（2015）昌中民一终字第334号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-11-28

案件名称

张成年与赵多奇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2015）昌中民一终字第334号上诉人（原审原告、反诉被告）：张成年，男，汉族，生于1969年11月18日。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵多奇，男，汉族，生于1973年8月17日。上诉人张成年因房屋租赁合同纠纷一案，不服奇台县人民法院（2014）奇民二初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月27日受理后依法组成合议庭，并于2015年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人张成年，被上诉人赵多奇及其委托代理人唐龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年12月1日原、被告签订了房屋租赁合同。约定：甲方（被告）自愿将位于岌岌湖商业区16间砖混平房租赁给乙方（原告）做招待所用；租赁期限5年，自2013年1月1日至2017年12月30日止；乙方无偿答应给甲方门面房、住房供暖，共计120平米，在免费供暖的条件下，每年租金柒万叁仟元（73000元）；付款方式为每年10月1日前乙方一次性付给甲方全年房租，如不按时交清租金，视为违约；在租赁期满乙方只能将电视、电脑、空调带走或以当时的旧货价经检方同意后折算给甲方，其他物品和房屋装修全部归甲方所有，乙方不得拆除损坏，同时征得甲方同意后，将租赁的房屋清理干净，粉刷后交给甲方；锅炉供暖，暖气管道、泵阀、电器、电机等如损坏，乙方无偿更换或维修，所产生的一切费用均有乙方承担，甲方概不负责，合同到期后正常工作交给甲方使用。在租赁期内甲乙双方不得违约，如一方违约，违约方赔偿违约金10万元。甲方赵多奇，乙方张成年签名及按印，2012年12月1日。合同签订后被告向原告交付了已经贴好地砖和粉刷好墙壁的房屋。原告用所租赁的房屋开了金帝宾馆，并购买诸多物品，2014年10月27日经原被告双方清点，原告购置了床32张（包括床上用品50套、32个床垫）、热水器2个、电视机14台（包括机顶盒14个）、电脑1台、空调10个、自动麻将桌1个、椅子4把、床头柜18个、衣架14个、电热水壶14个、冰柜1个、镜子9个、浴巾架7个、洗衣机2个、吸顶灯17个、不锈钢垃圾桶4个、物品铁架1个，大厅的茶几和沙发等物品。原告同时缴纳了2013年度的租金73000元。2014年4月20日原告经营的金帝宾馆被木垒县公安消防大队以未经消防安全检查擅自营业为由予以查封。2014年5月20日对该金帝宾馆予以解封，但粘贴在电表箱上的“木垒县公安消防大队”的封条没有解封。截止2014年6月27日原告一直正常经营该宾馆，7月双方发生纠纷后原告不再经营该宾馆。在宾馆经营期间供暖锅炉及暖气管道损坏，2014年10月31日被告花费7080元购买了暖气片等材料对暖气管道进行了维修。另查：原告所经营的金帝宾馆没有消防安全手续、特别行业许可证、营业执照、经营许可证等必要的经营手续。原审法院认为：原、被告于2012年12月1日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且该合同的内容不违反相关法律的禁止性规定，对该合同的效力予以确认。原告租赁该房屋的目的是开宾馆，但是该房屋没有办理相关的消防手续，因此不具备开宾馆的先决条件，并且该宾馆于2014年4月20日被木垒县公安消防大队予以查封，截至目前该宾馆依然没有消防安全手续、特别行业许可证、营业执照、经营许可证等必要的经营手续，因此该合同已经没有继续履行的基础，故该租赁合同应当予以解除。关于租赁费，原被告双方约定每年的租赁费为73000元，原告已经缴纳了2013年度的租赁费73000元，且2013年双方合同正常履行，不存在争议，故原告要求退还已交的租金73000元的诉讼请求不予支持。截止2014年6月27日该宾馆原告都在正常经营，故该正常经营期间的租赁费应当予以支付，故原告（反诉被告）应当支付被告（反诉原告）2014年1月至6月期间的租赁费为36500元（73000元／12月＊6月）。自2014年6月之后原告不再经营该宾馆，故自2014年6月之后的租赁费不予支持。合同中约定：“锅炉供暖，暖气管道、泵阀、电器、电机等如损坏，乙方（原告）无偿更换或维修，所产生的一切费用均有乙方承担，甲方概不负责，合同到期后正常工作交给甲方使用”，在使用锅炉的过程中锅炉和管道损坏，2014年10月31日被告购买了7080元的暖气片等供暖材料对锅炉及管道进行了维修，根据合同约定该部分的费用应当由原告负担，故被告要求原告给付7080元维修材料费的请求予以支持。原告要求被告赔偿损失并要求评估，但根据双方签订的合同“在租赁期满乙方只能将电视、电脑、空调带走或以当时的旧货价经检方同意后折算给甲方，其他物品和房屋装修全部归甲方所有，乙方不得拆除损坏，同时征得甲方同意后，将租赁的房屋清理干净，粉刷后交给甲方”。该合同因无继续履行的条件，故合同解除。被告交付的房屋已经铺好了地砖，粉刷了墙壁，故对于原告自己添置的床32张（包括床上用品50套、32个床垫）、热水器2个、电视机14台（包括机顶盒14个）、电脑1台、空调10个、自动麻将桌1个、椅子4把、床头柜18个、衣架14个、电热水壶14个、冰柜1个、镜子9个、浴巾架7个、洗衣机2个、吸顶灯17个、不锈钢垃圾桶4个、物品铁架1个，大厅的茶几和沙发等物品应当自己取回。关于违约金，在整个合同的履行中，租赁的房屋始终未取得消防验收，不符合开宾馆的先决条件。同时原告方也未及时缴纳租赁费，双方均存在过错，对各自的过错承担各自的责任，违约金各自承担。遂判决：一、解除原告张成年与被告赵多奇于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》；二、原告张成年于判决生效后立即取回其添置的床32张（包括床上用品50套、32个床垫）、热水器2个、电视机14台（包括机顶盒14个）、电脑1台、空调10个、自动麻将桌1个、椅子4把、床头柜18个、衣架14个、电热水壶14个、冰柜1个、镜子9个、浴巾架7个、洗衣机2个、吸顶灯17个、不锈钢垃圾桶4个、物品铁架1个，大厅的茶几和沙发等物品；三、反诉被告张成年于本判决生效后十日内向反诉原告赵多奇给付2014年1月至6月的租赁费36500元；四、反诉被告张成年于本判决生效后十日内向反诉原告赵多奇给付锅炉维修材料费7080元；五、驳回原告张成年的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赵多奇的其他诉讼请求。宣判后，张成年不服上述判决上诉称：被上诉人提供用于经营招待所的房屋不符合约定，达不到开设招待所的合同目的。因房屋没有消防验收资料，无法办理特行证、营业执照，导致上诉人不能正常经营。故被上诉人系违约方，上诉人没有违约责任，请求撤销一审判决，改判被上诉人返还租金7.3万元，赔偿损失2元，支付违约金10万元，共计19.3万元。被上诉人答辩称：上诉人在合同履行的过错中存在违约行为，其主张赔偿19.3万元的损失没有依据，一审查明事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，诉争租赁的房屋尚未办理产权证和土地使用权证，但在建设该房屋时办理了《乡村建设规划许可证》（证号：木规乡字第2009-07号）和《建设用地批准书》（证号：木建2008字第016号）。本院认为：根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》第二条认为：“涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格约定为合同生效的条件，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经消防验收合格约定为合同生效的条件。”本案诉争房屋系乡村建设房屋，并不属于法律规定的必须经公安消防机构验收的房屋，双方当事人在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效调解，故双方当事人签订的房屋租赁合同系有效合同。《最高人民法院答复云南省高级人民法院﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》第三条认为：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者”，因此本案上诉人作为开设宾馆的经营者，其应承担申报消防安全检查、办理相关证照的义务。故上诉人认为被上诉人出租的房屋没有消防验收手续，无法办理特行证，被上诉人应承担全部违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方当事人在签订合同时明确约定该房屋用于宾馆经营，但诉争房屋尚未办理产权证，亦没有办理初始消防验收手续，被上诉人在出租房屋时具有一定过错。上诉人在租赁房屋时亦未尽到注意审查义务，且未及时缴金，亦存在一定过错。一审认定双方当事人均存在过错，对各自的过错承担违约责任并无不当，故上诉人要求被上诉人支付10万元违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第9条、第10条约定，判令上诉人取回其经营宾馆添附的相关设备，支付被上诉人锅炉维修费7080元并无不当。经一、二审查明，上诉人经营宾馆截止至2014年6月27日，故一审判令上诉人向被上诉人支付2014年1月至6月的房屋租赁费36500元并无不当。另，上诉人认可其在2013年度正常经营宾馆，故上诉人要求被上诉人返还2013年度的房屋租赁7.3万元无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿2万元损失的主张，其并未提交有效证据证实其损失为2万元，上诉人应承担举证不能的不利后果，本院对上诉人的该项上诉请求亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4883元，由上诉人张成年负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵建生代理审判员　　周美容代理审判员　　高　俊二〇一五年四月七日书　记　员　　郝丽娜关注公众号“”