（2015）成民终字第1211号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-03-16
案件名称
黄新贵与袁俊文房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人��法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄新贵,袁俊文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第1211号上诉人（原审被告）黄新贵，男，1965年5月10日出生，汉族，住广东省惠州市市辖区。委托代理人苏勇，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）袁俊文，男，1964年9月27日出生，汉族，住成都市锦江区。委托代理人刘士均，四川川商律师事务所律师。委托代理人吉军，四川成高律师事务所律师。上诉人黄新贵因与被上诉人袁俊文房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉区人民法院（2014）龙泉民初字第765号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄新贵委托代理人苏勇，被上诉人袁俊文及委托代理人刘士均、吉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年1月袁俊文与十陵镇农家村村民��员会（现更名为十陵街道办事处来龙村村民委员会）签订《土地租赁合同》，合同约定了袁俊文自2004年1月1日起租赁十陵街道办事处来龙村村民委员会25亩土地至2034年12月31日止等事项。袁俊文租用土地后在该土地上修建了案涉厂房等建筑物。2004年6月27日，袁俊文与黄新贵签订了《厂房租用协议》，协议约定：一、乙方（黄新贵）自愿租用甲方（袁俊文）位于农家村8组的厂房，占地面积约8亩，缴纳保证金一万元；二、租金：厂房每年十二万元正，2007年7月1日起每年加租金一万元正。2014年7月后，租金不再增加（即租金升到每年20万元后不能再升）；三、付款方式：租金先付后用，每半年付一次租金；四、租用时间：从2004年7月1日起到2024年6月30日止……。双方签订协议后，黄新贵在所租用的厂房、场地内开办了龙泉驿区十陵街办通泰工程机械修理厂（以下简称通泰修理厂）从事工程机械维修、租赁服务及配件零售等经营活动。黄新贵支付袁俊文房租至2013年6月30日。自2013年7月起，双方便因厂房租赁问题发生纠纷，至2013年年底厂房仍由黄新贵占有使用，自2014年起通泰修理厂未进行经营。至本案辩论终结时，黄新贵仍占用袁俊文4间房屋及部分场地。原审法院另查明，案涉厂房位置位于成都市龙泉驿区十陵街道办事处来龙村15组与成都市东三环路内侧交叉处、进入亮佳鸿华二手市场大门左侧，袁俊文所主张的黄新贵未归还的房间位于原通泰修理厂厂区内面对二层楼房二楼左手数第一间（红漆自写门号2-4）和第二间（红漆自写门号2-3）、平房中面对平房的右手边数第二间和第三间。黄新贵所占场地系原通泰修理厂进大门左手侧堆放旧机械的位置。原审法院再查明，袁俊文在其所租用土地上修建案涉厂房时未取得���设工程规划许可证也未履行其他审批手续，未取得房屋所有权证，至本案辩论终结时仍未取得。以上事实，有袁俊文、黄新贵当庭陈述，袁俊文提交的证据1-4、黄新贵提交的证据1-3，原审法院在厂房现场依法拍摄经双方现场确认的照片、确认笔录及录像等经双方质证无异议的上述证据予以证实，足以认定。对袁俊文方提供的证据5、6，因录音无法确认通话人的真实身份及通话内容的真实性、告示和照片无法证明与本案的关联性，故对袁俊文该两项证据原审法院不予采信。黄新贵方提供的证据4，因无法证明与本案关联性，原审法院不予采信。原审法院认为，袁俊文与黄新贵签订的《厂房租用协议》所涉房屋至法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，应认定该《厂房租用协议》无效。袁俊文作为房屋修建者及占有者，有管理该房屋的权利和义务。因此袁俊文诉请黄新贵返还所占用房屋和场地并支付占用期间的使用费，理由正当，于法有据，原审法院予以支持。黄新贵辩称“房屋未取得建设工程规划许可证”只是袁俊文单方陈述，其未提供证据证明。原审法院认为，“房屋未取得建设工程规划许可证”属消极事实，袁俊文对该消极事实不负举证责任，若黄新贵认为房屋已取得建设工程规划许可证，应对“已取得”这一积极事实进行举证，而黄新贵并未提供证据���明这一事实，故对黄新贵该项辩论意见本院不予采纳。关于占有使用费的支付方式及标准，黄新贵辩称自2013年7月因袁俊文方的干涉无法正常经营，因此不应当支付2013年7月之后的占有使用费，但袁俊文对此不予认可。从黄新贵提供的2014年1月电视台的视频资料来看，厂房依然归黄新贵占有，黄新贵也未提供充分有效的证据证明2013年7月至12月外在干涉行为足以导致其无法正常经营及该干涉行为确系袁俊文所为的事实，其所提交的电视台视频资料及报警记录、照片也不足以证明在这期间黄新贵未进行经营，故黄新贵应参照双方签订的协议约定的租金标准支付2013年7月至2013年12月的占有使用费。根据协议约定，2013年7月至2014年6月30日的租金标准为每年19万元。对于2014年之后占有使用费的支付标准，袁俊文认可自2014年起黄新贵仅占用4间房屋及部分场地，且未进行经营，故要求按5000元每月的标准支付占有使用费。原审法院认为，黄新贵开设工厂是为了经营并获取相应利润，既然已未进行经营，导致合同目的无法实现，且黄新贵仅占用原厂房的一小部分，故袁俊文要求黄新贵每月支付5000元使用费的要求过高。但尽管黄新贵未进行经营，其无正当理由占有袁俊文的厂房，仍应支付一定的占有使用费。结合黄新贵未经营的情况并考虑未返还房屋在厂房总面积中所占比例同时参照原租金标准，本院对2014年起黄新贵占用袁俊文房屋的占有使用费酌情认定为1000元每月。对袁俊文所主张超出该标准的部分不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条之规定，判决黄新贵于判决生效之日起十五日内返还袁俊文的厂房及场地（具体位置为：成都市龙泉驿区十陵街道办事处来龙村15组与成都市东三环路内侧交叉处、进入亮佳鸿华二手市场大门左侧、原通泰修理厂的厂区内，二层楼房中面对楼房二楼左手数第一间和第二间、平房中面对平房右手数第二间和第三间；场地为原通泰修理厂进大门左手侧堆放旧机械的位置）；黄新贵于判决生效之日起十五日内支付袁俊文2013年7月至2013年12月的房屋占有使用费9.5万元，自2014年1月起按每月1000元的标准支付房屋占有使用费至实际交付房屋给袁俊文时止；驳回袁俊文的其他诉讼请求。案件受理费208元，由袁俊文负担。宣判后，黄贵新不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决并驳回被上诉人的诉讼请求。其主要���诉理由为：一是上诉人从签订《厂房租用协议》后已经使用10年，从未有任何政府相关部门对该房屋的合法性提出异议，更没有被认定为违法违章建筑，故双方签订的《厂房租用协议》有效；二是一审法院未就被上诉人是否取得建设工程规划许可证和履行其他报批手续的事实进行查证，从而作出错误认定；三是根据上诉人提交的证据可以证明自2013年7月起案涉厂房就被被上诉人强占，一审判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费没有依据；四是对于一审中被上诉人提交的龙泉驿区十陵街道办事处出具的证明，该证据的认定与被上诉人的诉讼主体资格有直接联系，一审法院未查明被上诉人诉讼主体资格而认定双方合同无效，且认定合同无效后未对被上诉人租金判决退还或依法予以收缴，适用法律错误。被上诉人袁俊文答辩称，一审判决事实清楚，适用法律��确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院另查明，二审中经本院向龙泉驿区规划局查证，涉案土地未办理建设工程规划许可证。本院经二审审理查明的其余事实和证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《厂房租用协议》效力问题。根据本案查证的事实，案涉土地系龙泉驿区十陵街道办来龙村村委会的集体所有的土地。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”根据《土地租赁合同》和十陵街道办《证明》可以认定，案涉土地用途为机械修理，且地面建筑物及附作物属于袁俊文私有财产，并非属四十一条规定的乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设三类用地性质。同时，根据本院向龙泉驿区规划局查证，也未有涉案土地办理了建设工程规划许可证的记录。故原审法院认定涉案土地上的建筑物未按法律规定办理建设规划许可证，租赁合同无效，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院予以支持。黄新贵上诉称自2013年7月起案涉厂房被袁俊文强占，因其未提交相关证据予以证明，故其该上诉理由因证据不足不能成立，本院不予支持。对龙泉驿区十陵街道办和来龙村村委会出具的《证明》，因该《证明》仅是对十陵镇农家村村民委员会与袁俊文签订《土地租赁合同》、袁��文在该土地上修建建筑物这一事实的说明，未对袁俊文修建行为是否按规定审批、《租赁合同》的效力作出说明，并不影袁俊文的诉讼主体资格，故对黄新贵上诉所称未对袁俊文的诉讼主体资格进行审查的理由不能成立，本院不予支持。对于黄新贵上诉请求判决袁俊文退还租金或对租金依法予以收缴，一方面黄新贵未对退还租金提出反诉，另一方面，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审判令黄新贵支付房屋占有使用费并无不当，本院予以支持，黄新贵该上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费208元，由上诉人黄新贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 李婧杰二〇一五年四月七日书 记 员 罗 刚 微信公众号“”