（2015）德中民终字第155号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-05-20

案件名称

张磊与德州市德信资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

德州市德信资产管理有限公司,张磊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2015）德中民终字第155号上诉人（原审被告）：德州市德信资产管理有限公司（以下简称德信资产公司），住所地：德州市湖滨北路128-A号。法定代表人：杨泽伟，董事长。委托代理人：周小平，山东博翰源律师事务所律师。委托代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张磊，齐鲁证券股份有限公司职工。委托代理人：谢同琳，山东康桥律师事务所律师。上诉人德信资产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，一、德州市德信资产管理有限公司原名德州信托投资公司，系于2000年10月24日经公司变更登记后的名称。二、山东省德州信托投资公司分别于1999年8月6日和2000年3月30日向原告出具收款收据，分别收取本案原告房款35200元、26400元。三、2000年9月28日山东省德州信托投资公司出具的出售公有住房缴款结算单显示山东省德州信托投资公司将房屋坐落于湖滨北路德城区人民法院东临2号楼1单元3层6号的房屋卖与张磊。德州市职工购买公有住房申请表上盖有原告所在单位德州信托投资公司、产权单位德州信托投资公司及审批单位德州市住房委员会办公室的印章。德州市直单位自管房（住宅）出售审批表上盖有相关批准单位的印章。四、盖有德州市德信资产管理有限公司综合部印章的编号为：0004107号的收据显示张磊交付了6100元房产证手续费。盖有鲁银投资集团德州实业有限公司综合部印章的编号为：0048300号的收据显示张磊向其交付了2640元房产证手续费。编号分别为：0177191号、0481004号、0481005号、收据显示张磊缴纳了楼顶防水费500元；2009年物业费330元；电改费等费用320元。编号分别为：7321598号、0040915号、0037682号、0037685号、0216215号的盖有鲁银德信公司宿舍物业组收费专用章的收据显示原告分别缴纳了暖气改造费应为5040元；2007-2008年度物业费、取暖费、接水费997元；物业费207元；补取暖费28.4元。编号为0009131号的收款收据显示原告缴纳了2005年的取暖费。编号为0025045号收款凭证显示张磊缴纳了暖气费1292元。盖有德州市德信资产管理有限公司印章的收据单号为：0004118号的收据显示张磊缴纳了取暖费1572元。五、编号为：房鲁德共字第G06267号房屋共有权证书的位于湖滨中大道德城区法院以东2号楼西单元3层304号房产的产权人为王明江，共有权人为赵国营。2014年4月1日长庄派出所的出警证明显示张磊于2012年9月18日15时53分报警称家中被盗。德大正评字第（2014）第007号资产评估报告显示位于德州市湖滨中大道区法院以东2号楼2单元3层304的住宅房及储藏室（证号：房鲁德共字第G06267号）住宅房价值432250元，储藏室价格15000元。六、编号为：00869689号的发票显示张磊为争议房产的评估花费1000元评估费。以上事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的工商登记材料、房款收据、职工购买公有住房申请表、德州市直单位自管房（住宅）出售审核审批表、各项费用收据、房产证复印件、出警证明、资产评估报告书、评估费发票及相关证人出庭作证的证言等附卷佐证。原审法院认为，被告在庭审中虽提出本案被告德州市德信资产管理有限公司不是本案集资建房的当事人，但被告德州市德信资产管理有限公司是经德州信托投资公司名称变更而来，依据法律的规定，法人名称变更后，权利义务应由变更后的法人享有和承担的原则，因此，德州信托投资公司的权利、义务，被告德州市德信资产管理有限公司有义务承担，对本案被告主体资格，本院予以确认。原告在起诉中所诉本案争议的房产在原告集资建房时所办理手续的坐落和被登记到赵国营、王明江名下后的房屋坐落单元号不一致的问题，原告认为是时间太长，习惯性做法发生变化所造成，并没有规定单元号的具体规定，而争议的房产位于同一坐落是事实情况，并且被告也没有对此提出异议，因此，对争议房产的房屋坐落，本院应予以认定。原告曾作为被告职工，在单位组织集资建房期间，有权利享受集资建房为其带来的利益，案件审理中，被告提供的盖有德州信托投资公司、德州市住房委员会办公室业务科印章的德州市职工购买公有住房申请表和盖有德州市住房评估事务所、德州市住房委员会办公室业务科的德州市直单位自管（住宅）出售审核审批表予以佐证，同时证明了原告所在单位同意原告张磊享受公有住房政策，并于1999年8月6日至2005年6月3日期间，原告向被告支付了购房款和办证手续费55260.03元，因此，原审法院认为原、被告之间存在事实上的集资建房合同关系，原、被告作为完全民事行为能力人，也应对自己作出的行为负责。原告在支付了集资建房款和办证手续费并搬至集资所建房屋居住后，被告应继续按照约定履行自己的义务，如给予办理房屋所有权证明时，产权人也应是本案原告。相反，被告却将争议房产过户至赵国营、王明江名下。因此，本案被告构成了违约，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立以登记为准，在第三人已经取得房产所有权且实际占有的情况下，原告张磊获得房屋所有权的目的已经无法实现，原告张磊关于解除双方集资建房合同关系的诉讼请求应当获得支持。本案中，原告为证明其诉讼主张，向原审法院提交的资产评估报告书显示本案争议的房产现值为447250元，根据公平责任原则和相关法律规定，被告对原告应给予相应的赔偿，对原告主张的评估费用，原审法院认为，此为原告主张自己权利而支出的合理费用，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、九十七条规定，原审法院判决如下：一、解除原告张磊与被告德州市德信资产管理有限公司之间存在的集资建房合同关系，被告德州市德信资产管理有限公司返还原告集资购房款及办证手续费共计55260.03元；二、被告德州市德信资产管理有限公司赔偿原告房屋差价损失共计391989.97元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8024元，申请诉讼财产保全费2770元，鉴定费1000元，合计11794元由被告负担。上诉人德信资产公司不服一审判决上诉称，一、本案不属于人民法院受理案件的范围。最高人民法院发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》明确规定：三、……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应当依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案是因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷，法院不应当受理或驳回起诉。二、本案诉讼主体错误。1、上诉人不是本案适格主体。上诉人不是涉案房产的所有权人，无权将涉案房产过户到被上诉人名下。2、本案遗漏了案件当事人。涉案房产的所有权在德州大成公司名下，是大成公司将涉案房产卖给了案外人并办理了房产证，被上诉人应将德州大成公司作为本案的被告主张权利。三、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间并未签订集资建房合同，双方也并未针对集资建房作出任何相关的约定；被上诉人已经实际占有和使用了涉案房产后，即使说上诉人有一定的义务，也仅仅是协助被上诉人办理产权手续。涉案房产是大成公司过户到赵国营、王明江名下的，其过户行为与给被上诉人的损失有直接的因果关系，原审判令上诉人赔偿房屋差价没有事实和法律依据。四、即使是双方集资建房法律关系，也不是市场交易行为，被上诉人不是按照市场价格购房，赔偿也不能按照市场价格进行赔偿。五、一审判决所依据的涉案房产的评估报告是被上诉人单方委托作出的，不能作为定案的依据。六、一审庭审是由书记员主持，合议庭成员没有参与，一审程序严重违法。综上，请求二审法院查明事实，驳回张磊的诉讼请求或发回重审。被上诉人张磊答辩称，一、本案中，张磊参与了集资建房并交纳了房款，上诉人与被上诉人之间是平等主体之间的合同关系，该纠纷不属于占房、腾房纠纷，按照民事法的规定，本案属于人民法院受理范围。二、上诉人为本案的适格主体，不存在遗漏当事人的情形。上诉人为本案合同当事人，是上诉人收取了被上诉人的房款和办证费用，上诉人应当履行义务而未履行，当然的为本案适格被告。在房屋交付和出售给被上诉人时，房屋的土地性质尚属于上诉人，未变更所有权登记前，房屋所有权在上诉人名下；房屋交付后的很长一段时间内，上诉人仍是该房屋物业的管理人，负责收取暖气费、水电费等费用。上诉人所称房屋的所有权在德州大成名公司名下，被上诉人并不知情。至于上诉人与德州大成公司存在何种交易、是否存在纠纷，以及为何将涉案房产的所有权登记到他人名下，本案没有审查的必要，故本案不存在遗漏当事人的情况。三、一审法院关于评估报告已经征询过上诉人的意见，是否重新鉴定，但上诉人放弃了申请重新鉴定的权利，故一审法院对该证据进行了确认，无需重新鉴定。四、一审程序合法，上诉人所说没有依据。二审中，上诉人提交了一组涉案房产的房屋所有证存根，以证明涉案房产初始所有权人不是上诉人，而是德州大成房地产开发有限公司，同时也证明是该公司将涉案房产出售给赵国营；被上诉人认为该证据证明了涉案房产土地在2004年之前仍登记在上诉人名下。上诉人提交了一份涉案房产建筑工程施工许可证复印件，以证明涉案房产所在的楼座，开发建设单位是德州大成房地产开发有限公司；被上诉人认为，上诉人提交的是复印件，不予认可。上诉人提交查询土地登记情况复印件一份，以证明涉案房产所在的土地已经于2004年9月16日从德州信托投资公司名下过户给了德州大成房地产开发有限公司；被上诉人认为，该证据充分证实该房屋建成及交付给张磊时，土地所有权人仍然归上诉人，此时，上诉人应当具备向被上诉人履行合同的能力；因上诉人不当将土地过户给德州大成房地产开发有限公司导致涉案房产被过户到赵国营、王明江名下，上诉人应当承担违约责任，返还被上诉人房款并赔偿损失。张磊在一审中提交的德州市职工购买公有住房申请表，注明申请人为张磊，在职工所在单位意见及产权单位意见一栏中，注明的日期均为2000年9月28日，均加盖有德州信托投资公司公章，在市房委办审批意见一栏中，注明的日期为2001年8月14日，并加盖有德州市住房委员会办公室业务科的公章。张磊在一审中提交的2001年8月14日的德州市直单位自管房（住宅）出售审核审批表中，明确注明购买人姓名张磊、成本价768元／㎡、金额46520.03元、市场价980元／㎡、个人所占房屋产权比例100%；该审批表中，加盖有德州市住房评估事务所及德州市住房委员会办公室业务科的公章及负责人私章。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有四个：一、一审程序是否合法。二、本案是否属于人民法院受理案件的范围。三、本案的诉讼主体是否适格。四、上诉人是否应当赔偿涉案房屋的差价损失及其数额。关于第一个争议的焦点问题，一审程序是否合法。上诉人称一审开庭审理时合议庭成员没有出庭，被上诉人一、二审代理律师应当可以证实；被上诉人的代理人称一审程序合法，合议庭组成人员到庭参加了诉讼。上诉人对其主张未能提供证据证明，故本院不予采纳。关于第二个争议的焦点问题，本案是否属于人民法院受理案件的范围。上诉人称本案是单位内部的建房、分房等引起的占房、腾房纠纷，根据最高人民法院法发（1992）38号规定，本案不属于人民法院受理案件的范围。被上诉人称“因占房、腾房”而引发的纠纷，单位作为管理方，职工作为被管理方，双方之间的关系是管理与被管理、领导与服从的关系，而非平等主体之间进行的权利义务对等的民事活动；被上诉人认为自己实际参与了集资建房并交纳了房款，上诉人与被上诉人之间存在平等主体之间的合同关系，本案应当属于人民法院受理范围。本院认为，从一审中张磊提交的德州市职工购买公有住房申请表及德州市直单位自管房（住宅）出售审核审批表的内容可知，张磊是购买的公有住房并根据房改政策其对该购买的公有住房应当享有100%的产权；而非上诉人为被上诉人分配的公有住房，上诉人与被上诉人在该房屋买卖中是平等主体之间的民事关系，而不是管理与被管理、领导与被领导的关系；且涉案房屋的房产证持有人赵国营、王明江亦非上诉人方的职工，其所持有房产证的原因也不是上诉人将该房屋分给其占有造成，故本案不适用最高人民法院法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》的规定。本案属于人民法院的受案范围。关于第三个争议的焦点问题，本案的诉讼主体是否适格。本院认为，对一审中张磊提交的交款单据分析，上诉人虽然对以上单据不予认可，但当时负责此项事务的原德州信托投资公司的工会主席张保平出庭作证证明被上诉人所提交的单据中所盖公章的单位就是一家单位；结合一审中王磊、张钦衡的证言及其他证据，可以认定实际收取张磊房屋款项的就是上诉人。张磊1999年8月6日交纳第一笔房款三万伍千贰佰元起，就应当认定上诉人与被上诉人房屋买卖合同的成立；张磊提交的其他交款单据包括第二期房款、出售公有住房缴款结算单、物业费、暖气改造费、电改费、取暖费、及房产证手续费等都是上诉人收取，而不是上诉人所称的德州大成公司收取；且在上诉人在2000年将房屋交付张磊时，涉案房屋的土地使用证尚在上诉人名下，故上诉人作为本案的诉讼主体适格。上诉人在二审中称上诉人将涉案房产所在的土地无偿转让给德州大成房地产开发公司，是为了让其给被上诉人所购买的集资房办理产权登记，并不是上诉人故意一房二卖或者获取利益而出售，其主张不是本案审理的范围，应另案处理。关于第四个争议的焦点问题，上诉人是否应当赔偿涉案房屋的差价损失及其数额。本院认为，本案中，张磊将房款交给了上诉人，上诉人于2000年亦将房屋交给张磊使用，双方的房屋买卖合同已经成立并已经部分履行；且2004年上诉人收取了张磊的房产证手续费，故其应当为张磊办理房屋所有权证书。但上诉人收取张磊的房产证手续费后，却将涉案房产土地的所有权证转让到了德州大成房地产开发有限公司的名下；2005年德州大成房地产开发有限公司就涉案房屋与赵国营签订了商品房买卖合同，导致2008年赵国营、王明江办理了房屋所有权证书。故上诉人对张磊无法享有该房屋的所有权具有过错。现该房屋被他人占用，被上诉人已无法实现该房产的占有、使用、收益及处分的权利，故上诉人应当赔偿被上诉人的损失。因张磊对该房产的产权比例为100%，故一审法院认定上诉人赔偿被上诉人房屋的差价损失正确；上诉人虽对德州大正资产评估公司出具的资产报告有异议，但一审庭审中法院询问其是否申请重新鉴定，上诉人明确表示不申请重新鉴定，故一审法院采纳该鉴定结论正确。上诉人的主张理由不当，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8024元，由上诉人德州市德信资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王飞雁审　判　员　　陈　涛代理审判员　　李淑英二〇一五年四月七日书　记　员　　宋兆源微信公众号“”