（2015）唐民四终字第359号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-09-15
案件名称
徐长艳、裴树杰等与朱宗江租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第359号上诉人（原审被告）：朱宗江，经商。被上诉人（原审原告）：徐长艳，居民。被上诉人（原审原告）：裴树杰，居民。上诉人朱宗江因与被上诉人徐长艳、裴树杰租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2014）丰民初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：唐山市丰润区新城道18号系商业地产，被分成若干摊位出售。原告徐长艳、裴树杰系二层2号摊位的业主。案外人王海涛亦是第二层摊位的业主。2006年3月14日，王海涛与被告朱宗江签订了房屋租赁合同，王海涛为甲方，朱宗江为乙方，合同约定“甲方将拥有金利大厦附楼（即丰润区新城道18号）二层（共三层，第二层）欲出租给乙方。出租事宜，经甲乙双方充分协商达成如下协议：一、租赁期限：自2006年5月15日起至2011年5月15日止。共5年、每年租金依次为25万元、25万元、26万元、27万元、28万元。二、租金标准及给付方式：1、起租日期：2006年5月15日；2、给付方式：每年4月18日付给下一年租金，金（应为全）额付清。2006年3月14日付给25000元定金。3、在租赁期内5年租金不做调整。三、甲方的权利：……2、租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方是否需继续租赁，须提前三个月通知甲方，并签定协议。乙方装修需有文字文件提交甲方。……四、乙方的权利和义务：1、在租赁期间内，乙方有合理、合法使用房屋的权利。2、在租赁期间内，乙方要自觉爱护和维护房屋及配套设施，不得随意对房屋进行拆改。3、乙方要按时交纳房租，租赁期内，取暖费、卫生费、水电费、及日常经营出现的费用由乙方负责。……五、房屋修缮：1、在租赁期内，房屋（含配套设施）大、中、小型维修及费用均由乙方负责。2、乙方须定期对房屋及配套设施进行保养。3、乙方如对房屋进行装修不得破坏房屋结构。供暖接通费用由乙方负责。六、违约责任：1、乙方要按时交纳租金，不得拖欠，如有拖欠甲方按日加收年租金0.5％的滞纳金。拖欠租金超过15天，甲方有权收回房屋。2、甲乙双方不得违约，如有违约需赔付对方的经济损失。……七、租赁房屋的用途：1、乙方经营饭店。”甲乙双方均在合同上签名按手印确认。在签名下方，双方又补充以下内容：“注1、5年后，如乙方有意续租5年，甲方需按每年租金肆拾万元正租可乙方使用。2、十年内（2006年5月15日-2016年5月15日）乙方可转让他人使用，但必须通知甲方。”甲乙双方在该补充内容下方亦签名按手印确认。租赁合同所涉房屋总面积为1194.04平方米，原告摊位面积为97.16平方米。协议签订后，出租方交付了房屋，被告朱宗江将2006年5月15日起至2011年5月14日的租金全部支付完毕，2011年4月28日被告以转帐方式向原告支付2011.5.15-2012.5.15年度租金32548元。2012年5月15日之后到庭审时的租金被告未支付。庭审时被告朱宗江称自己手中有一份租赁合同可以提交法庭，后又表示不再提交。从本院（2012）丰民初字第3532号另一业主张秀琨起诉朱宗江租赁合同纠纷一案中查知被告向法院提交了其手中的租赁合同，在该协议的背面，写有“本人拥有金利大厦复式楼2层业主对此协议所有条款认可并签字证明。”在该内容下方有二十余位业主的签名，其中包括原告裴树杰。一审法院认为，关于2006年3月4日王海涛与被告朱宗江签订的房屋租赁合同的主体问题。第一，租赁合同所涉二楼房产由包括原告在内的二十多名业主分别所有，并非由王海涛一人所有。对此事实被告朱宗江在签订合同时应当是知晓的合同背面二十几名业主的签字确认及合同履行过程中被告朱宗江直接向原告交付租金的事实足以证实与朱宗江形成租赁关系的是全体业主，王海涛是以全体业主代表的身份签订的租赁合同。第二，被告朱宗江提交的授权书以及录音材料也表明被告知晓真正的房屋权利人以及王海涛与各房屋权利人之间的关系。综上，被告朱宗江辩称原被告间不存在租赁合同关系，不是适格的合同当事人，理据不足，不予采信。本案所涉租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告应当依约给付原告租金。原告主张被告按照每年32548元标准给付2012年5月15日到2015年5月15日租金97644元，本院予以支持。原告关于给付滞纳金的主张，因原告授权的业主代表王海涛等人关于租赁合同与被告发生纠纷影响被告按约支付租金，对于原告滞纳金的主张本院不予支持。被告辩称“如果徐长艳、裴树杰是本案中的适格的原告，那么徐长艳、裴树杰必须承担房屋租赁合同的全部义务，赔偿答辩人因该合同遭受的全部经济损失”，未提供相关证据证明，本院不予采信。遂判决：一、被告朱宗江于本判决生效后五日内给付原告徐长艳、裴树杰2012年5月15日至2015年5月14日的租金97644元。二、驳回原告徐长艳、裴树杰的其他诉讼请求。如果被告朱宗江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2853元，由被告朱宗江负担2241元，由原告徐长艳、裴树杰负担612元。判后，朱宗江不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.被上诉人徐长艳、裴树杰提交的《房屋租赁合同》是2006年3月14日王海涛作为出租人与上诉人所签，王海涛系出租人，上诉人为承租人，即租赁合同的双方当事人为王海涛与上诉人，故二被上诉人并不具备本案诉讼主体资格。2.租赁合同是王海涛以其个人名义而非以全体业主代表的身份与上诉人签订。上诉人提交的录音只能证明上诉人根据王海涛的指示给裴树杰打过款，并非表明上诉人向裴树杰履行合同。至于王海涛与二被上诉人之间是什么关系，上诉人并不知情，上诉人履行租赁合同只针对王海涛。上诉人提交的授权委托书证明王海涛和其他房屋权利人对上诉人实施了毁约行为，包括阻止上诉人装修、经营。2.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条错误，因被上诉人只是真正的房屋权利人，而非本案当事人。3.一审法院依职权调取河北省唐山市丰润区人民法院（2012）丰民初字第3532号案件中的合同书并予以采信的行为不符合法律规定。4、如果二被上诉人系租赁合同的当事人，其必须承担出租人的全部义务。在上诉人租赁期间，因一楼的下水道被人为堵塞，致使二楼被迫停业达7个月之久。王海涛还多次组织人员阻止上诉人装修，给上诉人的经营造成经济损失。对王海涛违约给上诉人造成的种种损失，应该依法判令二被上诉人进行赔偿。5、租赁合同第四条第4款约定：“房屋租赁税和土地使用税在承租期间均有甲方交纳”，一审判决确定租金数额时未扣除租赁税是错误的。综上，望二审法院查明事实，公正裁判。被上诉人徐长艳、裴树杰答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，上诉人朱宗江提交了王海涛给其出具的收条两页，证明其已经给付王海涛的2006年到2008年租金中均扣除了租赁合同第四条第4款约定的房产税，税额是租金乘以0.06，而一审法院确定上诉人应付的租赁费中并没有扣除该0.06的税额。被上诉人徐长艳、裴树杰提交了其与唐山宏成房地产开发有限公司综合楼项目部签订的一份商品房销售补充协议和中国工商银行唐山丰润支行个人住房贷款凭证各一份，证明被上诉人于2003年自该公司购买了新城道18号二层2号摊位并办理了按揭贷款。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人朱宗江与王海涛签订房屋租赁合同时，对其所承租的金利大厦二层为被上诉人裴树杰、王海涛等多名业主所有是明知的。在合同履行过程，上诉人亦于2011年4月28日直接给付被上诉人租金32548元。故上诉人称被上诉人不具有本案诉讼主体资格依据不足，被上诉人以自己的名义向上诉人主张拖欠的租金应予支持。因上诉人认可曾给付被上诉人2011年度租金32548元，而2012-2014年度租金与2011年度租金数额一致，故一审法院认定上诉人应付租金97644元证据充分，上诉人要求自租金中扣除租赁税之主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2853元，由上诉人朱宗江负担。本判决为终审判决。审判长苗会新代理审判员董媛媛代理审判员王国聚二〇一五年四月七日书记员王玫 搜索“”