（2015）温江民初字第64号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2016-01-27
案件名称
原告四川省某某物业管理有限责任公司与被告赵某、李某玲物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省某某物业管理有限责任公司,赵某,李某玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2015）温江民初字第64号原告四川省某某物业管理有限责任公司。法定代表人：艾某，董事长。委托代理人袁某能，该公司员工，特别授权。委托代理人杨珊，四川天府律师事务所律师，一般代理。被告赵某。被告李某玲。原告四川省某某物业管理有限责任公司（以下简称某某公司）与被告赵某、李某玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁某能、杨珊以及被告赵某到庭参加诉讼。被告李某玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告某某公司诉称，原告为温江区柳河路某某小区的物业管理公司，被告在该小区拥有住宅＊栋＊单元5层10号（面积134.51平凡米）。被告于2011年4月30日入住该小区。根据《某某前期物业服务合同》第七条的规定被告应按住宅每月每平方米0.8元支付物业管理费，且该物业管理费每半年缴纳一次，每次缴纳的时间为缴费时间段的首月10日前。根据上述规定，被告应当于2014年8月10日支付2013年至2014年度物业管理费共计1144.6元，但经原告多次催收，被告至今仍不予支付。根据《某某前期物业服务合同》第七条规定，被告应当自逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三缴纳违约金。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告支付原告物业服务费1144.6元（从2013年5月至2014年8月30日止）。2、本案诉讼费由被告承担。被告赵某辩称，被告以前的物业费都交了。被告不是不交而是暂缓交费，主要是因为原告物业服务不到位。小区账目混乱，物业费收支情况没有公示。物业公司入驻小区之初，以不给钥匙要挟每位住户预缴500元电费，要求原告退还预缴电费本金及利息。业主住房存在漏水现象以及小区公共设施损坏。物业公司没有达到服务标准。小区消防通道乱停乱放机动车辆、非机动车辆，影响出行，存在安全隐患。物业公司整改好了被告就缴费。2011年5月2栋1单元铁楼梯由开发商违规搭建，物业公司未与开发商协商解决此事，导致小区私家花园乱开门、私自侵占小区公共绿化面积为个别业主私家花园。小区4栋车库改为经营性用房，物业公司视而不见。诉求物业公司出示违规搭建上报主管部门的书面材料，如不能出示，要求物业公司按照前期物业服务合同规定以收取的物业服务费为基数向全体业主或者相应业主支付双倍违约金，并赔偿由此给业主造成的损失。物业公司在未征得广大业主同意的情况下，私自让五医院在4栋后面停车位上建围墙，侵占业主停车位面积。诉求物业公司出示小区大多数业主同意五医院在小区停车位上建围墙的告示，如不能出示，物业公司应书面形式向业主道歉，并将围墙拆除，恢复小区停车位面积，重新安装不影响停车位面积的隔音装置。在未经小区业主同意情况下，私自同意五医院在6栋后面开洞运送设备，诉求物业公司出示小区大多数业主同意的告知书面材料，如不能出示，物业公司应书面道歉，并赔偿这部分业主的精神损失费。物业公司配合开发商在小区乱拉接电缆线，侵害全体业主公共设施，在小区业主强烈抗议下，现已拆除，诉求物业公司书面道歉。小区绿化与卫生糟糕，垃圾乱推乱放。楼道入口感应灯损坏多次，物业无动于衷，每次要多名业主反映后才更换。楼梯内乱贴乱画，网线、电线凌乱。要求物业公司把小区各单元入户门、楼道网线、电线零乱、乱贴、乱画广告彻底清除。物业公司为达到续聘目的，主动降低物业服务费收费标准，该物业公司达不到物业服务收费标准的等质等价服务。物业公司为阻止业主委员会公开招聘物业管理公司一事，冒名已缴费业主在小区大门口拉白底黑字横幅，严重损害业主与物业公司感情，扰乱小区安定团结。夜间巡逻、监控形同虚设，小偷肆无忌惮，小区业主经常失窃。综上，依法驳回原告诉讼请求，原告违反前期物业服务合同规定物业服务未达到合同约定的服务事项和质量，应以收取物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付双倍违约金，并赔偿由此给甲方、业主、使用造成的损失。被告李某玲未到庭，也未提交书面答辩状。审理查明，被告赵某、李某玲系位于温江区柳河路278号＊栋＊单元5层10号房屋（面积89.42平方米）的业主。位于温江区柳河路某某小区是由成都某某实业有限公司开发，成都某某实业有限公司于2010年8月与原告某某公司签署《某某前期物业服务合同》，将某某小区物业管理交由原告管理，合同约定物业管理费为住宅0.8元／月／平方米。本合同自2011年3月1日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告某某公司进驻小区对某某物业进行管理服务。从2013年5月起，被告未向原告某某公司交纳物业管理服务费。截至2014年8月，被告共计拖欠物业管理服务费1144.58元（0.8元／月／平方米×89.42平方米×16个月=1144.58元）。原告曾向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院要求判如所请。同时查明，2011年5月6日，被告赵某签署《某某临时管理规约》承诺书，承诺遵守《临时管理规约》内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。上述事实有原、被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人身份证明、《某某前期物业服务合同》、《物业服务合同备案表》、《某某临时管理规约》、商品房买卖合同摘要、《安置交房程序表》、《入住声明书》、《某某电费代收代缴协议书》、欠费明细等证据收集在案予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告某某公司与成都某某实业有限公司签订的《某某前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应属合法有效。由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻某某小区并实际提供了物业服务，被告在该小区居住，并接受原告的服务，被告应当交纳相应的物业服务费用，故本院对原告某某公司要求被告支付从2013年5月起至2014年8月的物业服务费1144.58元的诉讼请求予以支持。庭审中，被告提交了小区照片，用以证明原告的服务质量存在瑕疵。虽然照片具有直观性，但也具有瞬时性、局域性，仅凭照片不足以证明原告的物业服务没有达到合同约定的标准。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故被告拒交物业服务费无法律依据。关于被告称原告乱收费、原告违反前期物业服务合同规定物业服务未达到合同约定的服务事项和质量应向业主支付双倍违约金和损失的意见，对此被告并未提供充分证据予以证明，故对此意见本院不予采纳。关于被告提出的房屋漏水、开发商违章搭建等问题，此属另一法律关系，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告赵某、李某玲于本判决生效之日起十日内支付原告四川省某某物业管理有限责任公司物业管理费1144.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告赵某、李某玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 薛晓娟二〇一五年四月七日书 记 员 胡 静 搜索“”