（2014）二七民二初字第2338号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-23
案件名称
郑州亚新物业服务有限公司与唐妍凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州亚新物业服务有限公司,唐妍凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2014）二七民二初字第2338号原告郑州亚新物业服务有限公司，住所地：郑州市二七区航海北街195号。法定代表人马亚萍，董事长。委托代理人郭晓娜、边玉双，该公司员工。被告唐妍凤，女，汉族，1975年9月3日生。委托代理人詹胜松，河南睿翼律师事务所律师。原告郑州亚新物业服务有限公司（以下简称亚新物业）诉被告唐妍凤物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚新物业的委托代理人边玉双，被告唐妍凤的委托代理人詹胜松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚新物业诉称：亚新美好人家小区内17号楼5单元6层西户的业主唐妍凤，家中房屋建筑面积为126.76平方米，物业管理服务费在2013年以前按住宅建筑面积每月每平米0.43元收取，从2014年1月1日起按住宅建筑面积每月每平米0.55元收取，每次在各正常交费期间物业客服人员多次对其进行催收费用，但被告从2007年1月1日至2014年6月30日的4997元物业管理服务费用至今仍未向原告交纳，按照签订的《前期物业管理服务协议》规定，被告应每六个月向原告交纳一次物业管理服务费，现已逾15个交费周期，根据《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金”。违约金费用为7029元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付自2007年1月1日至2014年6月30日的拖欠的物业管理服务费用4997元及违约金为7029元（暂计算至2014年6月30日），费用合计12026元；2、诉讼费用由被告承担。原告郑州亚新物业管理有限公司提交的证据有：1、《前期物业管理服务协议》（复印件）；2、委托物业服务合同；3、民事裁定书一份。被告唐妍凤辩称，原告没有履行物业协议的约定，私自在被告房屋外墙修建烟囱，没有对房屋公共部位进行维修，导致被告房屋严重漏水。原告没有履行物业服务合同的约定，被告拒交物业费的行为是依照合同法规定，依法行使抗辩权；时效问题，原告起诉2007年至2012年的物业费已经超过诉讼时效，法院不应当支持。综上，依法驳回原告的诉讼请求。被告唐妍凤提交的证据有：1、唐妍凤的身份信息和房产证；2、照片8张。经原、被告双方质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1，被告表示协议已无效，不予质证，经审查，该证据已无效，本院对该证据的真实性予以认定；原告提交的证据2、3，被告对其真实性无异议，本院对这两份证据的真实性予以认定。被告提交的证据1、2，原告对其真实性均表示无异议，本院对被告提交证据的真实性予以认定。审理查明，被告唐妍凤是郑州市二七区政通路亚新美好人家17号楼北5单元6层西户房屋的所有权人。2003年10月30日，原告与陈中晖（被告的丈夫）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业名称为亚新美好人家，涉案房屋的坐落位置在17号楼5单元6楼西户，被告每六个月按每月每平方米0.43元向原告交纳一次物业费，交纳费用时间为当日8：00—16：00。合同还对双方的权利义务等进行了约定。被告的照片显示在2008年7月20日时，被告的房屋外已搭建有排烟烟囱。2012年9月6日，亚新美好人家业主委员会作为委托方与原告作为受托方签订《委托服务合同》，约定对涉案物业的房屋建筑本体共用部位、共用设备设施进行委托管理，同时约定涉案物业坐落位置在郑州市二七区淮南街22号管理区域东至淮南街，西至兴华小区，北至政通路，南至航海路，合同期限为2012年9月6日至2015年9月6日，多层住宅的服务费标准为0.43元／月·平方米，每半年交纳一次，违约金约定为从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同还对双方的权利义务以及违约责任进行了约定。2013年11月19日，亚新美好人家业主委员会作为委托方与原告作为受托方签订《委托服务合同》补充协议，约定涉案物业区域的服务费标准为0.55元／月·平方米，每半年交纳一次物业费，即每年1月15日之前，缴纳上半年物业服务费，每年7月15日之前缴纳下半年物业服务费，违约金约定为从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，该收费标准从2014年1月1日后执行。基于被告的房屋外搭建的烟囱严重的影响了被告的居住，故被告从2007年1月1日起拒向原告交纳物业费，双方多次协商未果，故原告诉至法院。本院认为：《前期物业管理服务协议》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行义务。后原告与涉案小区的业主委员会签订《委托物业服务合同》及补充协议符合法律规定，被告作为涉案小区的业主也应按照《委托物业服务合同》及补充协议与原告共同履行《委托物业服务合同》及补充协议约定的内容。合同签订后，原告按约定履行物业服务义务，被告亦应按约定向原告缴纳物业服务费，但由于原告起诉时间为2014年9月16日，对2012年9月16日之前的物业费已过诉讼时效期间，故本院仅支持原告从2012年9月16日之后的物业费及违约金。因双方约定的物业费按照每月每平方米0.43元和0.55元，故原告要求被告支付2012年9月16日至2014年6月30日的物业费1263.18元的诉讼请求，本院予以支持。被告不履行物业服务合同中约定的义务，应承担违约责任。原、被告双方约定被告违约时从逾期之日起按每天1%向原告缴纳违约金，但该请求仍过高，因违约金的计算以实际损失为基础，实际损失参照中国人民银行同期贷款利率的130%计算较妥，因双方约定物业费的缴纳时间为每年1月15日之前缴纳上半年物业服务费、每年7月15日之前缴纳下半年的服务费，故2012年9月16日—12月的物业费违约金以190.8元为基数，时间自2012年9月16日至2013年1月15日，2013年1—6月的物业费违约金以517.84元为基数，时间自2013年1月16日至2013年7月15日，2013年7—12月的物业费违约金以844.88元为基数，时间自2013年7月16日至2014年1月15日，2014年1—6月的物业费违约金以1263.18元为基数，时间自2014年1月16日至2014年6月30日。关于被告称房屋漏水，其可在查明房屋漏水原因后，向侵权人主张相关权利；关于被告称其屋外安装的烟囱影响了其生活，其可通过有关行政部门反映等途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告唐妍凤于判决生效之日起十日内支付原告郑州亚新物业管理有限公司从2012年9月16日至2014年6月30日物业服务费1263.18元及违约金（违约金均按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，2012年9月16日—12月的物业费违约金以190.8元为基数，时间自2012年9月16日至2013年1月15日，2013年1—6月的物业费违约金以517.84元为基数，时间自2013年1月16日至2013年7月15日，2013年7—12月的物业费违约金以844.88元为基数，时间自2013年7月16日至2014年1月15日，2014年1—6月的物业费违约金以1263.18元为基数，时间自2014年1月16日至2014年6月30日）。二、驳回原告郑州亚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告郑州亚新物业服务有限公司和被告唐妍凤各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 陈书冉审 判 员 王香玲人民陪审员 于桂枝二〇一五年四月七日书 记 员 张继伟 搜索“”