（2015）甬慈民初字第313号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-18
案件名称
宁波经济技术开发区联合物业有限公司与单红杰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁波经济技术开发区联合物业有限公司,单红杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬慈民初字第313号原告：宁波经济技术开发区联合物业有限公司。法定代表人：郭志安。委托代理人：刘璐。被告：单红杰。原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司诉被告单红杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理，依法由审判员鲁裕泉适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司的委托代理人刘璐，被告单红杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司起诉称：慈溪市大通房地产开发有限公司与原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司签订和润公寓前期物业管理服务合同，约定由原告对和润公寓小区实施物业管理服务，管理期限暂定为2年，自小区交付起至业主委员会成立止。后业主委员会成立，原告与业主委员会未签订物业服务委托合同，但仍由原告继续对和润公寓小区提供物业服务。物业管理服务费收费标准：高层住宅按建筑面积1.60元／平方米／月向业主收取。合同签订后，原告按约履行了管理服务义务。被告单红杰作为该小区的业主，至今拖欠自2010年2月1日至2014年12月31日的物业管理服务费。为此，原告诉至本院请求判令：1.被告单红杰支付从2010年2月1日起至2014年12月31日止的物业管理服务费9999.20元；2.被告支付违约利息1500元。被告单红杰在庭审中答辩称：1.原、被告之间不存在物业服务合同，根据被告与大通房产开发商的约定，收取物业费的时间为房屋交付之日起一年，但被告至今尚未办理房屋交付手续；2.原告未提供房屋交付时间的依据，故原告主张物业费从2010年2月1日起计算，缺乏事实依据。被告实际收到房屋钥匙并对房屋管理是2011年下半年；3.原告未按合同约定履行合同义务；4.原告在合同约定的服务期满后，未与被告及被告所在的业委会订立物业管理服务合同，强行自2012年2月开始继续为和润公寓小区提供物业管理服务，由此造成的损失应由原告自行承担；5.原告服务不到位，被告认为其提供的服务应收取的物业费为0.30元／平方米／月，被告愿意支付2059元物业费；6.原告提供的催款单是原告事后制作的，照片中的春联是被告2014年春节时张贴的。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供如下证据：1.和润公寓前期物业管理服务合同、合同补充协议，证明原告与慈溪市大通房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定由原告对和润公寓小区实施物业管理服务、物业管理服务收费标准的事实及开发商物业管理服务费补贴时间最长为2年的事实。2.前期物业管理服务合同备案表，证明和润公寓前期物业收费标准经慈溪市建设局批准并备案的事实。3.通知，证明原告向被告催讨物业管理服务费的事实。4.房屋登记簿查阅证明，证明浒山街道和润公寓某号楼某室为被告单红杰所有的事实。5.关于和润公寓住宅小区前期物业服务收费标准的批复，证明和润公寓小区物业费收费标准经慈溪市物价局批准并备案的事实。6.前期物业管理服务协议，证明原、被告之间签订前期物业管理服务协议，协议约定了逾期支付物业管理服务费违约责任承担的事实。被告对原告提供的证据2、4、5没有异议，本院予以确认。对原告提供的证据1中补充协议的证明对象有异议，不具有关联性；对证据3催款通知有异议，认为是原告事后制作，原告从未向被告催收过物业费，被告也从未见过催款单。对证据6真实性没有异议，但已超过举证期限。本院认为，原告提供的证据符合证据真实性、合法性，与本案有关联，本院予以确认。被告单红杰为证明自己主张的事实成立，向本院提供照片若干份，证明和润公寓小区众多公共场所瓷砖脱落；西门进出口门岗白天无人看守，保安上班守门岗时睡觉及脱岗；车辆乱停放，堵塞消防通道，车辆破坏绿化；原告工作人员垃圾乱堆放，公共地面狗粪等未清理打扫；绿化没有养护，导致花木枯死；东大门进出口花木从不修剪，导致进出车辆存在安全隐患；被告储藏室墙壁破裂漏水，原告没有维修且没有联系通知开发商；公共停车位开设易燃有毒物品的加工作坊。原告对被告提供的证据的真实性均有异议，认为无法确定拍摄时间、地点，与本案没有关联性。原告认为其已履行合同约定的义务。本院认为，被告提供的证据不能证明可以少交物业管理服务费的理由，故对被告提供的证据不予认定。根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：慈溪市大通房地产开发有限公司与原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司签订了和润公寓前期物业管理服务合同，合同约定原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司对和润公寓小区实施物业管理服务，委托管理服务期限暂定为2年，自小区交付起至业主委员会成立止，原告按建筑面积1.60元／平方米／月向业主收取物业管理服务费。2007年10月22日，被告与慈溪市大通房地产开发有限公司签订商品房买卖合同附件四的合同补充协议中约定，物业管理服务费由出卖人补助0.64元／平方米／月至业主委员会成立，最长不超过2年。原告与被告签订前期物业管理服务协议，协议约定被告不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日总金额的3‰元交纳违约金。后业主委员会成立，原告未与和润公寓业主委员会签订物业管理服务合同，但原告事实上连续管理服务和润公寓至2015年1月初。原告的物业管理服务委托事项：房屋共用部门的维护和管理；房屋共用设施设备的维护和管理；安全防范：协助公安部门做好管区内的安全防范工作；建立门卫、安全监控值班制度；实行定时巡逻；配合处理好违反规定存放在管区内易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等；交通秩序管理；环境卫生管理；园林、绿化管理；房屋装修管理；消防管理等。合同签订后，原告按和润公寓前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议的约定，对和润公寓小区提供了物业管理服务。被告系和润公寓小区某号楼某室的业主，申请办理房屋产权证时间为2010年2月5日。被告未支付原告从2010年2月1日起至2015年1月初止为和润公寓小区物业管理服务期间的物业管理服务费。原告向被告催讨物业管理服务费，被告以原告服务不到位为由，至今拖欠物业管理服务费。本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。原告与慈溪市大通房地产开发有限公司签订的和润公寓前期物业管理服务合同、被告与慈溪市大通房地产开发有限公司签订的补充协议、原、被告签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，并对小区业主具有约束力。原告根据和润公寓前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议的约定为和润公寓小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。现原告要求被告支付物业管理服务费、违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告虽后未与和润公寓业主委员会签订物业管理服务合同，但事实上原告从2010年2月1日起至2015年1月初止为和润公寓小区提供了物业服务。被告申请办理房屋产权证时间为2010年2月5日，视为被告接受了房屋，应从次月起支付物业管理服务费。原告通过催款函向被告催讨物业管理服务费，且对和润公寓小区从2010年2月1日起连续提供物业管理服务至2015年1月初。被告以房屋未办理交接手续，原告服务不到位，要求减少支付物业管理服务费的辩称，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告单红杰应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司物业管理服务费9796元、违约金1500元，合计11296元；二、驳回原告宁波经济技术开发区联合物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费90元，减半收取计45元，由被告单红杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 员 鲁裕泉二〇一五年四月七日代书记员 胡瀚尹附：本判决依据的法律条文及司法解释：相关法律及司法解释条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：⑴申请或移送执行的法律文书已经生效；⑵申请执行人是生效法律文书确定的权利或其继承人、权利承受人；⑶申请执行人在法定期限内提出申请；⑷申请执行的法律文书由给付内容，且执行标的和被执行人明确；⑸义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；⑹属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 关注公众号“”