（2015）通民初字第1446号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-06-23

案件名称

张x与北京硕日新宇投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张Ｘ,北京硕日新宇投资有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款，第十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2015）通民初字第1446号原告张X，女，1985年1月14日出生。被告北京硕日新宇投资有限公司，住所地北京市通州区西集镇政府大街23号。法定代表人李X，总经理。委托代理人胡X，北京安理（天津）律师事务所律师。委托代理人王X，北京市安理律师事务所律师。原告张X诉被告北京硕日新宇投资有限公司（以下简称投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员安燕燕独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张X，被告投资公司的委托代理人胡X、王X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张X诉称：2013年9月双方在通州台湖X售楼处签订X商品房预售合同，因被告公司单方面拟定的合同及补充协议存在欺诈、在合同中伪造和代签业主姓名等违法行为，以及私自变更规划未尽通知义务，有违反合同订立的公平、诚实信用原则，导致合同订立的基础已不存在，并对原告造成严重的损失。具体如下：1、购买时被告告知为商住两用，满足自住需求，现无上下水、燃气，无法满足自住，与宣传不符。2、购买时的土地配套设施及周边商业价值，现在没有，导致地价价值与原购买不符，与宣传不符。3、合同补充协议开发商私自伪造签字，交房后730天办理房产证不符合相关规定，以及规定：出卖人与买受人在合同签字生效之前所作的宣传资料，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同和补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人不得依据宣传资料向出卖人主张任何权利等霸王条款。因此，我请求法院判令解除我与被告签订的合同编号为YXX的商品房预售合同。被告投资公司辩称：我方与原告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）时，遵循了自愿、公平、诚实信用的原则，且我方依约履行合同，不存在任何违约行为，因此原告要求解除双方签订的商品房预售合同的事实理由不成立，具体为：1、本案不存在约定解除的事由。双方签订预售合同约定原告向我方购买我方开发建设的房屋。预售合同的第11条、第15条明确约定了解除该合同的情形，《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称补充协议）第一条中约定，非被告过错，原告欲单方面解除本合同的，应经过被告的同意。现我方完全按照合同的约定履行合同，不存在违约行为，不存在合同约定的解约事由，原告要求解除的主张没有合同依据。2、本案不存在法定解除的事由。《合同法》第94条规定了合同法定解除的情形，本案中，我方的行为亦不符合任何法定解除的事由。3、原告依据《合同法》第42条的规定，主张缔约过失责任没有任何事实和法律依据。我方与原告之间签订的合同没有任何隐瞒和虚假宣传的情况，不存在原告在诉状中所称的宣传不符等情况，原告对所购买房屋的情况完全悉知，双方之间的合同有效成立，我方不存在任何缔约上的过错行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月10日，张X与投资公司签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），预售合同第3页说明第3条载明：当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。第4条载明：签订商品房预售合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。预售合同约定张X购买投资公司开发建设的X办公楼X层X号商品房一套，预售合同第三条基本情况约定，该商品房的用途为办公，层高为3.15米。房屋预测建筑面积为40.01平方米，套内建筑面积27.64平方米，房款共计810005元。根据预售合同附件一房屋平面图（及位于楼层中的示意）及该项目X办公楼等4项X办公楼共有部分建筑面积分摊说明，其中第二条共有部分分摊明细中载明位于一至十一层的卫生间属于为办公服务的共有部分。同日，双方签订补充协议，其中第十条其他条款第1项约定：出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利；出卖人与买受人的权利义务仅以预售合同或补充协议明确约定的内容为准。第4项约定：出卖人同意按照本协议第四条第2款约定在交房前免费为买受人进行室内结构功能优化改造施工，同时买受人同意无条件按照结构功能优化改造后的该商品房现状进行收房。第6项约定：买卖双方一致认可预售合同内的全部条款均为买卖双方真实的意思表示，且不存在不合理减轻、免除应当由出卖人承担责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同签订当日，张X向投资公司支付首付款410005元，根据预售合同约定，剩余房款由张X向银行申请按揭的方式向投资公司支付。本案审理过程中，张X称投资公司在宣传涉案项目时载明涉案项目的用途是商住两用，可以居住，有上下水和室内卫生间，且周围有剑桥中学、三甲医院等配套设施，投资公司展示的样板间也有室内卫生间，其买房的目的是为了居住，正是相信了被告投资公司的宣传才购买的房屋。为此，其提供《角度》杂志、样板间照片、录音用以证明。原告称现在获知房屋内没有室内卫生间和上下水，失去居住功能，且购房时销售人员宣传的周围配套设施现在都没有，另外，其从网上得知涉案房屋存在质量隐患，同时，预售合同也存在霸王条款和不合理之处。基于以上理由，原告要求解除双方签订的预售合同。投资公司对原告提交的上述证据不予认可，称原告购买房屋的用途为办公，该公司在销售宣传时并未承诺该房屋是商住两用房屋，未告知原告有室内卫生间和上下水，亦未承诺原告购买的涉案房屋能够实现居住功能。事实上，原告所购买房屋的用途、有无室内卫生间等在预售合同中均有明确约定。关于涉案项目周围剑桥中学、三甲医院等配套设施，被告称其未对原告进行过承诺，且原告购买涉案房屋时，涉案项目附近确实有剑桥中学。关于涉案房屋的质量，被告表示质量问题有相关单位进行验收，且涉案房屋目前尚未交付，不认可房屋有质量问题。庭审中，张X称预售合同第27页、第52页并非其本人签名，其向本院申请对该两页的签名进行笔迹鉴定，后其又撤回该笔迹鉴定申请。对于涉案房屋的剩余房款，张X表示其无力负担，要求解除双方签订的合同。对此，被告投资公司不同意解除双方签订的预售合同，要求原告继续履行合同。上述事实，有北京市商品房预售合同、北京市商品房预售合同（草稿）、录音光盘、照片、涉案项目网页宣传截图、《角度》杂志及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。本案中，张X与投资公司签订了商品房预售合同草稿及预售合同，张X称预售合同第27页、第52页并非其本人签字，由于其并未提供证据证明该说法，本院对此不予确认。草稿中明确载明了涉案项目的土地及房屋用途均为办公，张X在每页草稿上均签字确认，说明张X对涉案项目的办公用途是明知的。张X与投资公司签订的正式预售合同文本上载明的涉案土地及房屋用途等情况与草稿一致。预售合同的附件中明确载明了涉案房屋的平面图，平面图中并未载明涉案房屋有室内卫生间，且附件中明确约定了卫生间属于共有分摊部分。张X称购房时，被告向其宣传涉案房屋可以居住且有室内卫生间和上下水，因投资公司对此不予认可，且张X并未对此提供充分有效证据，本院对此不予确认。涉案房屋的用途应以最终签订的预售合同为准。双方在预售合同补充协议中也明确约定了“双方签约前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是口头的还是书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力”，预售合同中明确载明了涉案房屋的用途为办公，并载明了房屋的平面图及所在楼栋位置，明确载明卫生间属于共有分摊部分。张X称合同是在销售人员的误导下签订的，但其并未对此提供相应证据，本院对张X的该项说法不予确认。张X称投资公司在销售宣传时承诺涉案项目附近有剑桥中学、三甲医院等配套设施，现在却没有，投资公司对此不予认可，其表示公司并未承诺涉案房屋周围有剑桥中学、三甲医院等配套设施，且原告购房时，剑桥中学确实在涉案项目附近。本院认为，张X以上述配套设施不存在，被告存在虚假宣传作为解除合同的依据，难以成立，本院对此不予支持。关于张X所称合同中关于交房后730天交付房产证的约定不符合相关规定的说法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，产权证办理期限属于当事人可以特别约定的范畴，本案中双方在合同中约定的产权办理期限，系双方协商一致确定的，并非不合理，故张X的该项说法亦不能成立。关于张X所称预售合同补充协议中约定的“出卖人与买受人于合同签字生效之前所作的宣传、广告、说明、承诺、证明或其他交易条件，无论是否口头或书面形式，只要未明确载入预售合同或补充协议的，则对买卖双方均不产生法律约束力，买受人均不得依据上述宣传资料文件向出卖人主张任何权利”属于霸王条款。本院认为，该条款属于对合同条款的界定和明确，有助于合同双方当事人明确各自权利义务的范围，并不会导致双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，因此，该条款不能被认定为属于显失公平的霸王条款。综上，原告张X要求解除合同的诉讼请求，无事实、合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告张X的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告张X负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　安燕燕二〇一五年四月七日书　记　员　　李建兰搜索“”