（2015）攀东民初字第1226号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-08-24
案件名称
王琴与王伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王琴,王伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2015）攀东民初字第1226号原告王琴，女，1979年6月18日生，汉族，住攀枝花市东区。被告王伟，男，1967年7月4日生，汉族，住攀枝花市东区。本院于2015年3月19日立案受理原告王琴诉被告王伟房屋租赁合同纠纷一案。依法由代理审判员李红新适用简易程序于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告王琴，被告王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琴诉称，原、被告于2014年9月2日与被告签订了合伙经营小吃店“发洋财”的《合伙协议》，协议约定原告负责房租，被告负责经营管理，并支付除房租外的所有费用。由于原告要先行支付房租，所以协议约定被告每季度固定先支付给原告12000元。被告本应于2014年12月将次年第一季度应付的12000元支付给原告，但被告一再拖延，违反了《合伙协议》的约定，致使双方无法继续合作。原告遂起诉，请求判决：1.依法解除《合伙协议》，被告无偿退出；2.被告依照《合伙协议》，向原告支付12000元及原告垫付的水电费2220元；3.诉讼费由被告承担。被告王伟认可双方签订有《合伙协议》，及未支付2015年第一季度租金12000元的事实；但辩称，被告无法及时向原告交付租金的原因系因资金紧张，并非有意拒不支付。被告曾与原告商议，打算以之前交付的1万元保证金暂时抵扣租金，但原告不同意，并且还采用锁门的方式强行关闭了小吃店，使被告停业近一个月。被告不同意解除《合伙协议》，除非原告对被告的装修投入或营业损失进行赔偿。经审理查明，案涉房屋位于攀枝花大道中段536-538号，该房系原告从攀枝花市东区国有资产投资经营有限责任公司（以下简称：东区国投公司）租赁而来，约定原告不得擅自转租。2015年3月2日，原告交纳该房的水电费2220元。同时查明，2014年9月2日，原、被告签订《合伙协议》，协议主要内容：双方自愿合伙经营小吃店“发洋财”，被告交付1万元给原告，作为房屋保证金（不能擅自改动房屋结构）；合作经营期限5年；原告负责房租，被告全权管理经营，负责所有事宜及除房租以外所有费用（房屋装修、维修、水电等）；无论盈亏，被告每月固定支付给原告4000元（2014年9月至2015年12月，最少3个月一付，2016年开始，一年一付），由于原告要先行支付房租，所以被告必须先付款给原告；合伙期内，如原告强行要求被告退出，则原告赔偿被告装修费用，若被告未按合同履行职责（如：未按时支付约定费用）或违法经营，原告有权监督并提出整改意见，若被告未整改，原告可让被告无条件退出，并不支付任何费用。另查明，2014年9月10日，原告向被告出具《收据》一张，载明：“今收到王伟房屋押金1万元（不能擅自改变房屋结构）。合作期满后，若房屋完整，如数退还。”2015年第一季度租金被告未支付。因租金争议，原告擅自更换门锁，关闭了被告的小吃店，至今已有1个月左右。上述事实有原告与东区国投公司签订的《房屋租赁合同》、原、被告签订的《合伙协议》、水电费《收据》、保证金《收据》、双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，本案中，原、被告虽然签订了《合伙协议》，但协议明确约定被告全权经营管理，无论盈亏，原告每月收取4000元。该约定明显有违个人合伙风险共担的基本特征，应为无效。原、被告基于掩饰房屋转租而签订《合伙协议》，双方的真实意思是原告将从东区国投公司租赁而来的房屋转租给被告，被告作为次承租人向原告支付租金。双方之间名为合伙，实为租赁，双方的纠纷属于法律对租赁合同调整的范围。根据《合伙协议》的有关内容，双方就房屋租赁达成的主要条款可认定如下：租期5年；月租金4000元，保证金1万元；租金提前支付，2014年9月至2015年12月3个月一付，以后一年一付；房屋可装修；维修费、水电费由被告承担。根据以上约定，2015年第一季度的租金12000元，及原告垫付的水电费2220元，被告理应支付。原告要求依法解除《合伙协议》，被告无偿退出的诉讼请求实为原告以被告违约，要求解除租赁合同。故本案争议焦点在于原告是否因被告未按时支付租金而享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此规定可知，在承租人未支付或迟延支付租金时，出租人行使解除合同权应受两个条件的限制：一是承租人未支付或迟延支付租金无正当理由；二是承租人在出租人给予的合理期限内逾期仍未支付。本案中，被告虽未及时交付租金，但原告亦不应在催收不得的情况下采取锁闭店门的不当手段，其行为无疑激化了矛盾，客观上对双方债权债务的正常实现或履行造成了妨碍，对至今未能收到租金的后果原告亦负有一定责任。况且对于拖欠金额，被告已告之原告可先从押金中抵扣，该押金虽为房屋主体结构完好之保证，但在被告已完成装修，房屋主体结构未被破坏的情况下，该押金亦可作为租金债务的履行担保。被告提出以押金暂时抵扣房租，并不有害于原告的权益。在债权实现有担保的情况下，原告应给予被告一个合理的履行期限，如被告逾期仍不履行，原告方可行使解除合同权。综上，因原告在此过程中的行为有不当之处，且在有担保的情况下，原告并未给予对方合理的履行期限，如仅考虑被告未按时交付租金不顾及本案的特殊情况而解除租赁合同，有失公平。另外，从拖欠时间，拖欠金额，及拖欠金额与担保金的比较来看，亦不足以认定被告已构成根本违约或预期违约。故对原告要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。据此、依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、王伟于本判决生效后十日内支付王琴租金12000元，水电费2220元，共计14220元。二、驳回王琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由王伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。代理审判员 李红新二〇一五年四月七日书 记 员 石李莉 微信公众号“”