（2015）岳中民一终字第120号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-09-14

案件名称

黎跃红与胡炎楷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省岳阳市中级人民法院

所属地区

湖南省岳阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡炎楷,黎跃红,蔡远鸣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书（2015）岳中民一终字第120号上诉人（原审被告）胡炎楷，居民。被上诉人（原审原告）黎跃红，居民。原审第三人蔡远鸣，公务员。上诉人胡炎楷因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市华容县人民法院(2014)华民初字第01365号民事判决，于2015年2月3日向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。原审查明，胡炎楷与蔡远鸣系舅舅与外甥关系，胡炎楷在原华容县第二棉麻纺织厂工作时，在该厂家属区内购置有一套住房，面积为74.14平方米，房产证号为华房权证城关镇字第××号，登记在胡炎楷名下。2000年，胡炎楷迁往江苏省工作居住后，将该住房委托蔡远鸣进行看管。2003年，胡炎楷口头委托蔡远鸣发布出售房屋消息。蔡远鸣遂在该住房上张贴房屋出售的广告信息。黎跃红看到房屋出售信息后，与蔡远鸣联系房��买卖事宜。在协商过程中，黎跃红得知房主为胡炎楷，且在外地工作居住后，直接与胡炎楷进行过电话沟通。同年6月28日，蔡远鸣代理胡炎楷与黎跃红签订了《房屋买卖协议书》，协议约定：1、双方同意将该房作价26500元；2、甲方（胡炎楷）不负责该房产的过户手续，只负责办好房屋水电改造费用；3、乙方（黎跃红）购房款一次性交清后，甲方即交付乙方房屋产权证和房屋钥匙；4、房屋一经售出，甲方负责该房屋2003年6月28日前的各项义务，此后房屋所发生的任何义务乙方承担。合同签订当天，黎跃红向蔡远鸣交付购房款26000元，剩余500元房价款作抵房屋水电改造费用和支付该房拖欠的水电费。蔡远鸣出具收条后将胡炎楷房屋产权证、土地使用权证和房屋钥匙交付给黎跃红。黎跃红接受房屋后一直居住至今。蔡远鸣亦于2004年将购房款26000元交付给胡炎楷。2014年，��跃红听说该房屋可能征收，遂申请办理房屋产权过户登记手续，要求胡炎楷协助办理房屋产权过户手续。胡炎楷拒绝过户，遂引起纠纷。原审认为，本案争议焦点是，蔡远鸣是否有权代理胡炎楷就其房屋买卖一事与他人签订房屋买卖合同。从本案实际情况来看，可以推断蔡远鸣有权代理胡炎楷与黎跃红签订房屋买卖合同。首先，胡炎楷委托蔡远鸣发布房屋出售广告，胡炎楷变卖房屋意思表示明确；其次，房屋买卖合同履行后，胡炎楷收到房屋价款后，在长达十年时间内未向房屋买受人提出任何异议，也未向房屋占有使用者黎跃红主张权利。胡炎楷辩称所收价款系房屋租赁款的理解明显有违常理，不足以采信。即使蔡远鸣没有得到胡炎楷的授权，因胡炎楷与蔡远鸣有特殊亲属关系，代理胡炎楷发布了售房广告，持有胡炎楷房产证和土地使用权证，该情形使得黎跃红有理由相信蔡远鸣具有买卖胡炎楷房屋的代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。从此法律规定看出，即使蔡远鸣没有得到胡炎楷的授权，蔡远鸣的行为亦构成法律意义上的表见代理，其与黎跃红签订《房屋买卖协议》的行为亦属有效，胡炎楷应对蔡远鸣的代理行为承担相应的法律责任。该《房屋买卖协议》内容并不违反法律规定，故胡炎楷与黎跃红间的《房屋买卖协议》合法有效。依法成立的有效合同对合同双方均有约束力。《房屋买卖协议》签订后，黎跃红按约交付了房屋价款，胡炎楷除交付了房屋和房屋产权证明外，还应当承担协助办理产权过户手续的附随义务。协议虽约定甲方不负责办理房屋过户手续，该��定实际是指不负责办理房屋产权过户手续的相关税费，将该条款理解成不转移房屋产权明显违反合同目的，故不予采信。综上所述，黎跃红的诉讼请求成立，应予支持。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、蔡远鸣代理胡炎楷与黎跃红签订的《房屋买卖协议》有效。二、胡炎楷在判决生效后三日内协助黎跃红办理房屋产权过户登记手续，相应产权过户费用由黎跃红负担。胡炎楷逾期未协助，黎跃红可依照判决书自行办理产权过户登记手续。本案案件受理费463元，由胡炎楷负担。上诉人胡炎楷对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、上诉人未委托他人出卖诉争房屋，转让给被上诉人的是诉争房屋的使��权，被上诉人取得房屋产权证与土地证没有获得上诉人同意，房屋的所有权也不因证件的转移而改变，上诉人与原审第三人不构成表见代理，因为被上诉人与原审第三人的行为违法，且不是善意，故上诉人不能承担该行为后果；2、原审法院罔顾房产的相关法律规定，不是适用法律错误，就是故意偏袒，违背了平等原则；3、上诉人十年来未将房屋过户，表明未默认或放弃自己的权利，被上诉人与原审第三人签订的协议没有给上诉人，协议中也不涉及诉争房屋的所有权问题，明确约定不过户，故上诉人拿到的是使用权转让的收益，如果被上诉人购买的是所有权，应该追究其偷逃国税的违法行为；4、原审法院法官的意思表示影响了上诉人一审到庭，导致上诉人未到庭参加诉讼，且一审判决书的送达违背了宣判后送达文书的时间限制的规定，属程序违法，应发回重审；5��诉争房屋是“房改房”，是上诉人夫妻共同财产，被上诉人未与上诉人电话联系过，一审也不应采信无关人员的证言；6、上诉人收取的被上诉人支付给原审第三人的26000元的性质是长期租用不过户费，不是购房款，协议中既然约定了不过户，上诉人就没有协助办理过户的附随义务；7、法律规定，诉争房屋作为上诉人的夫妻共同财产，不能由上诉人单方出卖，原审第三人无权处分诉争房屋，被上诉人不是善意取得；8、本案的诉讼时效是两年，一审认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判诉争房屋不得过户或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人黎跃红辩称，1、已通过电话联系了上诉人房屋买卖事宜，原审第三人可以作证；2、房产证上只有上诉人的名字，不清楚房子是上诉人的夫妻共同财产；3、协议中关于��户的约定指的是上诉人不承担过户费用，但是上诉人应该协助办理过户；4、当时支付的26500元的价格是商品房价格而不是房改房价格。原审第三人蔡远鸣未予答辩。双方在二审期间未提供新的证据。经审理查明，2003年，蔡远鸣收取了黎跃红26000元购房款后交给了胡炎楷，并明确告知了胡炎楷该款是诉争房屋的购房款，胡炎楷接受款项后未予退还。对此胡炎楷在庭审中主张其收取款项后认为房屋未办理过户手续，双方未实际成交，故将该款作为房屋的长期租金收取。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、原审第三人蔡远鸣以上诉人胡炎楷的名义与被上诉人黎跃红签订《房屋买卖协议》的行为应当如何认定；2、被上诉人黎跃红要求上诉人胡炎楷协助办理诉争房屋的过户手续是否应予支持；3、本案是否已过诉讼时效。关于原审第三人蔡远鸣以上诉人胡炎楷的名义与被上诉人黎跃红签订《房屋买卖协议》的行为应当如何认定的问题。本案中，胡炎楷是蔡远鸣的亲舅舅，因胡炎楷前往外地工作，故将诉争房屋的产权证、土地使用权证及钥匙交由蔡远鸣并要求蔡远鸣发布出售诉争房屋的信息，黎跃红与蔡远鸣联系后，与之签订了房屋买卖协议，协议上注明蔡远鸣是受胡炎楷委托出售诉争房屋。黎跃红主张其当时与胡炎楷进行了电话联系，在电话中胡炎楷认可蔡远鸣受其委托处理诉争房屋出售事宜，蔡远鸣也主张通过电话联系了胡炎楷才达成了该协议，但两人均未提供证据证明，胡炎楷对此也予以否认。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，��在本案中，胡炎楷委托亲外甥蔡远鸣发布房屋出售广告，并将房屋产权证、土地使用权证及钥匙交给了蔡远鸣，该情形使得黎跃红有理由相信蔡远鸣具有买卖胡炎楷房屋的代理权，胡炎楷与蔡远鸣之间构成表见代理。胡炎楷主张黎跃红不是善意第三人且签订的《房屋买卖协议》违法，但表见代理中的善意第三人指的是第三人不是明知行为人没有代理权而仍与之签订合同，也不是由于自己疏忽大意，缺乏应有的谨慎而轻易将没有代理权的行为人认作有代理人的人，而是有正当理由相信行为人有代理权，从本案查明的事实来看，黎跃红可认定为是表见代理中的善意第三人，胡炎楷也未提供证据证明黎跃红非善意第三人。对于胡炎楷认为诉争房屋是“房改房”，是其与妻子的夫妻共同财产，不能由其单方出售，故《房屋买卖协议》违法的主张，本院认为，诉争房屋产权��书上的所有权人是胡炎楷个人，并未与他人共有，其也未提供证据证明诉争房屋是“房改房”且不能出售，故本院对胡炎楷的这一主张不予支持，胡炎楷与蔡远鸣之间构成表见代理。另外，根据我国《民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，蔡远鸣向胡炎楷交付26000元款项时，已经明确告知胡炎楷该款是黎跃红支付的购房款，胡炎楷收取了款项未予退还。如胡炎楷当时确不同意出售诉争房屋给黎跃红的陈述属实，则其理应拒收款项或退还该款，但胡炎楷收取款项后多年来一直未予退还，也未向黎跃红提出异议，虽然其辩称是将该款作为租金收取才��予退还，但其擅自将黎跃红支付的购房款作为房屋租金收取的行为未向黎跃红或者蔡远鸣说明并得到黎跃红的同意，且将他人支付的购房款当做十多年租金一次性收取也明显违背常理，故胡炎楷的抗辩不能成立。综上分析，即使胡炎楷与蔡远鸣之间不构成表见代理，蔡远鸣无权处分诉争房屋，但胡炎楷收取了蔡远鸣转来的黎跃红购房款后未作否认表示，可以视为其已认可了蔡远鸣以其名义与黎跃红签订协议并出售诉争房屋的行为。关于被上诉人黎跃红要求上诉人胡炎楷协助办理诉争房屋的过户手续是否应予支持的问题。根据前述分析，无论蔡远鸣是表见代理人还是无权代理人，其行为的法律后果均应由胡炎楷承担，而蔡远鸣以胡炎楷名义与黎跃红签订的《房屋买卖协议》内容未违反法律法规，是双方真实意思表示，是合法、有效的合同，则胡炎楷理应按照该协议履行义务。根据协议约定，黎跃红以26500元的价格购买诉争房屋，则黎跃红的主要义务是向胡炎楷交付26500元购房款，胡炎楷的主要义务是向黎跃红交付诉争房屋。签订协议后，黎跃红与蔡远鸣协议抵扣了诉争房屋的水电改造费用和拖欠的水电费500元，随后就将剩余26000元购房款交付给了蔡远鸣，并由蔡远鸣转交给了胡炎楷，即黎跃红的付款义务已经履行完毕。而诉争房屋虽然由蔡远鸣在黎跃红付款后即交给黎跃红居住，房屋的相关产权证书及房屋钥匙也一并交付，但多年来房屋一直未办理过户手续，即胡炎楷并未完全履行自己的义务。虽然胡炎楷认为协议约定了“甲方不负责该房产的过户等手续”，则意味着黎跃红购买的只是诉争房屋的使用权，故其没有将诉争房屋过户给黎跃红的义务，但本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定��面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，当事人签订的《房屋买卖协议》已明确黎跃红是购买诉争房屋，交付的款项也明确约定是购房款，则协助黎跃红办理房屋过户手续是法律赋予作为房屋出卖方的胡炎楷应尽的附随义务，如果将该条款理解成双方约定房屋不过户、不转移房屋产权则明显违背房屋买卖合同的目的，且从该条“甲方不负责该房产的过户等手续，只负责办好房屋水电改造费用”的前后文对照来看，该条款是对房屋买卖产生的相关费用的约定，则黎跃红提出的该条款的意思是胡炎楷不负责房屋过户手续的费用的主张更符合合同目的，故本院对胡炎楷提出诉争房屋未卖给黎跃红，其没有协助黎跃红将房屋过户的义务的主张不予支持。关于本案是否已过诉讼时效的问题。在房屋买卖关系中，房屋出卖人已将房屋交付于买受人、买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，可不适用诉讼时效的规定。故虽然本案中的协议签订于2003年，但房屋也已于2003年交付给买受人黎跃红，黎跃红要求胡炎楷协助办理过户的诉讼请求不适用诉讼时效规定。对于胡炎楷提出其一审未到庭参加诉讼是受一审法院法官的影响，导致其没有到庭辩论的主张，本院认为，一审已依法向胡炎楷送达了开庭传票，胡炎楷在一审答辩状中也表示自己因病难以按期到庭，故其将一审未到庭参加诉讼归咎于一审法院法官的主张，本院不予支持。至于胡炎楷提出一审判决书的送达违背了宣判后送达文书的时间限制的规定，属程序违法，应将案件发回重审的主张，是其对法条的理解存有误差，将一审判决书的落款时间错误理解为当庭宣判或者定期宣判的时间，原审判决程序并未违法，对胡炎楷的这一主张本院亦不予支持。综上，上诉人胡炎楷的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费463元，由上诉人胡炎楷承担。本判决为终审判决。审　判　长　　邵莉茜代理审判员　　王欣辉代理审判员　　胡　哲二〇一五年四月七日书　记　员　　何　浏关注公众号“”