（2014）南民初字第4262号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-09
案件名称
黄庆新诉南安市城市建设发展投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
南安市人民法院
所属地区
南安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄庆新,南安市城市建设发展投资有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款，第四十六条第一款；《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第4262号原告黄庆新，男，1966年10月5日出生，汉族，个体工商户，住南安市。委托代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。被告南安市城市建设发展投资有限公司，住所地南安市柳城普莲路283，组织机构代码：66927304-3。法定代表人王国强，系该公司总经理。委托代理人陈伟媛、陈榕，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。原告黄庆新因与被告南安市城市建设发展投资有限公司（以下简称“南安城建公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理，依法由审判员卢君玉担任审判长，与代理审判员高燕玲、人民陪审员黄淑卿组成合议庭进行审理。在审理中，被告南安城建公司提起反诉，本院依法裁定不予受理。被告南安城建公司不服，上诉于泉州市中级人民法院，泉州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院分别于2014年9月4日、12月8日、2015年3月30日三次公开开庭进行了审理。原告黄庆新及其委托代理人徐国祥，被告南安城建公司的委托代理人陈伟媛、陈榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄庆新诉称，2010年7月2日，被告作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方），双方签订一份《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》，协议约定：甲方拆除乙方位于美林街道美林社区防堤边1638.74平方米建筑，其中框架结构904.34平方米，砖混结构734.4平方米；房屋拆迁补偿选择货币补偿部分：442.23平方米，产权调换部分1196.51平方米；经确认乙方选房顺序号为ML001号，甲方同意乙方按选房顺序号顺序在江北大道北侧、湖滨西路西侧（黄远南厝前）选择安置房，应安置面积1217.51平方米；甲方同意乙方按选房顺序号顺序在沿湖滨西路（现钟楼对面往北的水泥路）西侧，泵房斜对面往钟楼方向50米，最靠近湖滨西路购买叁间店面；甲方同意乙方按选房顺序号以安置房面积置换3个地下停车位；乙方过渡期暂定为36个月等等。另外，拆迁协议封面上虽然打印被拆迁人陈秀贞，但她并非产权人，也不是合同的当事人。四年来，被告没有按约定履行，给原告造成了一定的经济损失，影响了原告及家人的生活与经营。经多次催促，被告没有按拆迁安置协议全面履行的诚意。故请求法院判令：1、确认《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》合法有效；2、本案的一切诉讼费用及原告请律师办案的全部费用均由被告承担。审理中，原告自愿撤回律师费用的诉讼请求。被告南安城建公司辩称，1、本案存在主体缺失的情况，请求法院依法追加。从本案原告与被告所签订的《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》第十七条“本协议签订时，甲方收回乙方的相关证件（一）土地使用证件……2、证件姓名：黄奕燕、陈秀贞（申请表），证件号码：980738，用地面积60平方米”的记载来看，讼争拆迁补偿安置协议的主体除了原告外，尚有黄奕燕及陈秀贞，黄奕燕、陈秀贞已故，应追加其继承人作为本案第三人参与诉讼。2、讼争拆迁补偿安置协议效力待定，因为尚有其他第三人未参与诉讼，第三人的意愿直接影响到双方所签订的拆迁补偿安置协议的效力。3、原告名下的土地是划拨的，土地使用权性质属于国有，原告是否有权将国有的财产进行协议处分，法院应依法认定。4、讼争拆迁补偿安置协议因情势变更，已经无法实际履行，依法应予变更协议安置地点。双方的协议应依据（2013）117号《南安市人民政府专题会议纪要》的内容予以变更。本案的争议焦点：1、被告是否取得讼争房屋的拆迁许可？2、本案是否遗漏诉讼主体？3、2010年7月2日，原告与被告签订的《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》是否有效？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、2010年7月2日《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》1份，证明被告违约，合同签订时，被告是经过调查认定和其他主体无关，才和原告签订的。2、《南安市城市综合体征迁范围图》1份，证明原告房屋原位置与协议安置位置。3、原告《个体工商户营业执照》1份，证明原告被拆迁房屋是合法经营场所。4、原告《居民身份证》1份，证明原告与被告的协议关系及原告诉讼主体资格合格。对于原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1的真实性无异议，但该协议明确载明被拆迁人为原告和陈秀贞，协议中已有陈秀贞占有房屋的权利，因此陈秀贞在协议中也拥有相应的补偿权利和相关权利，原告独自一人来提起诉讼，在主体上是缺失的，法院应依法查明相关主体的权利，并依法予以追加。对证据2的证据三性有异议，不清楚原告的证据来源，且与本案无关。对证据3的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，营业执照有效期是2004年4月1日至2008年3月30日，原告和被告签订的协议是2010年，原告提供的证据也不能证明拆迁时该个体户在经营。对证据4的证据三性均无异议。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、南政地（2011）38号《南安市人民政府文件》复印件1份，证明南安市人民政府将讼争地块以招拍挂的方式出让给具有二级以上开发资质的房地产企业，用于商业、办公以及商服-批发零售、商务金融建设等等用途，导致原、被告签订的安置协议无法履行的事实。2、（2013）117号《南安市人民政府专题会议纪要》复印件1份，证明经南安市政府组织各方进行协调，确定了新的安置方案，并变更了安置地点的事实。3、《补充协议书》3份，证明除原告以外其他三户被征收户已经与被告签订补充协议的事实。对于被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、2的真实性均有异议，因为被告提供的均是复印件。对证据3的关联性有异议，认为均是被告与他人签订的，与原告无关。围绕上述争议焦点，本院依法向南安市美林街道办事处调取《委托书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》各1份；向南安市住房和城乡建设局调取南政（2011）85号《南安市人民政府关于征收南安市城市综合体片区旧房整治改造工程房屋的决定》1份；向南安市美林街道美林社区居民委员会调查陈秀贞、黄奕燕的家庭成员情况，该居民委员会出具《证明》1份；向南安市公安局美林派出所调取黄奕燕、陈秀贞、黄庆新的《常住人口登记表》3份；向南安市公安局溪美派出所调取黄淑璠、ＸＸ珠、黄红元的《户籍证明》各1份。对于本院调取的上述证据，原告均无异议；被告质证如下：对《委托书》的真实性有异议，是否陈秀贞本人所签名无法确定，而且委托书中“全权代表”，表明是一般授权，不是特别授权，原告无权代表陈秀贞签订拆迁补偿安置协议；对《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的真实性无异议，国有土地使用证上所写的使用权类型是划拨，原告无权将划拨的土地直接与他人进行协议拆迁；从房屋所有权证上记载可以看出房屋坐落于防堤边，不是下角，不在南政（2011）85号的征收范围中，且权属性质是国有，原告无权处分；对《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》的真实性无异议，但申请表上户主姓名是黄奕燕、陈秀贞，他们已故，应追加继承人参与诉讼；对《证明》、《常住人口登记表》、《户籍证明》无异议。围绕上述争议焦点，本院依法向黄向阳调查制作《询问笔录》1份、向黄淑璠、ＸＸ珠、黄红元发出《通知书》各1份，通知其若认为本案与其存在利害关系，应在接到通知书后七日内向本院提出参加诉讼的书面申请，否则视为不参与本案的诉讼，期限届满后至今，该三人均未申请参加诉讼。对于本院所制作的《询问笔录》以及发出的《通知书》，原、被告均无异议。根据原、被告的上述举证、质证及本院调取的证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定，该证据可以证明2010年7月2日，原告与被告签订一份拆迁补偿安置协议以及协议的相关约定。原告提供的证据2《南安市城市综合体征迁范围图》，没有任何单位的盖章确认，且被告对其真实性有异议，故对其真实性，本院不予认定。原告提供的证据3《个体工商户营业执照》，与本案无关，本院不予认定。原告提供的证据4《居民身份证》，系有权机关颁发的证件，且被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定，该证据可以证明原告的基本情况。被告提供的证据1南政地（2011）38号《南安市人民政府文件》复印件、证据2（2013）117号《南安市人民政府专题会议纪要》复印件、证据3《补充协议书》，均是被告为证明原、被告签订的拆迁补偿安置协议无法履行的相关证据，与本案拆迁补偿安置协议的效力无关，故本院不予认定。本院向南安市美林街道办事处调取的《委托书》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》，系来源于该办事处所保存的档案，故对其真实性，本院予以认定；《委托书》可以证明陈秀贞委托原告全权处理其名下房产的拆迁事宜；《国有土地使用证》、《房屋所有权证》可以证明原告对其位于南安市美林办事处美林居委会防堤边的土地及房屋分别享有合法的国有土地使用权及房屋所有权；《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》可以证明该申请表项下60平方米的土地登记的权利人为黄奕燕、陈秀贞。本院向南安市住房和城乡建设局调取的《南安市人民政府关于征收南安市城市综合体片区旧房整治改造工程房屋的决定》，系该局所下发的决定，对其真实性，本院予以认定；至于该决定能否证明被告是否具备讼争房屋的拆迁资质，则应综合认定。本院向南安市美林街道美林社区居民委员会调查陈秀贞、黄奕燕的家庭成员情况，该居民委员会出具的《证明》以及向南安市公安局美林派出所调取黄奕燕、陈秀贞、黄庆新的《常住人口登记表》、向南安市公安局溪美派出所调取黄淑璠、ＸＸ珠、黄红元的《户籍证明》，原、被告对其证据三性均无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该些证据可以证明黄奕燕于2000年去世，陈秀贞于2013年去世，黄奕燕、陈秀贞的继承人有儿子黄向阳、黄庆新、女儿黄红元、黄淑璠、ＸＸ珠。本院向黄向阳调查制作的《询问笔录》以及向黄淑璠、ＸＸ珠、黄红元所发出的《通知书》，黄向阳称该地块是以他父母名义申请的，具体谁交钱他不清楚，如有属于他的份额，他放弃；本院通知黄淑璠、ＸＸ珠、黄红元，告知她们原告称讼争的以黄奕燕、陈秀贞名义申请的60平方米居民建房用地实际上是原告所有的，若其认为本案与其存在利害关系，应在接到通知书后七日内向本院提出参加诉讼的书面申请，否则视为不参与本案的诉讼，期限届满后至今，该三人均未申请参加诉讼。根据以上举证、质证及本院对证据的分析认证，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：2010年7月2日，被告作为拆迁人（甲方）、原告以及陈秀贞作为被拆迁人（乙方），但乙方落款处仅有原告签名，双方签订一份《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》，协议约定：“甲方因南安市凤凰湖片区一期建设需要，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》及南安市规划建设局《关于凤凰湖片区一期房屋拆迁补偿安置方案的批复》（南（2010）22号）（以下简称《方案》）及福建闽才资产评估有限公司出具的评估报告（编号：福建闽才（2010）评字第Q004号）等规定，现须对乙方的房屋进行拆迁，经甲、乙双方在自愿、公平、等价有偿协商一致的基础上，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：第一条被拆除房屋情况：（具体详见房屋平面示意图）（一）房屋所在地点：美林街道美林社区防堤边，建筑面积1638.74平方米，其中住房面积1638.74平方米，框架结构904.34平方米，砖混结构734.4平方米……第二条房屋拆迁补偿选择第（3）【1、货币补偿；2、房屋产权置换；3、同时选择货币补偿、房屋产权调换两种拆迁补偿】方式。其中：A、货币补偿部分：房442.23平方米；B、产权调换部分总面积：1196.51平方米……第四条房屋产权调换安置方式：（一）选房号的确定：被拆迁户按签订协议并腾空房屋的先后顺序确定选房顺序号，经确认选房顺序号为：ML001号。（二）乙方选择安置房、店面、车位情况（待选房后另行签订选房安置协议）：1、甲方同意乙方按选房顺序号顺序在江北大道北侧、湖滨西路西侧（黄远南厝前）选择安置房，应安置面积1217.51平方米。……2、甲方同意乙方按选房顺序号顺序在沿湖滨西路（现钟楼对面往北的水泥路）西侧，泵房斜对面往钟楼方向50米，最靠近湖滨西路购买叁间店面，面积145至155平方米，价格按4200元／平方米计算。3、甲方同意乙方按选房顺序号顺序以安置面积置换3个地下停车位……第十七条本协议签订时，甲方收回乙方的相关证件：（一）土地使用证件：1、证件姓名：黄庆新，证件号码：南国用（籍）字第25203676，用地面积：219.9平方米；2、证件姓名：黄奕燕、陈秀贞（申请表），证件号码：980738，用地面积：60平方米。（二）房产所有权证：1、证件姓名：黄庆新，证件号码：南政清房权证美林办事处字第200133**号，建筑面积：720.21平方米……”。该协议中所拆迁的房屋包括两部分，一部分是南国用（籍）字第25203676号《国有土地使用证》、南政清房权证美林办事处字第200133**号《房屋所有权证》所登记的产权人为原告黄庆新的国有土地及房屋；另一部分是980738号《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》所登记的权利人为黄奕燕、陈秀贞的集体土地60平方米。黄奕燕、陈秀贞为原告黄庆新的父母，二人分别于2000年、2013年去世，二人的继承人有黄向阳、黄庆新、黄红元、黄淑璠、ＸＸ珠。对于980738号《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》所登记的黄奕燕、陈秀贞名下的集体土地60平方米，原告黄庆新称该地块虽然是以其父母名义申请，但实际上该土地的使用权属于其所有。原告黄庆新在与被告签订关于该地块的拆迁安置补偿协议时，黄奕燕已故，陈秀贞明确授权原告黄庆新全权处理；经本院询问，黄向阳表示该地块是以他父母名义申请的，具体谁交钱他不清楚，如有属于他的份额，他放弃；本院将黄庆新对于该地块的主张告知黄红元、黄淑璠、ＸＸ珠，并通知她们如认为本案与他们有存在利害关系，应在接到通知书后七日内向本院提出参加诉讼的书面申请，否则视为不参与本案的诉讼。但期限届满后，她们三人均未向本院提交任何申请。本案讼争拆迁房屋已于2010年被拆除，拆除后至今，黄向阳、黄红元、黄淑璠、ＸＸ珠均未向被告主张过任何权利。2011年11月11日，南安市人民政府下发南政（2011）85号《南安市人民政府关于征收南安市城市综合体片区旧房整治改造工程房屋的决定》，决定征收美林街道办事处美林社区松脚、下角、许厝和梅亭村原防洪堤边的房屋及其附属物。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《南安市凤凰湖片区一期拆迁补偿安置协议》，该协议中所拆除的以黄奕燕、陈秀贞名义申请的证号为980738号《居民建房用地准予依法重新办理审批手续申请表》中60平方米集体土地，该地块虽然登记的权利人为黄奕燕、陈秀贞，但是一者，在原告与被告签订关于该地块房屋拆迁协议时，陈秀贞尚在，且授权原告全权处理；二者，黄向阳已明确表示该地块与其无关，即使有他的份额，他也放弃；三者，在本院明确将原告黄庆新对该地块的主张告知黄红元、黄淑璠、ＸＸ珠后，该三人均未提出任何异议，也不申请参加诉讼；而且该房屋于2010年拆除后至今除了原告外，没有其他人向被告主张权利；因此，可以认定原告对于该地块享有合法的处分权，其有权签订关于该地块的拆迁及安置事宜等相关协议，故本案不存在遗漏诉讼主体的问题。因为讼争拆迁补偿安置协议中涉及的土地包括两种类型，一种是登记在原告名下的国有土地使用权，一种是登记在黄奕燕、陈秀贞名下的集体土地使用权，而南安市人民政府2011年11月11日所下发的南政（2011）85号《南安市人民政府关于征收南安市城市综合体片区旧房整治改造工程房屋的决定》，既无法证明被告取得原告名下国有土地上房屋的拆迁许可，也无法证明黄奕燕、陈秀贞名下的集体土地经审批征收为国有土地。为此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地：……。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第四十六条第一款“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”以及《城市房屋拆迁管理条例》第六条“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”的规定，原、被告所签订的上述拆迁补偿安置协议因违反上述强制性禁止性规定，依法应确认为无效，故原告请求确认该拆迁补偿安置协议有效，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第四十六条第一款、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄庆新的诉讼请求。本案受理费人民币25445元，由原告黄庆新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 卢君玉代理审判员 高燕玲人民陪审员 黄淑卿二〇一五年四月七日书 记 员 李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。《城市房屋拆迁管理条例》第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 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