（2015）德中民终字第85号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-20
案件名称
张付杰与刘洪青、王清琳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘洪青,王清琳,张付杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第85号上诉人（原审被告）：刘洪青。上诉人（原审被告）：王清琳。以上二上诉人共同委托代理人：周安军，山东森辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张付杰。上诉人刘洪青、王清琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省陵县人民法院（2014）陵商初字第364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2012年，原告张付杰与周海滨签订承包合同一份，按合同约定，周海滨将其经营的陵县精通工贸有限公司院内的车间四个承包给原告张付杰，承包费每年伍万元，合同期限自2012年4月20日起至2015年4月20日止，并在该合同加盖了陵县精通工贸有限公司印章。合同履行期间，原告将其承包的上述四个车间厂房租赁给二被告，2013年12月23日，原告做为甲方，二被告做为乙方签订了租赁合同一份。内容为：1、乙方租赁甲方车间四个，每月缴纳租赁费1.3万元，每月1日交纳当月租金，逾期按每日5%交滞纳金。2、乙方自付各种费用，业务自主经营；3、乙方合法经营，未经甲方许可不得对车间进行动工改造，否则，后果由乙方自负。4、乙方经营期间所产生责任与甲方无关，乙方有责任维护车间的完整性，合同到期将车间恢复原貌。5、如有退租，提前2个月通知对方，本合同自2014年1月起至2014年12月止。甲方张付杰、乙方刘洪青、王清琳，见证人李某，12月23日。合同签订后，二被告按合同约定给付原告租金至2014年3月份，2014年4月份租金仅交纳7000元，尚欠其余租金至今未交付。诉讼中，原告变更诉讼请求为要求被告按合同约定支付租金至合同解除之日止，并承担逾期支付的滞纳金。原审法院认为，本案租赁标的物为四个车间，周海滨为其经营管理人，2012年原告与周海滨就该车间签订的承包合同系双方真实意思表示，合同约定也不违反法律规定，该合同应属合法有效。在原告承包期间，自2014年1月起原告将其承包的四个车间转租给被告后，周海滨做为发包方未予以反对，并且至今亦未行使合同解除权，因此原告与周海滨签订的承包合同至今有效。原告与二被告签订的租赁合同，双方均认可无异议，且已实际履行，因此，原被告签订的租赁合同亦合法有效，原告要求二被告按合同约定给付租赁费于法有据，本院予以支持。诉讼中，二被告辩称被告租赁的厂房已由周海滨授权案外人张玉岐全权处理，并且对该租赁物已于2014年6月1日与张玉岐另外签订租赁合同，于2014年7月27日又就该租赁物与案外人王学思签订车间租赁协议，二被告以此为由主张与原告签订的租赁合同已解除，被告已无义务给付原告租赁费。为支持其主张，二被告提交了授权书及与两案外人签订的租赁协议各一份。因该授权书仅系周海滨与张玉岐之间的约定，其既不能否定原告与周海滨签订的承包合同的效力，也不能导致原告与二被告签订的租赁合同的解除，并且该证据仅系复印件，因此对该证据本院不予采信。被告提供的与两案外人分别签订的租赁协议，因均在原告与周海滨签订的承包合同之后，因双方签订的承包合同既未到期，亦未解除，在此期间被告就同一租赁物又与案外人签订租赁协议，并不能导致原被告签订的租赁协议的解除。因此被告的该项抗辩主张理由和证据不足，本院不予支持。被告另辩称因原告妨碍其经营给被告造成损失，因被告未在本案提起反诉，对该主张应另案处理。对滞纳金问题，由于原、被告对滞纳金虽然在合同中做出约定，但约定过高，经本院依法释明，原告同意降低滞纳金为日2%，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘洪青、王清琳于本判决生效后十日内给付原告张付杰2014年4月份所欠租金6000元以及自2014年5月份至合同解除之日期间的租赁费（每月按13000元计算）；二、被告刘洪青、王清琳给付原告张付杰拖欠租赁费期间的滞纳金，从逾期之日起每日按2%计算至付清之日止。案件受理费925元，保全费520元，共计1445元由二被告负担。上诉人刘洪青、王清琳不服一审判决上诉称，一、一审判决认定事实错误。位于陵县精通工贸有限公司院内的四个车间出租人是周海滨，承租人是被上诉人，上诉人是次承租人，2014年上诉人接到周海滨的通知，告知上诉人因被上诉人违反租赁合同，拒不交纳租金，已与被上诉人解除租赁协议，与上诉人重新签订租赁合同。上诉人认为被上诉人已无权向上诉人收租赁费。一审判决却置事实于不顾，以上诉人与被上诉人租赁未到期合同为由，确认上诉人与被上诉人之间的转租合同有效，违背了事实。二、一审判决超范围裁判，侵害了上诉人的合法权利。被上诉人诉讼请求为请求依法判令上诉人支付2014年4月至起诉时的租金45000元及滞纳金，而一审判决却判令上诉人支付租金至合同解除之日（合同期限至2014年12月），超出诉讼请求，属于超范围裁判，严重违背公平、公正的原则，侵害了上诉人的合法权利。综上所述，一审判决认定事实错误，置周海滨与被上诉人解除租赁协议，与上诉人重新签订租赁合同的事实于不顾，且一审判决超范围裁判，违背公平、公正的原则，侵害上诉人的合法权利，使判决无法令上诉人信服。望贵院查清事实，撤销一审判决，依法改判。被上诉人张付杰答辩称，一审判决正确，认定事实也是正确的，适用法律正确。本院审理查明，原审庭审时，被上诉人变更诉讼请求为要求被告支付租金至合同解除为止并承担滞纳金。其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩主张，本案争议的焦点为：一、关于双方当事人的房屋租赁合同是否有效的问题；二、原审判决是否存在超范围裁判的问题。针对第一个焦点问题，双方签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，自合同成立时生效。不能与原件核对无异的复印件不具有证据的效力，且上诉人在没有证据证明案外人周海滨与被上诉人已解除房屋租赁合同的前提下，上诉人主张双方签订的房屋租赁合同无效的理由，没有事实依据和法律依据。针对第二个焦点问题，转租合同约定租赁期限超过原租赁合同期限的，超过部分无效。本案双方当事人签订的租赁合同未超过被上诉人与出租人租赁合同约定的出租期间，且上诉人没有证据证明出租人不同意转租以及出租人未主张转租无效的情况下，原审判决上诉人在原租赁合同的范围内向被上诉人承担责任，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人刘洪青、王清琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔书江审 判 员 王玉敏代理审判员 王子超二〇一五年四月七日书 记 员 张 哲 来源：百度“”