（2015）深中法房终字第135号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-09-10
案件名称
聂建宇与张廷选房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂建宇,张廷选,深圳市南山国际花卉中心有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第135号上诉人（原审被告）：聂建宇，男。委托代理人：邓标华，广东法广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张廷选，男。委托代理人：黄波，广东深南律师事务所律师。委托代理人：张爱东，广东深南律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市南山国际花卉中心有限公司。委托代理人：简晓满，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人聂建宇因与被上诉人张廷选以及原审第三人深圳市南山国际花卉中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1179号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。张廷选原审诉讼请求：1、聂建宇向张廷选返还商铺；2、聂建宇赔偿张廷选损失人民币36564元（以下币种均为人民币，每月租金、水电及管理费共计8282.57元，每月预期收益10000元，暂计至2014年9月22日，）；3、聂建宇承担本案诉讼费用。原审法院审理查明，2010年5月19日，原审第三人（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案的前海公园内南山花卉世界某区XX号商铺出租给乙方使用，建筑面积为191.56平方米，租赁期限从2010年7月1日起至2012年6月30日止，自2011年7月1日起至2012年6月30日止，商铺租金每平方米28.99元，管理费每平方米2元；经甲方书面同意后，乙方在交纳1000元铺位转让手续费后在合同期内可以将承租的铺位转租，转让或与他人调换使用，但必须与甲方另行签订合同后方可生效，及其它内容。2012年8月21日，原审第三人（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限从2012年7月1日起至2014年6月30日止，自2012年7月1日起至2013年6月30日止，商铺租金每月租金为5942.19元，管理费每月为574.68元……；其余内容同上一份合同。2014年6月26日，原审第三人（出租方，甲方）与张廷选（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租赁期限从2014年7月1日起至2019年6月30日止，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，商铺租金每月租金为6707.89元，管理费每月为574.68元……；其余内容同上一份合同。2011年7月22日，张廷选（发包方，甲方）与聂建宇（承包方、乙方）签订《商铺承包合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方作园林石用途，租期从2011年7月22日起至2014年7月22日止，乙方负责每月租金上交市场管理处，乙方应向甲方交付押金1.5万元，甲方负责（与）原审第三人续签合同，保证乙方合同履行，承包期间，乙方负责租金税收及其它一切费用；乙方应于每月10日前交清当月铺租，不得以任何理由拖延，如过期十天乙方仍未交租金，甲方有权终止合约，收回商铺，并扣押金；承包期满或乙方提前解除合同，乙方须迅速搬走全部货物，不得故意拖延，否则甲方有权自行处理，承包结束后，商铺装修归甲方所有，乙方不得破坏或拆除；花卉世界租金调高、调低都是乙方负责交纳；乙方按每年2万元的标准支付甲方承包费，每年度的7月15日前一次性支付下一年度的承包费，及其它内容。原审庭审中，张廷选表示曾将与聂建宇签订合同的事宜告知原审第三人，原审第三人没有任何意见。原审第三人表示不清楚张廷选、聂建宇之间转租的情况。2011年7月22日，聂建宇向张廷选支付押金1.5万元。聂建宇提交了银行账户交易明细拟证明向张廷选支付2万元的喝茶费，张廷选认可合同期内每年均收到聂建宇支付的2万元。张廷选、聂建宇均确认聂建宇直接向原审第三人支付涉案房产的租金及各类费用至2014年8月。聂建宇表示租金是以其亲属注册的深圳市瑞林绿化有限公司的名义支付，原审第三人认可涉案商铺2014年8月之前的租金由深圳市瑞林绿化有限公司支付，原审第三人表示并未询问深圳瑞林绿化有限公司与张廷选的关系，原审第三人实际对涉案商铺进行管理，但无法确认涉案商铺的经营者为雇员还是实际承租人。聂建宇认为其与原审第三人有实际的租赁关系，原审第三人不予认可。张廷选提交了原审第三人于2014年10月24日出具的涉案商铺交纳2014年8月、9月的租金和管理费的发票。聂建宇表示，2014年8月份之后的租金未向原审第三人支付，因原审第三人已知张廷选转租涉案商铺，并明确告知聂建宇，张廷选已向原审第三人支付8月份的租金，原审第三人不再收取聂建宇租金。原审第三人认可涉案商铺的租金支付至2014年11月。聂建宇认为张廷选并非涉案商铺业主，故未向张廷选返还涉案商铺。张廷选提交了律师函和EMS快递单拟证明张廷选于2014年8月7日向涉案商铺地址发函要求聂建宇依约搬走货物，返还商铺，聂建宇否认收到上述律师函。张廷选明确本案为违约之诉。原审法院审理认为，张廷选和原审第三人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，张廷选和原审第三人签订的《租赁合同》虽然约定经原审第三人书面同意后，张廷选在交纳1000元铺位转让手续费后在合同期内可以将承租的铺位转租，转让或与他人调换使用，但必须与原审第三人另行签订合同后方可生效，但在张廷选、聂建宇于2011年签订《商铺承包合同》后，涉案商铺一直由聂建宇实际经营，并直接向原审第三人支付租金、管理费等费用，原审第三人也认可涉案的南山花卉世界是由其自行管理，原审第三人并未对聂建宇实际经营涉案商铺提出异议，即使在本案的诉讼中，原审第三人也未提出异议或请求解除合同、认定合同无效，故原审法院认为，张廷选、聂建宇签订的《商铺承包合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。《商铺承包合同》明确约定租赁期限至2014年7月22日止，故聂建宇应依约于合同到期后向张廷选返还涉案商铺，对于张廷选要求返还涉案商铺的诉讼请求，原审法院予以支持。聂建宇认可租金及各类费用付至2014年8月，并至原审庭审之日一直在占有使用涉案商铺，故聂建宇应参照《租赁合同》和《商铺承包合同》的约定向张廷选支付自2014年8月至原审庭审之日10月24日期间占用涉案商铺的相关费用，包括房屋占用费18609元[6707.89×（2+24÷31）]，管理费1594元[574.68×（2+24÷31）]。至于张廷选主张的水电费，张廷选并未提交证据证明其实际代缴，原审法院不予支持。张廷选主张的预期收益，无合同依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、聂建宇应于本判决生效之日起十日内向张廷选返还涉案的南山花卉世界某区XX号商铺；二、聂建宇应于本判决生效之日起十日内向张廷选支付2014年8月至10月24日期间占用涉案商铺的房屋占用费18609元、管理费1594元；三、驳回张廷选的其它诉讼请求。案件一审受理费357.1元，由张廷选负担195元，聂建宇负担162.1元。上诉人聂建宇不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、原审判决主体不适，应依法变更或追加深圳市瑞林绿化有限公司（下称瑞林公司）作为被告参加诉讼。本案涉案的租赁商铺自2011年7月22日起就是由瑞林公司作为经营场地使用，所有费用、租金及管理费等均由瑞林公司支付，瑞林公司才是涉案商铺的实际使用者和经营者。聂建宇当时只是代表瑞林公司与张廷选签订《商铺承包合同》，但其自身并不是商铺的实际使用者和经营者。因此，瑞林公司与本案具有必然的法律关系和重大利害关系，应依法参与诉讼，而原审判决在已查明相关事实的情况下，无故不予变更主体或追加瑞林公司参与诉讼，严重损害了瑞林公司的相关诉讼权利，请求二审法庭依法纠正。2、张廷选与原审第三人于2014年6月26日签订的《租赁合同》显属无效，张廷选无权据此合同要求被告返还涉案商铺。本案己查明，涉案商铺的业主方属原审第三人，而该商铺的实际承租人为瑞林公司，并自2011年7月22日起至今一直由瑞林公司经营使用，瑞林公司与原审第三人之间存在租赁合同法律关系。而原审第三人却于2014年6月26日擅自与张廷选另行签订《租赁合同》，侵害了瑞林公司作为原承租人的优先承租权，该合同应依法认定为无效合同。据此，瑞林公司已依法向法院另行提起确认合同无效之诉。3、本案张廷选明确其诉讼请求性质为违约之诉，但判决结果对张廷选违反双方协议约定义务的内容却只字不提。聂建宇在履行双方协议过程中无任何违约行为，张廷选也未提供任何证据证明聂建宇有具体违约行为和违约事实存在，何来违约责任？根据其判决结果，要求聂建宇承担返还财产的法律责任来看，张廷选并不是涉案商铺的业主，张廷选有何权利要求聂建宇向其返还财产，退一步说，即使聂建宇应当返还商铺，其返还的对象也应该是商铺的业主方（即原审第三人），而不应当向张廷选返还。针对聂建宇的上诉，张廷选口头答辩称：上诉人与被上诉人之间的租赁合同主体清晰，出租方张廷选承租方聂建宇，在一审庭审过程中聂建宇就法庭的发问关于房租的缴纳实际的使用情况，均确认为本人使用，房租为聂建宇所缴纳，因此一审法院依据查明的事实认定双方的租赁关系非常清楚，不存在其他诉讼主体的存在。同时即便深圳市瑞林绿化有限公司有使用涉案场所的情形，也是被上诉人张廷选诉讼权利的选择问题。同时，上诉人与深圳市瑞林绿化有限公司的权利义务纠纷是另外一个法律关系。同时在一审的庭审过程中，上诉人未就本案上诉中所涉及到的所谓的主体不适各的问题进行答辩或者举证，因此上诉人的第一项上诉理由没有法律依据，也不符合民事诉讼法的审理程序。其他答辩意见与一审答辩意见及起诉状一致。针对聂建宇的上诉，深圳市南山国际花卉中心有限公司口头答辩称：上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷与原审第三人没有利害关系，请法庭依法判决。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审根据相关法律规定，认定本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，认定正确，本院予以维持。既然为合同有效，根据合同相对性原则，合同仅对张廷选、聂建宇产生约束力，双方均应承担合同的权利义务，至于深圳市瑞林绿化有限公司是否是实际使用人以及聂建宇是否代表深圳市瑞林绿化有限公司签订合同，是聂建宇与深圳市瑞林绿化有限公司之间的另一法律关系，深圳市瑞林绿化有限公司也非本案涉案合同当事人，因此，不影响本案的审理，原审不追加深圳市瑞林绿化有限公司为第三人并无不妥。至于聂建宇与深圳市瑞林绿化有限公司之间的纠纷，双方可以另寻法律渠道解决。关于张廷选与深圳市南山国际花卉中心有限公司2014年6月26日签订的《租赁合同》的效力问题，以及是否侵害聂建宇或深圳市瑞林绿化有限公司的优先承租权，与本案无关，本院不予审查。关于返还商铺的问题，合同有效，即应恪守履行，本案涉案合同租赁期限届满后，聂建宇承担返还租赁物的义务，不履行返还义务即为违约，虽然张廷选不是商铺所有权人，但根据合同相对性原则，原审判决聂建宇向张廷选返还商铺并无不妥，原审法院处理正确，本院予以维持。综上，上诉人聂建宇的上诉理由不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费714.2元，由上诉人聂建宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年四月七日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自