绝还款。原、被告双方争议的焦点为：1、被告购买的房屋是安置房还是限价房，双方签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》的效力问题。2、被告所购买房屋及杂物间的面积误差的处理问题。3、被告所购买房屋的质量问题。4、本案是否超过诉讼时效。根据当事人的陈述、举证和质证情况及相关法律规定作如下分析和认定：一、被告购买的房屋是安置房还是限价房，双方签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》的效力问题原告城投公司认为，被告购买的是限价房也是安置房，双方签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》均具有法律效力。被告江方贤认为，其购买的房屋是安置房，而不是限价房，故与原告签订的《泰宁县限价房买卖合同》无效，应按照《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》约定的内容履行。本院认为，被告购买的房屋是限价安置房，是被告自愿选择“6.18”灾后农村住房重建安置政策中限价房安置方式的结果。限价安置房，不同于普通的限价商品房。主要区别有：1、购买主体不同。根据泰宁县“6.18”灾后农村住房重建实施细则［泰政（2010）6号文件］，购买主体首先限定于重建对象，即“6.18”灾害造成住房倒塌、严重危房和受地质灾害威胁的农户；其次限定于自行选择限价房安置方式的重建对象。普通限价商品房购买主体是普通消费者。2、享受政府扶助政策不同。自行选择限价房安置方式的重建对象，政府引导、安排其购买限价房等灾后扶持政策。普通限价商品房购买人不享受政府灾后扶持政策。3、用途不同。根据重建政策的总体要求，灾后住房重建与小城镇建设、新农村建设相结合，实行多种重建安置方式，包括集中重建安置、分散重建安置、限价房安置、货币安置。限价房安置是指政府通过引导重建对象进城购房、安排其购买限价房的方式予以安置。限价房是重建对象自行选择限价房安置方式的安置房，不是普通限价商品房。4、选房方式不同。选房采取抽签选号方式确定楼层和幢号。因此，在签订合同、支付购房款、抽球选房、房屋交付等环节和过程中，先后使用“灾后安置限价房”、“灾后限价安置房”、“限价房”等词语，指代被告所购房屋，说明原、被告均知悉，丰岩涵洞坵灾后安置点限价房包括被告购买的房屋，就是用于安置“6.18”灾后农村重建户自行选择限价房安置方式的安置屋。原、被告双方签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》，虽然使用了“限价安置房”、“限价房”的词语，但指代的都是被告所购买的房屋，《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》该份合同只明确了所购限价房的安置地点、房屋大致面积、均价等，具有被告购买限价安置房的意向书性质，而《泰宁县限价房买卖合同》对购买房屋的具体位置、房屋面积、房屋价格、楼层调节系数等作出了约定，是对《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》内容的具体约定，该二份合同均系双方当事人的真实意思表示，被告并未举证证明两份合同签订过程中存在欺诈、胁迫或违反法律、法规强制性规定的无效或可撤销情形，也不存在加重被告责任或减轻原告责任的格式条款，双方签订的《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》均应认定为合法有效。二、关于被告所购买房屋及杂物间的面积误差的处理问题原告城投公司认为，合同约定了面积误差的处理方法为按实结算、多还少补。被告江方贤认为，对误差的房屋及杂物间面积，原告应当按照实际面积与《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》约定的面积的差额，双倍赔偿。本院认为，原、被告在《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》中均约定“按实结算，多还少补”，即合同约定了面积误差的处理方法。该处理办法与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的处理办法不一致。根据该条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，买受人可主张面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还。但适用该条的前提是买受人已交清房款。因被告未交清房款，其主张以“双倍赔偿”处理面积误差的购房款的辩解意见，无事实依据，不予采纳。在本案调解过程中，原告同意对误差的杂物间面积按购买单价双倍赔偿，被告不同意，双方未能达成一致协议。如果被告有充分的证据证明房屋及杂物间面积误差是因原告的欺诈行为造成的，被告可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，另行主张权利。三、关于被告所购住房的质量问题原告城投公司认为，丰岩灾后安置房已验收且质量合格。被告江方贤认为，被告所购房屋钢筋裸露、外墙开裂、地梁裂开、一楼积水严重，质量存在严重问题。本院认为，原告提交的丰岩灾后安置房第10幢楼的竣工验收报告、竣工验收备案表，证明勘察、设计、施工、监理单位对该楼房进行验收，相关单位均出具质量合格文件和质量验收报告，原告按规范要求履行了竣工验收备案手续，可以说明该安置房已验收且质量合格。被告提供了12张照片欲证明楼房质量问题，但该照片不足于证明该楼房或其所购买的住房质量存在问题。因此，被告主张该所购买的住房质量存在问题的辩解意见，证据不足，不予采纳。如果被告有充足的证据证明其所购买房屋质量存在问题，需要修复或要求原告承担赔偿责任，被告可另行主张权利。四、关于诉讼时效的问题原告城投公司认为原告有协助被告向银行贷款，银行不同意发放贷款后原告一直有向被告催讨购房余款，未超过诉讼时效。被告江方贤认为自交房后原告未向被告催讨购房余款，原告的主张已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；向人民法院请求保护民事权利的期间为二年，法律另有规定的除外。《制度若干问题的规定》第规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算；第六条规定：未约定履行期限的合同，依照第、第的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原告城投公司与被告江方贤签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》后，原、被告双方达成买卖合同关系，产生了债权债务，双方约定了分期付款，故诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。从原、被告约定的内容看，除按揭贷款外，系“一手交房一手交钱”的买卖，即交付房屋、支付购房余款同时进行。原、被告于2011年5月7日签订的《泰宁县限价房买卖合同》，将支付购房余款的时间约定在2011年5月30日前。合同还约定原告协助被告按揭贷款，说明购房余款可以按揭贷款的方式支付。事实上，被告江方贤选择了办理按揭贷款付清购房余款，原告同意协助办理按揭贷款，后被告江方贤向中国银行泰宁支行申请贷款，双方实际上改变了对付款期限的约定，付款期限变更为银行贷款发放之日。2012年6月因中国银行泰宁支行不同意发放贷款，付款期限亦视为届期。诉讼时效自2012年7月1日起计算。原告自2013年9月起由清算小组向被告催讨，发生诉讼时效中断，诉讼时效自2013年9月起重新计算。故原告要求被告支付购房余款的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应依约履行合同义务。原告城投公司与被告江方贤签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》、《泰宁县限价房买卖合同》后，原告已交付被告所购买的房屋，并已提交证据证明其建设的丰岩涵洞坵灾后安置房第10幢工程经验收合格，原告已依约履行其合同义务。2012年6月，中国银行泰宁支行表示不同意向被告江方贤发放贷款，被告支付购房余款的期限届满，被告未付款构成违约，依法应当承担付清购房余款和承担逾期付款的违约责任。故原告要求被告江方贤支付购房余款和逾期付款违约金的请求，予以支持。计算逾期付款违约金的起算点自2012年7月1日起算。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。故原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，双方合同并未约定若原告存在违约情形则被告可拒不支付剩余房款，故被告不能以原告违约为由不支付余款。若原告存在违约行为造成被告损失的，被告可另行提起诉讼。原告要求被告梁上燕与被告江方贤共同偿还上述债务，有事实和法律依据，予以支持。被告梁上燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理和判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，《》第第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江方贤、梁上燕于本判决生效之日起十日内向原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司支付购房余款85149元及逾期付款违约金（自2012年7月1日起至本判决确定的还款日止按日万分之二计算）。被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告泰宁县金湖城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费用2437元减半收取为1218.5元，财产保全费1070元，合计2288.5元，由原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司负担133元，由被告江方贤、梁上燕负担2155.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。如有上诉，应在递交上诉状七日内预交上诉费2437元，逾期不交费亦未提出申请的，按自动撤回上诉处理。（缴款方式：1、直接到三明市中级人民法院立案庭现金缴纳；2、通过银行缴纳，收款单位：三明市中级人民法院，开户银行：三明市建设银行新泉分理处，银行账号：35001647136050001346。）审判员 江 红二〇一五年四月七日书记员 戴晓军附：一、判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与双方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除双方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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