（2015）宁民终字第1388号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人孟樊勇、杨智秀与被上诉人林清宝、林翼房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟樊勇,杨智秀,林清宝,林翼,张小侠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1388号上诉人（原审被告）孟樊勇，男，1978年3月14日生，汉族，无业。上诉人（原审被告）杨智秀，女，1952年2月12日生，汉族，农民。以上两上诉人共同委托代理人黄卿，江苏裕和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林清宝，男，1962年12月8日生，汉族，某管理局工人。被上诉人（原审原告）林翼，男，1987年7月5日生，汉族，某儿童摄影中心员工。以上两被上诉人共同委托代理人李明。原审被告张小侠，女，1985年4月10日生，汉族，金鹰奥来城营业员。上诉人孟樊勇、杨智秀因与被上诉人林清宝、林翼，原审被告张小侠房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2014）玄锁民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林清宝、林翼原审诉称，孟樊勇、杨智秀、张小侠经拆迁分得经济适用房四套，并将其中的坐落于南京市玄武区仙居花园某幢某单元202室房屋（以下简称202室房屋）及地下室卖给林清宝、林翼，双方于2010年1月24日签订了《房屋买卖合同书》，约定房款48万元。林清宝、林翼依约支付了48万元房款，孟樊勇、杨智秀、张小侠未依约协助办理过户，现202室房屋已符合上市交易条件，故请求判令孟樊勇、张小侠、杨智秀协助将202室房屋过户至林清宝、林翼名下，并承担因过户产生的税、费。孟樊勇原审辩称，《房屋买卖合同书》约定房款48万元，林清宝、林翼尚欠16万元未付，现孟樊勇名下仅有一套住房，故不同意过户。张小侠原审未到庭，但辩称其非《房屋买卖合同书》的当事人，也不是202室房屋产权人，其根据孟樊勇的要求在合同中签字，对本次纠纷不知情。杨智秀原审辩称，1、本案《房屋买卖合同书》系林清宝、林翼与被告孟樊勇恶意串通所签订，损害了杨智秀的利益，为无效合同。杨智秀一直以为将房屋出租而非出卖，孟樊勇出卖房屋剥夺了杨智秀的优先购买权；2、按政策规定经济适用房未满5年不得转让，本案双方签订合同时202室房屋尚未满5年，且本案孟樊勇、杨智秀、张小侠名下已无其他房产，合同在事实上无法履行，同时根据合同约定过户的税、费不应由杨智秀承担。原审法院经审理查明，林清宝与林翼系父子关系，孟樊勇与张小侠系夫妻关系，杨智秀系孟樊勇母亲。202室房屋登记为孟樊勇和杨智秀按份共有，其中孟樊勇占有99%份额，杨智秀占有1%份额，该房屋取得房屋所有权证和土地使用证的时间分别为2009年6月17日和2009年6月24日。2010年1月24日，孟樊勇、杨智秀（均为甲方）与林清宝、林翼（均为乙方）签订了一份《房屋买卖合同书》，约定甲方将202室房屋（建筑面积为98.25平方米和地下室等附属设施）出卖给乙方，房款48万元；甲方无条件协助乙方办理产权过户，手续费用由乙方承担，乙方不承担其他费用；乙方付清房款后，甲方将该房屋的房地产证明及钥匙交给乙方。孟樊勇、张小侠、杨智秀在该合同落款甲方处签名，林清宝、林翼在乙方处签名。2010年2月4日林清宝在中国工商银行申请32万元本票，载明收款人为孟樊勇，孟樊勇于同日出具收条，载明收到202室房屋购房款32万元。2010年3月2日，林清宝向紫金农商银行贷款16万元，孟樊勇于2010年3月3日出具收条，载明202室购房款已由林清宝付清。上述房款付清后，林清宝、林翼于2010年3月10日前入住202室房屋至今。原审法院审理中，林清宝、林翼称合同约定房款48万元，其中32万元以本票方式支付给孟樊勇，16万元系银行贷款。林清宝于2010年3月2日向紫金农商银行贷款16万元，并于次日在孟樊勇家中将16万元现金交给孟樊勇。房款付清后，孟樊勇出具收条，并交付房屋两证和钥匙，林清宝、林翼即入住房屋，并实际使用地下室等附属设施。虽然孟樊勇、杨智秀、张小侠名下仅有一套房屋，但不能以此对抗林清宝、林翼，事实上孟樊勇、杨智秀、张小侠拆迁分得四套房屋，并已出卖三套，造成目前只有一套房屋。后林清宝、林翼均同意将202室房屋过户至原告林翼名下，并承担因房屋过户产生的税、费。孟樊勇原审称，其与张小侠于2005年登记结婚。房屋买卖合同签订后，林清宝、林翼仅支付32万元，剩余16万元未付，其之所以出具房款已付清的收条并交付房屋两证，是因为当时缺钱，既然林清宝、林翼已支付32万元，孟樊勇不担心剩余16万元的支付问题。房屋交付给林清宝、林翼后，孟樊勇一直没有固定的住所，现其名下仅有202室房屋，故不同意过户。为证明其主张，孟樊勇申请原审法院调取孟樊勇与杨智秀名下房产情况。经原审法院向南京市房屋产权监理处档案馆调查，孟樊勇、杨智秀名下仅有202室房屋。杨智秀原审称，其文化程度低，甚至不会书写自己的名字，林清宝、林翼也知晓此情况。杨智秀一直以为孟樊勇将房屋出租给林清宝、林翼居住，直至本次诉讼才得知房屋出卖的事实。林清宝、林翼和孟樊勇利用杨智秀不清楚交易内容及法律后果，恶意串通，损害了杨智秀的优先购买权，而且房屋出卖时并未满5年，损害了国家利益，相应的买卖合同应为无效。合同签订后，杨智秀并未收到林清宝、林翼任何款项，林清宝、林翼所举证据不能证明已完全支付购房款，即使孟樊勇收到款项也不能代表杨智秀。房屋出卖后杨智秀一直没有固定住所，其名下仅有202室房屋，按政策规定无法过户，林清宝、林翼要求履行合同在事实上存在履行不能。因林清宝、林翼不同意调解，致无法调解。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同书》、收条、房屋所有权证、土地使用证等加以证明。原审法院认为，林清宝、林翼与孟樊勇、杨智秀、张小侠签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。林清宝、林翼所举证据可以证明向孟樊勇支付48万元购房款，孟樊勇辩称未收到其中16万元，但未能提供证据加以证明，原审法院不予采纳。虽然孟樊勇、杨智秀名下只有202室房屋，但202室房屋已于2010年3月份交付给林清宝、林翼，至今已逾四年，说明孟樊勇、杨智秀有能力解决居住问题。现202室房屋已符合上市交易条件，孟樊勇、杨智秀作为202室房屋产权人应协助办理房屋过户。林清宝、林翼同意将房屋过户至林翼名下，并承担因过户产生的税、费，不违反法律规定，原审法院予以准许。杨智秀辩称孟樊勇与林清宝、林翼恶意串通，但未提供证据加以证明，原审法院亦不予采纳。张小侠非202室房屋所有权人，依法不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、孟樊勇、杨智秀于判决生效之日起十五日内协助将坐落于南京市玄武区仙居花园某幢某单元202室房屋过户至林翼名下，因房屋过户产生的税、费由林清宝、林翼负担。二、驳回林清宝、林翼对张小侠的诉讼请求。一审案件受理费12643元，减半收取6321.5元，由孟樊勇、杨智秀负担。上诉人孟樊勇、杨智秀不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原审法院第一项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、上诉人杨智秀并未收取被上诉人支付的购房款，被上诉人以两上诉人存在母子关系当然成立表见代理为由主张上诉人孟樊勇有权收取房款依据不足；二、涉案房屋即使有效事实上也履行不能，除诉争房屋外原审三被告名下均无其他房产，根据南京市关于经济适用房上市的相关政策，诉争房屋不符合办理经济适用房过户的条件，目前尚不能办理过户手续。被上诉人林清宝、林翼答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由如下：一、上诉人孟樊勇上诉称其未收到16万元购房款、并主张两份收条不能证明上诉人杨智秀收到房款，该主张没有事实依据；二、上诉人以本案诉争房屋为其唯一房产为由认为合同事实上履行不能，不符合合同法和相关法律的规定。二审中，上诉人杨智秀称对涉案房屋的出售事宜不知情，且未收到购房款，其目前居无定所，上诉人孟樊勇称其系隐瞒杨智秀出售涉案房屋，其并未收到16万元房款，但两上诉人对涉案合同中杨智秀签名的真实性并无异议。双方对原审查明的其他事实并无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人作为房屋出卖方在买受人支付房屋价款后负有转移房屋所有权的义务。本案原审查明的事实表明上诉人孟樊勇分两次收取了全部房款48万元，二审中孟樊勇虽陈述未收到其中的16万元，但对其出具的房款已付清的收条不能做出合理解释，故本院对孟樊勇的该陈述意见，不予采纳。现上诉人上诉称杨智秀未收到购房款，但上诉人杨智秀系涉案房屋共有人，在共有人孟樊勇已收取全额房款的情况下，其即使未收取房款也不影响涉案合同的效力，其可向上诉人孟樊勇追偿。涉案房屋2009年即已取得房屋所有权证和土地使用证，符合经济适用房过户的条件，虽然上诉人名下只有一套住房，但是并非没有能力解决居住问题，故上诉人认为其只有唯一一套住房不符合办理产权过户的条件，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12643元，由上诉人孟樊勇、杨智秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 汪德全代理审判员 刘 凡二〇一五年四月七日书 记 员 罗程允 来自