（2014）郴北民二初字第1049号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-15
案件名称
原告郴州市和谐物业服务有限公司与被告杨钟物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郴州市和谐物业服务有限公司,杨钟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）郴北民二初字第1049号原告郴州市和谐物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路5号。法定代表人曾国平，系该公司总经理。委托代理人杨明华，男。被告杨钟，男。原告郴州市和谐物业服务有限公司（以下简称和谐物业公司）与被告杨钟物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月28日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告和谐物业公司委托代理人杨明华，被告杨钟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物业公司诉称：被告杨钟至2014年10月31日止共拖欠原告物业服务费4121.2元，此款经原告工作人员多次催收，但被告至今未交纳。被告拖欠物业服务费的行为已违反了物业服务合同的约定，亦严重影响了原告的正常经营，侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告物业服务费4121.2元及违约金（或滞纳金）41.2元（服务费计至2014年10月31日止，此后服务费另行计算并支付）。合计：4162.4元。2、本案诉讼费用50元全部由被告负担。为支持其诉讼请求，原告和谐物业公司在法定的举证期限内向法庭提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，拟证明原告主体资格适格。2、2014年10月催缴通知单一份，拟证明被告欠物业费，原告书面催收的事实。3、《物业服务委托合同》两份、《物业服务补充合同》一份，拟证明原、被告存在物业服务关系，原告在被告所住小区从事物业服务是合法的，原告有权向被告收取物业服务费。被告杨钟辩称，和谐物业公司进入小区未与我本人签订合同，也未在小区进行公示，服务内容、项目我都不清楚，且和谐物业公司如何进入小区，我们业主都不清楚。在和谐物业公司进入小区的期间，我弟弟的电瓶车的电瓶被盗，且我的包裹也丢失，小区内路灯坏了未维修，卫生未打扫。且原告的人员未进行岗前培训，没有相关技能，又如何能为小区服务。小区是2003年由郴州市房产开发总公司开发建设的，我当时也是房产开发公司的工作人员，当时公司有承诺我作为工作人员，物业管理费是免的，前面几年是房产开发公司的物业公司在进行物业管理，我的物业管理费在和谐物业进驻后是如何与之前的物业公司衔接的，也不清楚，且前面的物业公司与和谐物业公司有关欠款的移交是如何进行的，也没有告诉我，我不知情。被告杨钟未向本庭提交证据。经本院组织庭审质证，被告杨钟对原告提交的证据1无异议；对证据2有异议，认为只有一个总欠费金额，没有详细清单；对证据3有异议，认为自己没有见过这三份合同，也没有与原告签订过这三份合同，且合同也未向小区公示，物业公司与业主委员会也从未向其告知。经过举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的1号证据，被告方无异议，证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，具备证据的证明力，可以作为认定本案事实的定案依据；对原告提交的2号证据，虽然被告提出异议，认为只有一个总欠费金额，没有详细清单，但并不影响证据的证明力，故对该证据本院予以认定；对原告提交的3号证据，虽然被告提出异议，认为自己没有与原告签订过这三份合同，也从未见过，合同也未向小区公示，物业公司与业主委员会也从未向其告知，但该三份合同系小区业主委员会与其选聘的和谐物业公司签订的，对业主具有约束力，本院予以认定。根据当事人的举证、质证和本院认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2011年1月1日，原告与被告所居住的“郴州市五岭花园住宅小区”业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同中约定了物业管理服务的委托服务项目、委托服务期限、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容。该合同第二十一条约定：“委托服务期限为叁年。自2011年元月1日起至2013年12月31日为止。……”，合同的第二十五条第一款第1项约定：“本物业的服务费，住宅房屋、门面、车库、空置房按现行标准（0.4元／㎡）向业主和物业使用人收取，杂房改住房的按住宅标准收取。今后根据《湖南省物业服务收费管理办法》及物业管理服务质量由物业公司向业委会提请提高物业服务费用。”，合同的第二十五条第一款第5项约定“业主和物业使用人逾期之日起每天应按缴纳费的万分之二缴纳滞纳金”；2011年12月24日，和谐物业公司与“郴州市五岭花园住宅小区”业主委员会针对前述合同，签订了一份《物业服务补充合同》，该合同第一条约定“同意从2012年1月1日起，逐年适当提高物业服务费用”，合同的第二条A项约定“住宅房由现行标准（0.4元／平方米）提高至0.45元／平方米。”；2014年1月1日，和谐物业公司与“郴州市五岭花园住宅小区”业主委员会又签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定了物业管理服务内容及要求、委托服务期限、双方的权利义务、违约责任等内容，合同第十八条约定：“委托服务期限为两年。自2014年元月1日起至2015年12月31日为止……”，合同第二十一条第一款1项约定“本物业的服务费，住宅房屋（0.5／平方米）向业主和物业使用人收取，杂房改住房的按住宅标准收取。”，合同第二十一条第一款3项约定“业主和物业使用人逾期之日起每天应按缴纳费的万分之二缴纳滞纳金”。和谐物业公司按以上合同，履行了物业服务管理的职责，但被告杨钟从2011年1月起到2014年10月31日止未向原告支付该期间的物业管理服务费。另查明，被告杨钟居住的房屋面积136.45平方米，从2011年1月1日至2014年10月31日期间，被告应支付的物业服务费为2810.8元（1、2011年1月至2011年12月共计12个月，按0.4元／㎡／月计算，136.45㎡×0.4元／㎡•月×12个月=654.96元；2、2012年1月至2013年12月共计24个月，按0.45元／㎡／月计算，136.45㎡×0.45元／㎡•月×24个月=1473.6元；3、2014年1月至10月共计10个月，按每月每平方米0.5元计算，即136.45㎡×0.5元／㎡•月×10个月=682.3元，以上1、2、3项，合计：2810.8元）。原告诉请的物业服务费金额中有1310.4元，原告陈述：系2009年1月至2010年12月期间，被告杨钟在上一届物业公司即长信物业公司服务期间欠下的物业费，该笔债权由长信物业公司移交给了和谐物业公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1、被告杨钟是否应当向原告支付物业服务费。本案中原告和谐物业公司举证的两份《物业服务委托合同》、一份《物业服务补充合同》，均系“五岭花园”业主委员会与和谐物业公司签订的合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条的规定，上述合同对小区业主之一的杨钟具有约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告杨钟不履行合同约定的义务，不支付物业服务费的行为实属违约，应承担本案的民事责任，故对原告和谐物业公司要求被告杨钟支付从2011年1月1日至2014年10月31日（此后物业费另行计算）的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。2、被告杨钟是否应当向原告支付上一届物业公司的物业服务费。虽然原告陈述，杨钟在上一届物业公司服务期间欠下1310.4元物业服务费，该笔物业费的债权由上一届物业公司移交给了原告，但并未提供证据，且未得到被告的认可，故对该部分的诉讼请求，不予支持。3、被告杨钟是否应当向原告支付拖欠物业服务费的滞纳金。2011年1月1日签订的《物业服务委托合同》与2014年1月1日签订的《物业服务委托合同》，均约定“业主和物业使用人逾期之日起每天应按缴纳费的万分之二缴纳滞纳金”，原告诉请的违约金金额为41.2元，远低于按上述约定标准计算的拖欠2011年1月1日至2014年10月31日物业服务费的违约金金额，故对该项诉请应予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告杨钟于本判决生效之日起十日内支付给原告郴州市和谐物业服务有限公司物业服务费2810.8元和逾期滞纳金41.2元，合计：2852元。二、驳回原告郴州市和谐物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨钟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨钟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 黄俊斌人民陪审员 谷爱翠人民陪审员 尹敏莲二〇一五年四月七日书 记 员 曾 军附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”