（2014）沈中民二初字第239号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-08
案件名称
原告叶来花与被告白海忠、宋丽华、辽宁诚大拍卖有限公司、中国银行股份有限公司沈阳分行、李君龙因房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶来花,白海忠,宋丽华,辽宁诚大拍卖有限公司,中国银行股份有限公司沈阳分行,李君龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第十五条第一款，第十六条第一款，第二十一条，第二十五条，第二十六条第一款，第一百三十条，第一百三十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国拍卖法（2004年）》：第三条，第五十二条，第五十五条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二初字第239号原告：叶来花，女，1972年12月4日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：王宇，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：白海忠，男，1957年1月27日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：张铁琴，女，1950年11月10日出生，汉族。被告：宋丽华，女，1976年5月13日出生，汉族，住址：辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：张春权，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：全东哲，男，1970年10月20日出生，朝鲜族。被告：辽宁诚大拍卖有限公司，住所地：沈阳市沈河区沈阳路156号。法定代表人：付世强，系该公司总经理。委托代理人：冯艳，女，1986年1月1日出生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：李海静，女，1979年12月12日出生，汉族，系该公司工作人员。被告：中国银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市沈河区市府大路253号。负责人：李民，系该行行长。委托代理人：夏青，系辽宁盛恒律师事务所律师。被告：李君龙，男，1976年8月26日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：程涛，系辽宁百涛律师事务所律师。原告叶来花与被告白海忠、宋丽华、辽宁诚大拍卖有限公司（以下简称诚大公司）、中国银行股份有限公司沈阳分行（以下简称中行沈阳分行）、李君龙因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵明静担任审判长，与代理审判员孙卓（主审）、代理审判员王虹组成合议庭，于2015年1月9日、2015年1月26日公开开庭审理了本案。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告叶来花诉讼请求：1、请求确认被告二与被告三之间的拍卖合同无效。2、请求判令被告一继续履行与原告之间的意向协议书，五被告共同配合原告办理房产过户手续。本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告四中国银行股份有限公司沈阳分行于2008年4月委托被告三辽宁诚大拍卖有限公司就位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）建筑面积1386.908平方米房产一处进行公开拍卖，被告一白海忠以房屋成交价7302100元拍得上述房产，后被告一与原告及李君龙于2013年10月31日就上述房产达成意向协议书，被告一以总价款1600万元将房产卖给原告及第三人，并约定房款分两笔支付，首付款914.4万元在意向协议书签订时原告已经支付给被告一，尾款685.6万元协议约定为，待约定的支付条件成立后再行支付。在交付了首付款后，被告一违反协议约定在原告不知情的情况下与被告二、被告三、被告四、被告五恶意串通，擅自将交易标的房产的拍卖手续更名至被告二宋丽华名下，三被告之间的恶意串通行为严重损害了原告的利益致使原告无法办理房产过户手续，依据我国合同法之相关规定其恶意串通所签订的合同应当认定为无效，故原告诉至贵院请求支持诉请，维护原告的合法权益。白海忠答辩称：我没有与其他被告恶意串通损害原告利益。在办理拍卖手续时李君龙要求辽宁诚大拍卖有限公司将房屋更名确认书更名到宋丽华名下，当时我方问李君龙叶来花是否知道，李君龙说知道，他说房子是他的了，用新大东浴池的产权抵押给叶来花，由李君龙用浴池的执照担保，李君龙与叶来花已经解除了合作协议，李君龙要求我把手续变更到宋丽华名下的理由是李君龙办理不了贷款（这里有二人之间的协议），要用宋丽华的名义办理贷款，要求我跟辽宁诚大拍卖有限公司办理的手续，这件事辽宁诚大拍卖有限公司没有过错。所有的过错都是李君龙的，我们没有过错。李君龙与宋丽华做了一个委托协议，委托宋丽华办理贷款，跟我没有关系。我是房屋的出卖人，把房屋卖给了叶来花和李君龙，手续的联系事务是李君龙与我联系的，房屋装修快要完成时，装修的过程中是李君龙找的我，叶来花没有介入。房子从一楼到七楼的装修都是李君龙找的我，我帮李君龙找的装修公司，这个过程中叶来花都没有找到我。诉争房屋李君龙与宋丽华是如何恶意串通的我不清楚。过错都是李君龙的，我方没有过错。我方也没有跟其他被告恶意串通，也没有损害原告的故意，我方与宋丽华不认识，也没有经济往来。更名在宋丽华名下也对我没有任何利益。我方是在李君龙的欺骗下同意了李君龙的意见。我方无法继续履行合同。我方不同意承担诉讼费。宋丽华答辩称：答辩人对位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房产的所有权属依法善意取得，答辩人不存在与其他被告人恶意串通行为，答辩人依法正在办理的过户行为合法有效，应得到法律保护，原告的诉讼请求不应对抗答辩人，具体事实理由如下：1.答辩人取得该房产的所有权属善意取得，不存在与他人恶意串通行为，原告无权对抗。2012年5月至2013年4月期间本案被告李君龙共计向答辩人借款523万元。欠款逾期后，李君龙在答辩人多次催要下，于2013年10月李君龙向宋丽华说可以将532万元还给宋丽华，同时问宋丽华是否可以将他向答辩人借的523万元借款还给答辩人后与他共同买下位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房产，将该房产登记在答辩人名下，并称该房产是本案被告一白海忠从本案被告三诚大拍卖有限公司拍到的，李君龙已与白海忠约定以1600万元价格将该房产转让，李君龙已实际支付给白海忠914.4万元，尚欠685.6万元。2013年10月李君龙、白海忠与答辩人共同签订了购房意向协议书，并共同约定该房产办理到答辩人名下后，以该房产抵押贷款偿还欠白海忠的购房余款。按此协议，2014年5月开始办理相关房产过户手续，各项手续均以答辩人的名义办理。在整个协议购买及办理该房产过户手续过程中，答辩人从未到听过和看过白海忠、李君龙、叶来花三人共同签订的购房意向协议书，因此，原告诉称答辩人与其他被告和第三人恶意串通的情况没有事实根据。此外，为该房产办理过户后能取得较高额度抵押贷款，2014年12月11日，由答辩人出资购买了位于该房产5-7层的房产。1-4层也实际交付，并已动工装修。2.答辩人与诚大拍卖有限公司签订的拍卖合同及以答辩人名义办理的相关过户手续合法有效，应依法受到保护。原告提出的将该房产过户到其名下的诉讼请求，没有法律和事实依据。位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房产原属白海忠从诚大拍卖有限公司拍到所得，后经协议转让李君龙和答辩人，同时，将该房产办理在答辩人名下，也是白海忠、李君龙与答辩人三人协议的真实意思表示。为此，以答辩人名义与诚大拍卖有限公司签订的拍卖合同及以答辩人名义办理的相关过户手续属合法有效的民事行为，应得到法律保护。综上所述，答辩人认为，答辩人属于善意取得该不动产，并已实际正在办理过户登记手续，依据《物权法》第106条有关不动产所有权取得的特别规定，答辩人取得该房产的所有权应得到法律的保护。为此，请求法院在查明事实的情况下，驳回原告的诉讼请求，依法维护答辩人的合同权益。辽宁诚大拍卖有限公司答辩称：一、白海忠是拍卖标的的唯一合法买受人，我公司有义务为白海忠办理房产过户出具相应手续。中国银行股份有限公司沈阳中山支行于2008年9月8日委托我公司拍卖位于沈阳市沈河区万柳塘路14号1-4层房产，2009年4月17日我公司在沈阳恒信大厦7楼举行拍卖会，白海忠、王丹参加我公司举行的拍卖会，并以人民币柒佰叁拾万贰仟壹佰元整竟买了标的，支付了拍卖佣金、竞买价款，并签订了拍卖成交确认书及相关手续，成交后我公司将拍卖成交价款转付给中国银行股份有限公司中山支行，届此拍卖流程结束。后因白海忠与王丹产生纠纷，拍卖成交后买受人一直未办理房产过户手续，直至白海忠诉至法院，于洪区人民法院（2013）于民三初字第01839号判决书确定白海忠为拍卖标的的唯一买受人。因此，我公司应白海忠申请，有义务为白海忠办理房产过户出具相应手续。二、我公司应白海忠办理房产过户需求，申请变更拍卖成交确认书买受人名称，未侵害他人利益。2014年5月8日白海忠为办理买受标的过户，向我公司申请变更标的买受人名称，并向我公司提出申请。我公司应白海忠申请，将拍卖成交确认书买受人名称变更为宋丽华，并为办理房产过户出具了相应的手续。因此，我公司应白海忠申请变更拍卖成交确认书买受人名称，未侵害他人利益。综上，白海忠作为标的的唯一合法买受人，有权决定买受标的权属名称，我公司应被告白海忠申请变更标的买受人名称，未侵害他人利益。中国银行股份有限公司沈阳分行答辩称：原告对我方的诉请没有事实和法律依据，原告将自己的房屋委托辽宁诚大拍卖有限公司拍卖取得拍卖价款按照辽宁诚大拍卖有限公司的指示的拍卖买受人配合办理更名过户手续，没有与其他人恶意串通，请求法院驳回原告的诉请。房屋现在还没有过户，买受人没有找到我方办理过户。李君龙曾经持有宋丽华的委托书到我方要求办理过户，但是李君龙和叶来花是共同买受人。李君龙答辩称：叶来花购买的房屋属实，占有99%的份额，叶来花将购买房屋已付房屋的1%的利益赠予给了李君龙，双方对房屋安份共有。房屋的已付款项是944.4万元，不是914.4万元，其中有一笔20万元是李君龙代替叶来花直接付给了辽宁诚大拍卖有限公司，用于抵顶了白海忠欠辽宁诚大拍卖有限公司的欠款，还有一笔10万元李君龙付给了刘强，刘强是代替白海忠收取房款的，因此房屋的总额是944.4万元，30万元是李君龙代替叶来花支付的。叶来花已经实际占有该房屋，并且委托李君龙签订了装修合同，李君龙已经垫付了部分的装修款项，并且欠部分装修款。白海忠不认识宋丽华的陈述我方有异议，李君龙是通过宋丽华认识的白海忠，白海忠曾经向李君龙借款200万元，尚欠80多万元，因为白海忠无力还款，向李君龙表示其右房屋让李君龙帮助其寻找买房人才引发了本案原告购买白海忠房屋的事件，关于宋丽华的答辩，李君龙与宋丽华之间不存在借款的债权债务的关系，宋丽华对李君龙只占有对房屋的1%份额的事实清楚，宋丽华陈述不属实，宋丽华没有支付房屋的对价，而且明知道李君龙只具有1%房屋的份额，没有处分房屋的权利。我方同意将房屋的所有权归叶来花单独所有，意向协议书的权利义务归叶来花单独享有。经审理查明：2007年，本院作出（2007）沈刑二初字第8号之2刑事裁定书，裁定“公安机关查封的刁筱玲名下的位于沈阳市沈河区万柳塘路14号1-4层房产（即本案诉争房屋）依法追缴、没收，退赔被害单位中行沈阳分行，弥补损失”。2008年9月8日，中国银行股份有限公司沈阳中山支行代表中行沈阳分行与诚大公司签订《委托拍卖合同》一份，中行沈阳分行委托诚大公司拍卖诉争房屋。2009年4月17日，白海忠与王丹竞买诉争房屋，2009年4月17日，诚大公司为白海忠与王丹出具拍卖成交确认书，确认白海忠与王丹为诉争房屋的买受人，成交价为7302100元，佣金365105元，白海忠与王丹共同出资交纳了上述款项。2013年10月31日，白海忠与李君龙、叶来花签订《意向协议书》一份，主要内容：白海忠收到李君龙、叶来花购买白海忠从辽宁诚大拍卖有限公司竞拍所得的位于沈阳市沈河区万柳塘路14号（1－4层），建筑面积1386.908平方米房屋一处的购房款人民币9144000元（原由白海忠给李君龙出具的各种收条作废无效，全部以此条为准）。双方约定，本房屋总价款为人民币1600万元整。现买房人李君龙、叶来花尚欠白海忠买房款人民币6856000元整。此欠房款待卖房人白海忠与袁厚银、王丹的争议纠纷解决后李君龙、叶来花给付（白海忠与袁厚银、王丹的争议纠纷解决时间暂定一年）。买房人李君龙、叶来花凭拍卖合同和拍卖确认书购买，对本房屋的现状和瑕疵充分的了解并认可，办理房屋更名过户所需的税与费（不管是由白海忠交纳的还是由李君龙、叶来花交纳的）均由李君龙、叶来花按规定向有关部门交纳，对本房屋购买后发生的法律及经济责任，均由李君龙、叶来花自行承担，与白海忠无关。签订该协议后，白海忠将相关的房屋拍卖手续及房屋钥匙交付给李君龙和叶来花。2014年4月11日，沈阳市于洪区人民法院作出（2013）于民三初字第01839号民事判决书，判决“被告袁厚银、王丹于本判决生效后十五日内，协助原告办理万柳塘路14号房屋（即本案诉争房屋）拍卖确认书的更名手续”。2014年7月22日，本院作出（2014）沈中民三终字第602号终审判决，维持（2013）于民三初字第01839号民事判决书。2014年5月8日，宋丽华与白海忠向诚大公司提出拍卖买受人变更申请，申请将诉争房屋的的买受人变更为宋丽华。诚大公司依申请将为宋丽华出具了诉争房屋的拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票。诉讼中，白海忠表示愿意继续履行与与李君龙、叶来花签订的《意向协议书》，原告表示愿意向白海忠支付剩余房款6856000元。李君龙表示同意《意向协议书》的权利义务归叶来花单独享有，房屋的所有权归叶来花单独所有。诚大公司表示基于白海忠的申请将诉争房屋的拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票等拍卖手续变更到宋丽华名下，宋丽华并未参加竞买，亦未交纳房款和佣金。上述事实，有（2007）沈刑二初字第8号之2刑事裁定书、《委托拍卖合同》、《意向协议书》、沈阳市于洪区人民法院作出（2013）于民三初字第01839号民事判决书、（2014）沈中民三终字第602号民事判决书、拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票、当事人陈述等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本院作出（2007）沈刑二初字第8号之2刑事裁定书，裁定“公安机关查封的刁筱玲名下的位于沈阳市沈河区万柳塘路14号1-4层房产（即本案诉争房屋）依法追缴、没收，退赔被害单位中行沈阳分行，弥补损失”。故中行沈阳分行依生效裁定书取得了诉争房屋的所有权，其有权委托诚大公司拍卖诉争房屋。白海忠竞买成交诉争房屋后，享有诉争房屋的处分权。白海忠与李君龙、叶来花签订《意向协议书》后又申请将诉争房屋的拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票等拍卖手续变更到宋丽华名下，事实上白海忠两次处分了诉争房屋。现叶来花按约定向白海忠交纳了房款，并实际接收了房屋，并同意交纳剩余房款，其与白海忠之间的房屋买卖合同已实际履行，合同目的可以实现，白海忠、李君龙、中国银行股份有限公司沈阳分行、辽宁诚大拍卖有限公司、宋丽华等应当协助叶来花办理房屋所有权登记。关于宋丽华主张其从李君龙处购买的诉争房屋，享有诉争房屋的所有权，因其与李君龙之间既无房屋买卖合同，亦无给付款凭证，亦未履行房屋交接，而且李君龙亦无房屋的处分权，故宋丽华的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于叶来花主张宋丽华与诚大公司之间的拍卖合同无效。虽然诉争房屋的拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票等拍卖手续在宋丽华名下，但宋丽华并未参加竞买，亦未交纳房款和佣金，诚大公司亦表示基于白海忠的申请将诉争房屋的拍卖合同、竞买人登记单、拍卖成交确认书、付款发票等拍卖手续变更到宋丽华名下，故宋丽华与诚大公司之间并未成立真实的拍卖合同关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十四、第五十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第五十二条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告宋丽华与被告辽宁诚大拍卖有限公司之间关于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房屋的拍卖合同未成立；二、被告中国银行股份有限公司沈阳分行、辽宁诚大拍卖有限公司、宋丽华本判决生效之日起十五日内协助被告白海忠办理位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房屋的所有权登记，登记在被告白海忠名下（办理所有权登记所发生的税费由原告叶来花承担）；三、被告白海忠取得位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房屋的所有权登记后，原告叶来花于十五日内给付白海忠剩余购房款6856000元。四、白海忠取得位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房屋的所有权登记后，白海忠、李君龙、中国银行股份有限公司沈阳分行、辽宁诚大拍卖有限公司、宋丽华于十五日内协助叶来花办理位于沈阳市万柳塘路14号（1-4层）房屋的所有权变更登记，登记在原告叶来花名下（办理所有权变更登记所发生的税费由原告叶来花承担）。五、驳回原告叶来花的其他诉讼请求。案件受理费62915元，由被告白海忠、辽宁诚大拍卖有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长 赵明静代理审判员 孙 卓代理审判员 王 虹二〇一五年四月七日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国合同法》第十六条要约到达受要约人时生效。采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。《中华人民共和国合同法》第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。《中华人民共和国合同法》第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国拍卖法》第三条拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。《中华人民共和国拍卖法》第五十二条拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。 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