（2015）皋民二初字第45号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-12-19
案件名称
皋兰华明粮食资产经营有限责任公司与许瑞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
皋兰县人民法院
所属地区
皋兰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
皋兰华明粮食资产经营有限责任公司,许瑞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十七条，第二百三十六条
全文
甘肃省皋兰县人民法院民 事 判 决 书（2015）皋民二初字第45号原告皋兰华明粮食资产经营有限责任公司。住所地甘肃省皋兰县。法定代表人高才，该公司经理。委托代理人王树明，皋兰县石洞镇第二法律服务所法律工作者。被告许瑞，女，1983年11月30日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关。原告皋兰华明粮食资产经营有限责任公司（以下简称华明公司）诉与被告许瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈志俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华明公司法定代表人高才及其委托代理人王树明、被告许瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华明公司诉称，2012年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同规定，甲方华明公司将位于面粉厂门店56.24平方米的商业铺面租赁给乙方许瑞使用。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。房屋租金每年11460元，乙方应在合同生效时付清。如一方违约应向一方支付租金的5%的违约金。如乙方未按期交付租金，逾期一日，甲方加收租金的5%的滞纳金。合同还约定，拖欠租金达一个月和擅自将房屋转让他人的，甲方有权终止合同。合同在履行期间，许瑞从2014年1月1日起到2014年12月31日止，共拖欠租金13496元、违约金675元、滞纳金24637元。甲方先后三次通知乙方要求续订合同和交付租金，许瑞置之不理，遂酿成纠纷。故请求判令：1.解除房屋租赁合同；2.被告支付房屋租费13496元；3.被告支付违约金675元和滞纳金24637元；4.案件受理费由被告负担。原告华明公司为证明以上主张的事实，向法庭提供以下证据：一、房产所有证一份。证明原告享有该租赁房屋的所有权。二、房屋租赁合同一份。证明原、被告签订租赁合同的事实。被告违反了合同第一条、第二条、第四条的规定，原告有权解除合同。三、2013年8月8日书面通知。证明原告房屋租金提高，要求被告交清房租签订2014年的书面合同。四、2014年7月10日书面通知。证明原告房屋租金提高，要求被告交清房租签订2014年的书面合同。五、2014年12月23日书面通知。证明原告房屋租金提高，要求被告交清房租签订2014年的书面合同或于30日内搬出。六、收据。证明被告将房屋转租给别人。被告许瑞对原告出具的六份证据的质证意见是：对证据一真实性无异议。对证据二真实性无异议，证明目的有异议。房屋结构改变和将房屋转租给别人经过原告同意。对证据三、四、五，被告并未收到。对证据六真实性无异议，证明目的有异议。经过原告的同意将房屋转租给别人的。被告许瑞辩称：2012年、2013年按照56.24平方米交纳租金，2014年房屋面积变为37.48平方米，在被告不知情的情况下房屋面积减少，所以拖欠租金，并不同意解除合同。被告承租的房屋面积减少，原告将其减少面积的房屋租赁给了他人，与他人签订了租赁合同。要求原告承担该部分房屋的装修费用。经审理查明，2012年1月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定甲方华明公司将位于面粉厂门店56.24平方米的商业铺面租赁给乙方许瑞使用。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止。合同签订后，被告许瑞及时向原告交付租金。2013年被告继续使用租赁房屋双方未签订租赁合同，被告按时向原告交付了当年租金。2013年5月1日被告将铺面的三分之一转租给他人并收取了10000元租金。2014年双方未续签房屋租赁合同。原告将被告转租的三分之一与次承租人签订了房屋租赁合同，每平方米租金30元。被告许瑞实际使用三分之二的面积即37.48平方米。另查明，原告将铺面租金从2013年下半年上调为每平方米30元每月，被告亦同意并按30元缴纳了下半年租金。按照每平方米30元被告许瑞实际使用三分之二的面积即37.48平方米计算，被告许瑞实际拖欠原告2014年的房屋租金为13492.8元。上述事实有房屋租赁合同、收据及原、被告在庭审中的陈述佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。原、被告于2012年1月1日签订房屋租赁合同，并依约履行完毕。2013年双方虽未签订合同，但被告继续使用租赁物，及时向原告交付了租金，原告亦未提出异议，应视为原租赁合同继续有效。2013年5月1日被告将铺面的三分之一转租给次承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告对被告转租的行为未提出异议且在2014年原告已与次承租人签订了租赁合同。被告不违反合同“擅自将房屋转让他人的，甲方有权终止合同”的约定。故对于原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，要求被告支付违约金675元和滞纳金24637元的诉讼请求本院不予支持。被告在庭审中明确表态不同意解除合同，结合本案实际，继续履行合同符合公平原则。庭审中原、被告对于被告实际租用的铺面面积为37.48平方米和按照每平方米30元计算均无异议，2014年的租金为13492.8元。因此，被告应支付原告房屋租金13492.8元。被告抗辩要求原告承担原告已与次承租人签订合同租赁的三分之一房屋的装修费用，本院认为，被告已向次承租人收取了一定的转让租赁费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，故对被告抗辩理由不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告皋兰华明粮食资产经营有限责任公司与被告许瑞应继续履行房屋租赁合同；二、被告许瑞应支付原告皋兰华明粮食资产经营有限责任公司房屋租金13492.8元；三、驳回原告皋兰华明粮食资产经营有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费770元，减半收取385元由被告许瑞负担。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 陈志俊二〇一五年四月七日书记员 李 玫 关注公众号“”