（2014）里民三民初字第1530号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2016-03-01

案件名称

张学敏、栾黛馥与栾剑阁、哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市道里区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张学敏,栾黛馥,哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司,栾剑阁

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

哈尔滨市道里区人民法院民事判决书（2014）里民三民初字第1530号原告张学敏，身份号码×××，现住哈尔滨市道里区。原告栾黛馥，身份号码×××。二原告委托代理人赵金艳，黑龙江龙房川律师事务所律师。被告哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司，代码70299132-0，住所地哈尔滨市道外区南马路150号。法定代表人朱益民，总经理。委托代理人傅天龙。被告栾剑阁，身份号码×××，现住哈尔滨市道里区。委托代理人闫庆瑞，黑龙江环球律师事务所律师。委托代理人郎子君，北京市佳律师事务所律师。原告张学敏、栾黛馥诉被告栾剑阁、哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司（以下简称益民公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张学敏、栾黛馥及委托代理人赵金艳；益民公司的委托代理人傅天龙；栾剑阁及委托代理人闫庆瑞、郎子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学敏、栾黛馥诉称：张学敏、栾黛馥系夫妻，栾剑阁系栾黛馥的哥哥。2004年张学敏所有的坐落于哈尔滨市道里区旧房（以下简称旧房）被拆迁，张学敏以产权调换的方式与益民公司签订购房协议。2006年益民公司通知张学敏、栾��馥补交差价款时，栾剑阁尚欠张学敏、栾黛馥18万元，于是栾剑阁建议用公积金贷款偿还欠款，但需要将所购房屋更名为栾剑阁，栾剑阁承诺欠款还清后，将房屋恢复到张学敏名下，栾剑阁将自行书写的证明交给张学敏、栾黛馥，张学敏、栾黛馥同意此方案。后栾剑阁与益民公司签订购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同书。2007年2月1日，拆迁补偿安置房屋哈尔滨市道里区斜角街34号1单元301室房屋（以下简称争议房产）回迁进户，张学敏、栾黛馥居住使用至今。2004年栾剑阁以房屋归其所有为由，诉至法院要求张学敏、栾黛馥迁出。请求确认栾剑阁与益民公司签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同无效。被告益民公司辩称：争议房产系益民公司在2004年9月21日与被拆迁人张学敏达成《房屋货币拆迁补偿协议》及22日签订的《购房协议》基础上产生的。因严重挡光，双方协商确定的调换房。当年，张学敏夫妻所在单位无公积金福利待遇。为交纳购房差价款欲向银行贷款，但条件不够。栾剑阁任公职，可以办理公积金贷款。2006年8月，他们共同向益民公司讲明情况，请求更改购房人姓名以便栾剑阁办理公积金贷款并偿还张学敏18万元欠款。益民公司接受了其请求，在栾剑阁写出“证明”后，更换了2004年9月交款票据及相关材料的交款人姓名，从外观上满足了办理贷款手续的条件。安置房屋系根据第二份图纸施工，第二份图纸系2006年6月23日通过审批的，双方协商将安置房屋调换为争议房产。但栾剑阁并非真正购房人，该房始终由张学敏居住。张学敏系益民公司2004年9月22日拆迁时的被拆迁人，其购买涉案房屋属实，益民公司与张学敏签订的有关合同应履行。被告栾剑阁辩称：不同意栾黛馥、张学敏的诉讼请求。二被告签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同合法有效，该争议房屋应属栾剑阁所有，栾黛馥、张学敏对该争议房屋不享有任何权利。2002年1月17日张学敏与益民公司签订订购商品房号图纸标记，争议房产使用面积69.85平方米，购房款290677，交首付137143元，剩余尾款153264元，当天交出旧房，益民公司给张学敏出具了一张预收200元清欠动迁前所欠的水、电、煤气费收据。2004年9月20日，益民公司限张学敏三日内交讫尾款153264元，否则按违约废止购房协议。栾黛馥、张学敏向栾黛馥的哥哥栾剑阁提出借公积金存款，再贷一部分款，把尾款交齐，待栾黛馥、张学敏的女儿张虹工作后偿还。此时栾黛馥、张学敏已经欠栾剑阁84000元，栾黛馥、张学敏提出，如果栾剑阁买争议房产后，栾黛馥、张学敏帮助栾剑阁共同照顾父亲栾日林，栾剑阁就同��了。2004年9月22日，栾剑阁、张学敏与益民公司协商，栾剑阁订购原由张学敏购买的回迁商品房即争议房产，按2002年购房优惠政策处理。益民公司改变了2002年建房图纸待审批，争议房产有变化，栾剑阁享有免费赠送的8平方米使用面积，大于被拆迁房的使用面积按每平方米3000元购买，栾剑阁给栾黛馥、张学敏50000元后于2004年9月22日，栾剑阁又给栾黛馥、张学敏5000元，益民公司提出暂用张学敏名义签订一份货币补偿协议和购房协议，日期提前一天（即2004年9月21日），栾剑阁向益民公司交首付141843元，包括张学敏首付购房款137143元（此款是用益民公司应付张学敏的动迁房屋的作价补偿款抵付），剩余首付款4430元由栾剑阁直接向益民公司交付，剩余尾款148834元，益民公司让栾剑阁交150000元贷款证明，证明栾剑阁有贷款资格，栾剑阁照办。三方约定，待图纸审批后益民公司与栾剑阁签订正式购房合同。2004年9月30日，益民公司通知栾剑阁争议房产使用面积69.85平方米，调为争议房产，使用面积73.52平方米，原定15万元贷款不够，增加贷款1万元，为了防止房产日后有矛盾，栾黛馥、张学敏与栾剑阁签订一份订购房号转让协议。栾剑阁遂交了16万元贷款证明，栾剑阁与益民公司签订合同时，经理又将该房号改为使用面积75平方米，称按计量报告计算购房款，将张学敏名义141843元首付款收据收回，日期没变，出具栾剑阁首付141843元收据，栾黛馥、张学敏与栾剑阁签订订购房号转让协议，当晚，张学敏将订购房号转让协议交给栾剑阁，称益民公司留了一份，这份不用按手印了，所以，栾剑阁持有的订购房号转让协议没有栾黛馥、张学敏和栾剑阁的指印。2007年1月10日，以栾剑阁名义办理的住房公积金贷款16万元发放给益民公司。2006年10月17日益��公司通知栾剑阁2006年10月25日办理进户，因栾剑阁与益民公司因房屋米数发生变更产生争议，直到2007年2月4日才办完进户。张学敏于2008年6月14日将争议房产换锁，使栾剑阁无法入住。在本院开庭审理过程中，栾黛馥、张学敏、益民公司、栾剑阁为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。栾黛馥、张学敏举示证据情况如下：证据一、（复印件）哈房权证里字第002362**号房屋所有权证及土地使用权证。证明位于哈尔滨市道里区斜角街34号2单元201室房产系张学敏所有；证据二、（复印件）2004年9月21日张学敏与益民公司签订的住宅房屋货币拆迁补偿协议。证明2004年旧房拆迁，拆迁人系益民公司，被拆迁人系张学敏，张学敏应得房屋拆迁货币补偿130687元；证据三、2004年9月22日张学敏与益民公司签订的购房协议。证明张学敏选择产权调换的房屋位于哈尔滨市道里区斜角街34号3单元402室，房屋拆迁货币补偿130687元，即为产权调换房屋的部分首付款；证据四、2004年9月22日益民公司为张学敏出具的购房票据2张。证明张学敏所有的被拆迁房屋应得货币补偿130687元，冲抵产权调换房屋的部分首付款，临迁补助费6156元和奖励5000元冲抵11156元房款，张学敏交齐了房屋首付款141843元；证据五、2013年3月22日益民公司出具的证明。证明张学敏选择产权调换房屋为哈尔滨市道里区斜角街34号3单元402室，调换为争议房产；证据六、2006年8月5日被告栾剑阁出具的证明。证明2006年8月5日，被告栾剑阁尚欠栾黛馥、张学敏18万元。栾剑阁用公积金贷款偿还栾黛馥、张学敏此笔欠款，于是将张学敏所有的争议房产的手续更名为栾剑阁；证据七、结婚证��证明栾黛馥、张学敏系夫妻关系；证据八、2011年5月30日哈尔滨市道里区尚志街道办事处斜角社区居民委员会出具的证明、2012年11月5日黑龙江鼎泰祥物业管理有限公司出具的证明、历年的物业费、电梯费、取暖费票据16张，证明争议房产自回迁进户由栾黛馥、张学敏居住至今；栾黛馥、张学敏自行交纳争议房产的物业费、电梯费、取暖费，完全按双方约定履行交费义务；与证据六2006年8月5日栾剑阁出具的证明中栾黛馥、张学敏居住并自行交费内容相吻合，进一步印证了证明内容的真实性；证据九、2008年7月9日，栾剑阁和栾黛馥的父亲栾日林出具的证明，证明栾剑阁用公积金贷款向栾黛馥、张学敏偿还欠款，于是将张学敏所有的争议房产更名为栾剑阁；证据十、栾剑阁与益民公司签订的购房合同（署期2004年9月30日）、补充协议（署期2006年10月15日）、哈尔滨市商品房买卖合同书（署期2007年1月10日），证明购房合同与补充协议相互矛盾，2004年9月30日购房合同显示被告栾剑阁购买本案争议房产，2006年10月15日补充协议却显示张学敏回迁房屋调至本案争议房产；栾剑阁套取银行贷款为偿还栾黛馥、张学敏欠款与益民公司签订虚假的房屋买卖合同，并非栾剑阁购房的真实意思表示；二被告违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的；恶意串通，损害国家利益民公司；损害社会公共利益民公司”之规定，所签订的任何协议均应确认无效；证据十一、2014年7月4日益民公司出具的澄清问题，证明事实，证明益民公司还原了当时争议房产更名为栾剑阁的真实情况：栾剑阁提出用公积金贷款偿还栾黛馥、张学敏借款。益民公司给栾剑阁出具的有关争议房产的合同及票据均是为了贷款需要，是虚假的，不真实的；争议房产系张学敏回迁安置房屋，栾黛馥、张学敏居住至今，真正购房人为张学敏；证据十二、争议房产的装修票据14张，证明争议房产系栾黛馥、张学敏装修，与栾剑阁无关；证据十三、争议房产的装修票据6张，证明本案争议房屋系栾黛馥、张学敏装修，与被告栾剑阁无关。栾剑阁对栾黛馥、张学敏出示的证据质证意见为：对证据一真实性及证明问题均有异议。因是复印件，真实性无法核实，且该证据已经废止；对证据二真实性无异议，但对证明问题有异议。复印件不能作为证据使用，且房屋拆迁日期并非2004年，而是2002年，2004年张学敏只是名义上的被拆迁人；对证据三真实性无异议，但对证明问题有异议。不是调换房屋，而是订购房屋；对证据四真实性、证明问题有异议。临迁补助费和奖励5000元均与证据四无关，证据四原件在2004年9月30日已被益民公司收回，11156元是由下列款组成：搬迁补助费428元、有线电视迁移费50元、电话迁移费48元、煤气安装费1200元、搬家奖励费500元及栾剑阁缴纳的4430元首付款；对证据五真实性有异议。证明人范雪松是斜角街34号建筑售房承包人，并非益民公司的人；对证据六真实性无异议，该证据确是栾剑阁书写，但（2011）里民三初字第1272号庭审质证笔录，张学敏承认该书证内容是虚构剑阁向张学敏借款200000元；对证据七无异议；对证据八真实性无异议，但对证明问题有异议。该证明内容不真实，栾黛馥、张学敏的户籍均不在斜角街34号，是争议房产的暂住人口；对证据九真实性有异议。该证明不是父亲真实意思表示；对证据十真实性无异议，但对证明问题有异议。复印件不能作为证据使用。栾黛馥、张学敏虚构事实，诬陷、��谤栾剑阁，不同意栾黛馥、张学敏的待证事实；对证据十一真实性有异议。栾黛馥、张学敏虚构事实，诬陷、诽谤；对证据十二真实性有异议。与装修无关，装修款均由栾剑阁出资；对证据十三真实性有异议，栾剑阁2007年2月4日下午16点领取钥匙办理进户，责令张学敏负责监工装修，没有让张学敏买任何材料。2003年2月7日里民三初字第100号民事案件审理中，栾剑阁申请法院寻找当时木工程立谦，以证实张学敏对他说过，房子不是张学敏而是栾剑阁的。装修费与诉争合同没有直接的法律关系，不是有效的直接证据。装修票据没有标明是栾黛馥、张学敏装修，从时间上、从使用人上没有相关性。益民公司对栾黛馥、张学敏出示的证据质证意见为：对证据一至证据五均无异议；对证据六无异议，该证据是益民公司办理房屋更名的依据；对证据七、八均无异议；对证据九无异议，内容与证据六内容相吻合；对证据十无异议。二被告所签订的文件，都是基于证据六的存在而产生；对证据十一、十二均无异议，对证据十三无异议。益民公司举示证据情况如下：证据一、房屋所有权证。证明张学敏系位于哈尔滨市道里区斜角街34号2单元201室房产的原始所有权人，印证栾黛馥、张学敏证据一的真实性；证据二、住宅房屋货币拆迁补偿协议书。证明益民公司拆迁的是张学敏的房屋，并与其签订了购房协议；证据三、已售房明细表。证明张学敏是争议房产的原始购房人；证据四、栾剑阁出具的证明（即栾黛馥、张学敏证据六的原件）。证明由于栾黛馥、张学敏与栾剑阁系亲属关系，更名的目的是为了办贷款后交房款，还债务，一举三得，该证明是栾剑阁亲笔所写，承诺清偿债务完毕，即予更回原名，加之双方均到场陈述并提交了材料，所以，益民公司接受暂时变更购房人名的要求，为栾剑阁办理前期一切相关手续，但始终未同意为其办理最后的进户更名手续，已超六年；证据五、施工图纸2份。证明2004年9月，第二份施工图纸尚未产生，根本不知道301室的样子，故不会发生调换房号的问题；证据六、竣工工程备案证、前期物业服务合同。证明益民公司委托哈尔滨市国龙物业管理有限公司2007年2月10日至2008年2月9日管理此房，争议房产工程开工时间为2005年5月6日，竣工日期为2007年7月3日。栾黛馥、张学敏对益民公司出示的证据质证意见为：对证据一至证据五均无异议；证据六与栾黛馥、张学敏无关。栾剑阁对益民公司出示的证据质证意见为：对证据一无异议，该房产证已经废止；对证据二无异议。因栾剑��是实际买房人，该证据已经收回，现在已经无效；对证据三真实性无异议，但对证明问题有异议。张学敏是名义购房人；对证据四真实性无异议，但对证明问题有异议。内容是虚假、编造的。张学敏称栾剑阁前妻和女儿领四、五个人来抢占房子，张学敏写好了一个证明，让栾剑阁照抄一份，栾剑阁照办了，目的为了阻止前妻和女儿抢房子、父亲脑血栓犯病，出现恶化；（2011）里民三初字第1272号案件2011年7月26日庭审笔录第21页至29页，该几页笔录证明栾剑阁向张学敏于2004年借款20万元不存在，张学敏的房屋同年被拆迁；张学敏对7月26日栾剑阁当时出庭证人证言无异议，栾剑阁待证事实成立。对证据五有异议。益民公司是一边盖房子、一边改图纸；证据六物业服务合同无签订日期，伪造竣工日期，无法证明益民公司的待证事实。对竣工备案证有异议，竣工日期不是实��日期，开工日期也不是实际日期，是虚假的。该两份证据与栾黛馥、张学敏所诉无相关性，不能作为有效证据。益民公司法定代表人与栾黛馥、张学敏及其代理律师串通、合谋，恶意歪曲证据事实。2006年1月15日该争议房产已经进户，益民公司出具的证据图纸2004年12月17日审查通过，2006年6月23日第二份图纸市规划局审批办证后按照设计图纸施工，违反了事物产生客观逻辑，是虚构事实证据。栾剑阁举示证据的情况如下：证据一、国龙物业管理有限公司证明（署期2014年10月16日）。证明：哈尔滨市道里区斜角街34号铭钻公寓2006年1月15日全部俊工交付业主，争议房产业主是栾剑阁；证据二、铭钻公寓入住缴款单与收据共5份。证明栾剑阁交进户全部费用9312.60元。2006年1月15日该公寓进户，益民公司建筑售房承包人范雪松电话指令售房处按使��面积77.82㎡收取栾剑阁包烧费和物业费，栾剑阁交付2006年至2008年包烧费、物业费、水、电、煤气费全部费用；证据三、2002年1月17日收据。证明2002年1月17日，张学敏与益民公司签货币补偿协议，领取补偿款137413元，当天张学敏交付旧房，益民公司预收张学敏200元，清欠交房前水、电、煤气费；证据四、2004年9月21日（实际是2004年9月22日办理的）栾剑阁以张学敏名义与益民公司签订的《住宅房屋货币拆迁补偿协议书》复印件一份。证明：2004年9月22日为证明栾剑阁购房享受2002年购房优惠政策，因益民公司改变2002年建房图纸待审批，订购房号位置发生变化，开发投资人可能变换，以张学敏名义签订该《补偿协议》。2004年9月30日被益民公司收回作废。对方的相关陈述虚假；证据五、2004年9月22日，栾剑阁以张学敏名义签订的《购房协议》复��件一份。证明：张学敏与益民公司2002年1月17日原安置协议所涉及的拆迁补偿费6156元已结算完毕，双方关于被拆迁房屋所签的协议废止，证明剩余购房款由购房人栾剑阁办理贷款15万元，栾剑阁与张学敏已结算完毕，张学敏与益民公司废止的2002年《购房协议》，首付款137413元，栾剑阁交4430元，付齐首付款（50%）141843元。该协议2004年9月30日被益民公司收回作废。栾黛馥、张学敏的相关陈述虚假。其中的四项搬迁补助费428元，有线电视迁移费50元，电话迁移费48元，煤气安装费1200元，共计1726元规避。而将其中奖励5000元与2004年9月22日《购房协议》无关的购房款，《购房协议》第十一条注明的原安置协议所涉及的临迁补偿费6156元已结算完毕（张学敏与益民公司结算的）相加为11156元，与房屋货币补偿款130687元，合计为141843元；规避栾剑阁与张学敏已结算完毕137143元，��剑阁交现金4430元，达50%贷款首付额141843元；证据六、署期2004年9月22日购房首付款收据复印件。证明：依据《购房协议》该首付款收据141843元以张学敏名义。实际栾剑阁交该收据首付款，2004年9月30日被益民公司收回作废；证据七、协议复印件、署期2004年9月30日购房合同复印件。证明：2004年9月30日栾剑阁与张学敏签订订购房号《转让协议》，益民公司存档一份，张学敏给栾剑阁一份，没有按手印。当天栾剑阁与益民公司签订《购房合同》，益民公司收回栾剑阁以张学敏名义所签的2004年9月21日《货币补偿协议》和《购房协议》与以张学敏名义首付款141843元购斜角街34号3单元4层2门收据废止。日期未变，出具栾剑阁购斜角街34号1单元301号首付款141843元收据。（2011）里民三初第1272号民事案件审理过程中，7月26日、10月26日庭审质证时张学敏没有对《转让协议》提出异议；证据八、益民公司进户通知单（署期2006年10月17日）。证明：2006年10月17日下发该通知单，通知栾剑阁2006年10月25日办理进户（按2004年9月30日购房合同所约定日期）。证据九、署期2006年10月25日补充协议复印件。证明：2004年9月30日栾剑阁与益民公司签《购房合同》后，又通知栾剑阁所订购房号1单元301号，又增加2平方米多，使用面积77.17平方米。因其中7.17平方米按6000元／㎡交购房款签《补充协议》栾剑阁与益民公司发生争议，栾剑阁历经市委信访办、复核办调解两年多时间，于2006年10月25日与益民公司达成口头协议，该7.17平方米栾剑阁交2万元（2789元／㎡），签该《补充协议》，进户时间2006年10月26日；证据十、2007年1月10日栾剑阁与益民公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同》编号2007第002号。证明：2004年9月30日栾剑阁与益民公司签订合同后，2007年1月益民公司在哈尔滨市房产住宅局完备商品房买卖手续，领取该规范合同，证明栾剑阁以公积金贷款支付益民公司购房款16万元；证据十一、编号2007年（借）字第000200号哈尔滨市个人住房公积金委托借款合同、职工个人购买住房贷款审批表，编号2007000200号（2007年1月22日）。证明：栾剑阁在哈尔滨市住房公积金中心贷款16万，按2004年9月30日《购房合同》交益民公司购争议房产全部购房款；证据十二、栾剑阁2004年9月22日首付141843元收据2张。2007年1月26日交付尾款148834元，栾剑阁贷款16万支付益民公司。2007年2月4日收据1张，系2006年10月25日栾剑阁与益民公司签《补充协议》，交益民公司售房处现金2万，《补充协议》约定2006年1月26日办理进户，该公司售房承包人范雪松因欺诈栾剑阁购房款21510元未得逞，以不接��话，接电话称在美国等地为由，刁难栾剑阁4个多月不能办理进户，在市委复核办的督办下，至2007年2月4日，范雪松电话指令售房处收该《补充协议》，定栾剑阁交2万购房款现金，进户票据写为2007年2月1日。售房处才收取栾剑阁进户费，栾剑阁办理进户。进户票据日期提前三天，写为2007年2月1日。对方有关陈述系谎言；证据十三、哈尔滨市商业银行借款凭据、还贷凭据、个人装修、消费贷款合同书（2007年9月20日）。证明：2007年2月4日栾剑阁办理进户入住后，对该毛坏房进行全部装修，并贷款4万元2年还清，每月还贷1800元；证据十四、2013年2月7日调取证据申请书。证明栾剑阁在相关案件中要求追究张学敏诽谤、诬陷、诈骗、侵占的法律责任。有关办案人未予调取相关证据。故栾剑阁在本案中再次递交申请；证据十五、租房协议两份（其中一份原件丢失）及租房收据原件1张（收款人为杜贵学）。证明：2008年6月14日，被答辩人张学敏换门锁，以重谈房子的问题，将栾剑阁警服、单警装备、随身衣服、手风琴被栾黛馥、张学敏私自搬到栾剑阁弟弟栾玉阁家，强行侵占栾剑阁所购斜角街34号1单元301室与家具、收藏品铜制鹿、观赏鱼、花等财产，栾剑阁被迫居无定所，租房至今。栾黛馥、张学敏对栾剑阁出示证据质证意见为：对证据一、国龙物业管理有限公司证明真实性、合法性、关联性有异议。栾黛馥、张学敏无法确认是否是国龙物业管理有限公司出具。该证明仅说明了道里区斜角街34号铭钻公寓的开始进户时间，并未具体说明本案争议房产的业主及进户时间，与本案无关。铭钻公寓是否竣工，应以竣工验收备案表为准。该份证据无法证明栾剑阁想要证明的问题。对证据二、铭钻公寓入住缴��单及相关票据真实性无异议，但对栾剑阁证明的内容有异议。被告栾剑阁和张学敏一同办理进户的相关事宜。因合同已改为被告栾剑阁的名，故相关的进户手续系以被告栾剑阁的名义办理，入户的费用是栾黛馥、张学敏出资以被告栾剑阁名义交纳的。实际进户居住的却是栾黛馥、张学敏。对证据三、真实性无异议，但无法证明栾剑阁想要证明的问题。恰恰证实张学敏交纳水、电、煤气等费用。该收据日期为2002年11月17日，而非1月17日，签订拆迁补偿协议的时间是2004年9月份。而非2002年。签订拆迁补偿协议时确定补偿价款，不可能出现2002年领取补偿款。事实上张学敏从未领取房屋拆迁货币补偿款，此部分补偿款充抵产权置换房屋的首付款。栾剑阁自行承认张学敏订购房号并交首付款的事实。栾黛馥、张学敏在庭审中所陈述的借款事实是依据栾剑阁自行书写的证明进��论述，也不存在与益民公司代理人付天龙恶意串通之说。对证据四真实性无异议。此份证据与栾黛馥、张学敏提交的证据二一致，恰恰能证明2004年张学敏所有的坐落于哈尔滨市道里区斜角街34号2单元201室的房屋拆迁。拆迁人系益民公司，被拆迁人系张学敏，张学敏应得房屋拆迁货币补偿为130687元。无法证明栾剑阁想要证明的问题。栾剑阁证明的内容是以张学敏名义签订协议，而此份协议署期2004年9月21日，与其提供的证据七2004年9月30日转让协议相矛盾，还未转让何来以其名义签订？对证据五真实性无异议，但对栾剑阁证明的内容有异议。此份证据与栾黛馥、张学敏提交的证据三一致，恰恰能证实张学敏选择产权调换房屋为哈尔滨市道里区斜角街34号3单元4层2门。房屋拆迁货币补偿130687元即为产权调换房屋的部分首付款。购房协议第六条房款是由130687元和11156元和148834元构成，与栾剑阁陈述的事实不一致，无法证明栾剑阁想要证明的问题。对证据六真实性无异议，与栾黛馥、张学敏提交的证据四一致，恰恰证明张学敏所有的被拆迁房屋应得的货币补偿130687元充抵产权调换房屋的部分首付款，临迁补助费6156元和奖励5000元充抵11156元房款，房屋首付款总计141843元，与栾剑阁提交的证据五购房协议房款组成部分相一致，无法证明栾剑阁想要证明的问题。对证据七真实性有异议，栾黛馥、张学敏从不知道、从未认可过该协议，该协议是栾剑阁自行打印的，与栾黛馥、张学敏无关。从内容分析，1、此协议是将本案争议房产的产权转让给栾剑阁，但转让价款却没有明确。2、此份协议的转让产权与2006年8月5日栾剑阁出具的证明因栾剑阁欠款用公积金贷款而更改其名的内容相互矛盾。3、栾黛馥、张学敏回迁房屋调换至争议房产的时间为2006年��2004年回迁房屋仍为3单元402室。栾黛馥、张学敏未调换成争议房产，如何转让产权？此份协议注明的面积为73.52平方米，与本案争议房产的面积不符。购房余款约15万元贷款，与本案争议房产贷款金额16万元也不一致。时间也是不符合常理，2006年栾黛馥、张学敏因为调换回迁房屋时还曾委托栾剑阁进行处理，根本不可能出现2004年就转让的事实。另外栾剑阁出具的证明是2006年，那么意味着2006年以后才涉及变更姓名的事宜，而此份协议形成时间却是2004年。对该证据合法性有异议。该协议上双方当事人未签名也未摁手印。此协议不成立，也不具有法律效力。对署期2004年9月30日购房合同真实性有异议。从内容上分析，此份购房合同的落款日期为2004年9月30日，如果其内容是真实的，那么2006年10月15日被告栾剑阁无需签订补充协议。而补充协议的内容却是张学敏原产权置换房屋3单元4层2号房屋调换成争议房产。从而可以分析出此份协议应是在补充协议的同时或之后形成。而非2004年形成。此份购房合同与栾剑阁提交的证据九补充协议相互矛盾。事实是2006年栾剑阁才提出用公积金贷款偿还栾黛馥、张学敏欠款事宜，2004年不可能有任何关于栾剑阁名下的购房合同。2004年栾剑阁从开发商处购买房屋的事实为虚假的，不真实的。对其合法性有异议，无法确认形成时间，合同以合法形式掩盖非法目的无效：对证据八、进户通知单真实性无异议，对栾剑阁证明按2004年9月30日购房合同所约定日期通知进户有异议。此份证据是基于栾剑阁贷款更名后形成的，故进户通知单才注明的是栾剑阁。对证据九、补充协议（署期2006年10月15日）真实性有异议．1、协议第一条约定：“乙方（栾剑阁）原签订的3单元4层2号回迁住房使用面积69．85平方米调换为斜角街1单元3层1号住房约使用面积75平方米．”事实上栾剑阁从没有回迁房，栾剑阁原签订的回迁住房的事宜并不存在。2、如果此内容是真实的，那么意味着本案争议房产系栾剑阁回迁安置房屋调号所得，与栾剑阁提交的证据七购房合同于2004年直接从益民公司购买本案争议房产的内容相矛盾。合法性有异议，张学敏签订的原动迁购房协议是否继续履行，还是解除，取决于合同双方当事人本人，即张学敏和益民公司。在栾黛馥、张学敏不知情的情况下，二被告擅自将2004年9月22日的张学敏与益民公司签订的动迁购房协议作废，违反了合同法规定约定解除和法定解除的相关规定。关联性有异议，因本协议没有张学敏的签名，对于张学敏与益民公司签订的原动迁购房协议作废不具有法律效力。按栾剑阁证明的内容系本案争议房产面积与价款均有变化，于2006年10月25日经市委复核办��室协商达成的协议而确定的最终面积与价款。但经栾黛馥、张学敏核对，本补充协议的价款与栾剑阁提交的证据七2004年9月30日的《购房合同》中的价款一致。也就是说，如果本补充协议是真实的，2006年10月份才确定最终价款，不可能出现2004年的购房合同。如果2004年的购房合同是真实的，也就不存在2006年经调解确定最终价款的补充协议。故栾剑阁提交的此份证据与其证据七是相互矛盾的。对证据十真实性无异议，但对合法性有异议。栾剑阁套取银行贷款为偿还栾黛馥、张学敏欠款签订虚假的商品房买卖合同，并非栾剑阁购房的真实意思表示，以合法形式掩盖非法目的；恶意串通，损害国家利益、损害社会公共利益民公司；违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同应确认无效。本合同注明的房屋价款为301843元，贷款16万元，经计算，剩余首付款为141843元，而此��分首付款恰恰是张学敏名下的被动迁房屋补偿款。对证据十一真实性无异议，但对证明的问题有异议，栾剑阁是基于哈尔滨市商品房买卖合同书所确定的金额进行贷款。因哈尔滨市商品房买卖合同书系无效合同，此份委托借款合同，也系商品房买卖合同书中的从合同，也应确认无效。对证据十二的真实性、合法性、关联性均有异议：栾剑阁从未交纳首付款，2004年9月22日的两张票据价款与张学敏的票据价款是相同的，合计为141843元。这部分款项系张学敏名下的房屋动迁折价款。此份票据据根据益民公司当庭陈述，系2006年栾剑阁欲办理贷款时依据张学敏购房款票据的内容后改写的。而非2004年书写。2007年1月26日的148834元的票据，栾剑阁持有原件，请栾剑阁明示，此款系哪部分房款？是否真正交纳给益民公司此部分款项？栾剑阁提供的证据显示本案争议房产总价款为301843元，房屋首付款为张学敏名下的动迁房屋折价款141843元，剩余16万元为栾剑阁贷款交纳。此部分票据不知是哪部分款项？如果此部分款项已交纳，就不存在贷款16万元的事实。事实上本案争议房产贷款16万元，故此票据是不真实的，不具有合法性，与本案无关联。2007年2月4日收据的内容是益民公司贰万元项目转让票据一张，而非收取栾剑阁2万元。栾黛馥、张学敏不知情，与本案无关。栾剑阁在本证据证明问题中陈述事实是虚假的，不真实的，根本不存在张学敏与代理人谎称虚构的事实。对证据十三有异议，栾黛馥、张学敏并不知道此项贷款，因本案争议房产装修是栾黛馥、张学敏自进户2007年2月开始自行出资进行简单装修的。贷款日期注明的是2007年9月20日，此时本案争议房产已装修完毕。无法证明被告栾剑阁证明的问题。如果是栾剑阁装修，请栾剑阁出具装修票据��对证据十四有异议，该份系栾剑阁自行书写，关于2006年8月份出具证明是为了防止栾剑阁前妻抢房事宜，与事实不符，栾剑阁也承认本案争议房产是2007年进户，房子未进户，何来抢房之说？栾黛馥、张学敏的委托代理人以事实为依据，以法律为准绳，根据栾黛馥、张学敏的陈述的事实与证据依法进行分析说明，并未违反法律规定。委托代理人在庭审上陈述的代理意见与观点均有证据予以支持。并且每次庭审当事人均在场参加庭审。法院进行询问事实部分均是原告自行陈述。对证据十五中的租房协议复印件拒绝质证。对杜贵学收据及租房协议真实性、合法性、关联性均有异议。栾黛馥、张学敏无法核实租赁协议的真伪。事实上，栾剑阁离婚前住前妻的房子，1993年离婚后一直租房居住至今，并未在本案争议房产居住过。如果栾剑阁陈述是2008年6月份栾黛馥、张学敏强行侵占本案争议房产，栾剑阁在公安局工作，最基本的常识是报案，但公安部门却没有报案记录。另外，栾剑阁也可以到法院起诉，但先到法院起诉的却是张学敏。故栾剑阁的行为不符合常理，其陈述的事实与理由没有证据进行支持。故此份证据与本案无任何关联性，无法证明栾剑阁想要证明的问题。益民公司对栾剑阁出示证据质证意见为：对证据一真实性有异议，哈尔滨市国龙物业管理有限公司是益民公司民房地产开发有限公司聘用的物业公司，物业公司服务的时间是2007年2月10日至2008年2月9日，2006年1月15日益民公司民并没有雇佣该公司。对栾剑阁所有的票据证据发表质证意见：1、对于栾剑阁无论是交纳的购房款项还是名以上填写的包烧费，票据本身的真实性无异议，对证明问题有异议，正是基于栾剑阁的自书的证明，益民公司同意栾黛馥、张学敏与栾��阁三方提出的更名请求，改变了收费票据交款人名称，将张学敏改为栾剑阁。至于栾剑阁又以其名义去到其他相关部门办理交费，其中心目的是为了办理公积金贷款、履行栾剑阁与栾黛馥、张学敏的口头协议，他们之间是单务合同，栾剑阁只有义务没有权利，有交款、还贷、办理手续、最后更改名字为张学敏义务。原为张学敏出具的票据益民公司必然要收回。证据七是栾剑阁自己打印的协议，益民公司没有看见过，没有任何签字，从法律上来说无法确定真实性，故为无效协议，另外，该协议上“......3层1号”这段文字，证明该份协议是伪造的，否则2006年以后就不用调房号了。购房合同结合证据九补充协议，印证了益民公司的质证异议，既然购房合同写明购买争议房产，无需签订补充协议，补充协议就是围绕说明调换成争议房产，所以购房合同及证据九均是伪造的。对证据八真实性无异议，确实是益民公司写的，写进户通知单是为了按照三方同意的自书更名证明，更名到栾剑阁名下，益民公司自然从程序、手续上写栾剑阁的名字，不可能写其他人的名字，但实际进户人是张学敏，且其已经进户，并且一直居住和使用至今。对证据十真实性无异议，该份合同是为了适应到银行办理贷款需要签订的，该份合同署期为2007年1月7日，比实际拆迁时间与张学敏签订购房协议晚了28个月。银行要求办理贷款手续，必须要有这种格式合同。由于是为了办理贷款而书写的合同书，并不是栾剑阁的房子，他仅仅是记名人，而不是实际购房人，所以至今益民公司未为该房到房屋产权登记部门办理备案手续。其他证据与益民公司无关，与房屋所有权人是谁无关。本院对栾黛馥、张学敏出示的证据认证意见为：证据一、证据二虽然均系复印件，但与益民公司出示的证据一、证据二核对无异，具备真实性，能够证明涉案事实，予以采信；双方对栾黛馥、张学敏出示的证据三真实性无异议，但合同的对方主体益民公司无异议，且与证据一、二相互印证，能够证明涉案事实，予以采信；益民公司作为收款人及合同主体，对证据四、五均无异议，且证据四、证据五与证据一、证据二、证据三相互印证，能够证明涉案事实，本院均予以采信。双方对证据六的真实性均无异议，栾剑阁关于证据六的其他异议证据不足，不能成立，证据六与待证事实有关联，本院予以采信。双方对证据七均无异议，本院对证据七予以采信。双方对证据八真实性均无异议，证据八与证据一、证据二相互印证，与待证事实有关，栾剑阁的质证异议证据不足，不能成立，本院对证据八予以采信。栾日林未出庭作证，栾剑阁对证据九的质证异��成立，本院对证据九不予采信。双方对证据十真实性无异议，证据十能够证明涉案争议合同的内容，本院予以采信。证据十一属于益民公司的陈述，益民公司在答辩时己阐明了相同观点，该观点系双方争议焦点，应系待证事实，不属于证据，不予采信；装修的出资情况与本案争议焦点无关，本院对证据十二、十三均不予采信。本院对益民公司出示的证据认证意见为：双方对证据一、证据二证据三、证据四真实性均无异议，证据一、证据二、证据三、证据四与争议房产来历、诉争合同来历有关，予以采信；证据五，证据六与诉争合同成立的时间无必然联系，不予采纳。本院对栾剑阁出示的证据认证意见为：证据一与诉争合同成立日期无关，不予采信；证据二、证据三、证据八、证据十、证据十一、证据十二均不足以反驳本院采信的二益民公司证��四，证据四、证据五证据六并未显示出栾剑阁系实际合同主体，栾黛馥、张学敏及益民公司的异议成立，对诸证据不予采信；证据七无栾黛馥、张学敏签名或捺印，栾黛馥、张学敏的异议成立，该证据不予采信；栾黛馥、张学敏及益民公司对证据九的异议成立，证据九不予采信；栾黛馥、张学敏对证据十三的异议成立，本院对证据十三不予采信；证据十四、证据十五的待证事实不是本案审理范围，对证据十四不予采信。经审理本院查明：张学敏、栾黛馥系夫妻，栾剑阁系栾黛馥的哥哥。2004年9月21日旧房被拆迁，张学敏以产权调换的方式与益民公司签订购房协议及住宅房屋货币拆迁补偿协议书，约定益民公司将旧房拆迁，并支付张学敏房屋拆迁货币补偿130687元及搬迁补助费等，合计137413元；张学敏购买益民公司在斜角街建设开发的住宅楼3单元4层2门，在��筑面积42.75平方米以内按每平方米3057元计算，超出此面积按照每平方米3000元计算，减免建筑面积8平方米的购房款，进户时间为协议签订18个月内，张学敏所购房总价款为314677元，享受优惠政策后张学敏应交290677元；签订协议时首付130687元，其余14883元由张学敏办理贷款。张学敏按协议约定履行了支付首付款义务，后所购房屋调换为争议房产。2006年8月5日，栾剑阁向益民公司出具证明，内容为：“我借栾黛馥、张学敏20万元，现还现金2万元，余下18万元用我的公积金贷款还清，公积金贷款须产权人产权证，故将该房产权人张学敏更换我的名。待欠款还清后，产权主人栾黛馥、张学敏更改其名，及立此字据之日起，该房的供暖费、物业的居住费用由其二人自行负责，我不承担任何经济和法律责任。”经栾黛馥、张学敏同意，益民公司收回以前为张学敏出具的有关购房票��、合同，按收回的该票据署期、金额重新出具票据，将交款人写为“栾剑阁”，并与栾剑阁签订署期2004年9月30日的购房合同、署期2006年10月15的补充协议、署期2007年1月10日的哈尔滨市商品房买卖合同书，载明的主要内容如下：将栾剑阁原签订3单元4层2号回迁住房使用面积69.85平方米，调换为争议房产使用面积约75平方米；栾剑阁以301843元向益民公司购买争议房产，栾剑阁己交购房款141843元，余款16万元办理贷款在进户时交齐。争议房产于2007年2月份进户后由栾黛馥、张学敏居住至今。2004年栾剑阁以房屋归其所有为由，诉至法院另案要求张学敏、栾黛馥迁出。本院认为：栾剑阁并非有资格向益民公司购买争议房产的被拆迁人，旧房的所有权人张学敏亦未将购买争议房产的权利转让给栾剑阁。栾剑阁与益民公司签订的有关争议房产的协议、合同，目的是使栾��阁获取公积金贷款以偿还栾剑阁欠栾黛馥、张学敏款项，而不是确定双方买卖争议房产的权利义务。故诉争合同及协议内容并非栾剑阁与益民公司的真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，不具备法律效力。栾黛馥、张学敏的诉讼请求有理，本院应支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告哈尔滨市益民房地产开发有限责任公司与被告栾剑阁签订的购房合同、补充协议及哈尔滨市商品房买卖合同书均无效。案件受理费100元，由被告栾剑阁负担（此款张学敏己预交，被告栾剑阁于本判决生效之日起三日内给付张学敏）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共五份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　赵　新　利人民陪审员　��王丽媛人民陪审员　尚　明　月二〇一五年四月七日书　记　员　孙　晓　宇微信公众号“”