（2015）盐民终字第00286号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-05-26

案件名称

朱从飞、邢卫珍与江苏聚诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱从飞,邢卫珍,江苏聚诚置业有限公司,江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2015）盐民终字第00286号上诉人（原审原告、反诉被告）朱从飞，居民。上诉人（原审原告、反诉被告）邢卫珍，居民。上列两上诉人共同委托代理人孙勇，大丰市经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）江苏聚诚置业有限公司，住所地大丰市城东新区花都A区、B区。法定代表人彭上越，该公司董事长。委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。原审第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行，住所地大丰市大中镇常新中路35号。法定代表人张洪国，该支行行长。上诉人朱从飞、邢卫珍因与被上诉人江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚��业公司）、原审第三人江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支行（以下简称常新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服大丰市人民法院（2013）大民初字第2688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审中朱从飞、邢卫珍诉（辩）称，2012年7月27日，双方签订商品房买卖合同。合同签订后，自己按约履行了合同义务，并向常新支行贷款33万元，同时承担了相应的契税。合同履行过程中，聚诚置业公司单方对我们购买的“花都美食新天地”第21幢第一层101号商品房进行重新规划设计，设计变更后，聚诚置业公司未在规定的期限内告知我们且未在2012年9月30日前将商品房交付给我们。由于聚诚置业公司的行为严重违约，我们遂于2013年9月11日向其发出解除合同通知书，自聚诚置业公司收到通知之日起，双方间的商品房买卖合同解除。该公司收到该通知后未予理睬。故请求法院判令：1.朱从飞、邢卫珍将“花都美食新天地”第21幢第一层101号商品房退还给聚诚置业公司，该公司返还购房款67.3万元，承付该款中的34.3万元自交付之日起至返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；33万元自交付之日起至返还之日止按月利率7.205‰计算的利息。2.聚诚置业公司直接偿还常新支行应当返还我们房款中的33万元贷款未还数额的本金和利息。3.聚诚置业公司支付违约金33650.00元及契税损失20190.00元。聚诚置业公司的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。聚诚置业公司辩（诉）称，我司没有违约行为，朱从飞、邢卫珍以商品房设计变更未通知、未按期交付为由提起诉讼没有事实依据。相反，朱从飞、邢卫珍尚欠我公司购房款未支付，已构成违约。本案商品房买卖合同不具有解除条件，朱从飞、邢卫珍的诉请不能成立。请求法院依法驳回朱从飞、邢卫珍的本诉请求，并判令朱从飞、邢卫珍支付我公司购房款49321.23元。原审中常新支行未进行答辩。原审法院经审理查明，2012年7月27日，聚诚置业公司（出卖人）与朱从飞、邢卫珍（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同相关条款约定：“第三条、房屋基本情况，买受人购买的商品房为第21幢第1层101号房，用途为商住，属框架结构，层高为4.8米，该商品房合同约定的建筑面积共57.31平方米，其中套内建筑面积56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.31平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条、计价方式及价款，该商品房单价为11743.15元／平方米，房价款合计673000元；第五条、面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以��权登记面积为准，商品房交付后，产权面积与合同约定的面积发生差异时双方同意按产权登记面积据实结算房屋价款，买卖双方多退少补；第六条、付款方式及期限为买受人在2012年7月27日支付首付款34.3万元，余款33万元买受人在2012年8月12日前办妥按揭贷款；第八条、交付期限为出卖人应当在2012年9月30日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条、逾期交房的违约责任为逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续��行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十条、规划设计变更的约定为经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；第十一条、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等内容”。该合同的附件二载明“公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明为需公摊的公用面积包括公用电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公用门厅、走廊以及为整幢服务的公共用房、公用外墙以及国家规定要求公摊的其他部分”。附件四载明“第四条、大丰市花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都美食新天地公司）系出卖人和买受人认可的负责“花都美食新天地”统一招租招商、统一经营管理、唯一有权对经营内容、经营区域做出调整的机构。买受人应当遵守花都美食新天地公司制定的相关管理办法和规定，并服从其统一管理；第十八条、买受人将所购房屋委托花都美食新天地公司统一经��管理20年；第二十条、本协议为商品房买卖合同的附件，与商品房买卖合同具有同等法律效力，此前双方就有关“花都美食新天地”商品房买卖的所有书面和口头承诺、协议与商品房买卖合同及补充协议不一致的，均以商品房买卖合同及补充协议为准”。2012年7月27日，朱从飞、邢卫珍（委托方、甲方）与花都美食新天地公司（受托方、乙方）、聚诚置业公司（第三方、丙方）签订商铺委托经营管理合同一份，内容为：“第一条、委托事项为，1.甲方购买的位于大丰市城东新区飞达路88号花都•美食新天地第21幢1层101号商铺，共计1间，总建筑面积57.31平方米（最终以产权证上的面积为准）。2.委托经营目的为使花都•美食新天地项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对花都•美食新天地进行统一规划、统一推广，按照各业态的分部要求，以优质的服务、规范的管理培育市场，双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。3.委托经营期限为20年，从2012年7月1日至2032年6月30日（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止合同，违者按本合同第三条追究违约责任。4.委托经营收益，甲方购买的第21幢1层101号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为673000元，为培育前期市场，实现市场后期的繁荣稳定，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止；第四年、第五年由乙方统一代为出租，为更好保��甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益，相关税费按照国家规定由乙方承担，第四年的租金为82264元，第五年租金为90133元；第六年至第二十年，乙方根据花都•美食新天地运营情况及周边市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9：1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。第二条、双方的权利和义务，3.甲方应当按照购房合同的约定及时与开发商办理商铺交接手续、交接手续完毕的同时将商铺移交给乙方使用。因甲方原因致使乙方不能按期正常使用该商铺的，甲方应承担不利后果和违约责任，同时乙方的商铺经营管理使用期限相应延长。若非甲方原因造成乙方不能按期正常使用该商铺的，乙方的商铺经营管理��用期限不延长；7.乙方有权根据花都•美食新天地的定位和业态整体规划，自主决定该商铺的经营业态、品牌和经营户。为实现统一经营管理目的，乙方有权根据经营户的需要对该商铺进行必要的改造、装修装饰、增设附属设施、拆除隔墙楼板等，组织施工所发生的费用由经营户承担，甲方概不负责。第五条、其他，2.甲、乙双方本着平等自愿原则在充分协商的前提下签署本合同，双方对各自的权利、义务、责任清楚明了，确认本合同条款公平、合理，愿按本合同的约定履行，如乙方违反本合同，相对方有权要求违约方继续履行合同，并赔偿相对方由此造成的实际损失，合同确实无法继续履行的，相对方有权提出索赔……”。朱从飞、邢卫珍为购置上述房屋支付契税20190元。2012年8月16日，邢卫珍作为借款人，聚诚置业公司作为担保人与常新支行签订了个人楼宇按��抵押担保借款合同书，并以其购买的位于大丰市城东新区飞达路88号花都•美食新天地第21幢1层101号商铺进行抵押，借款期限为2012年16日起至2022年8月5日，借款金额为33万元，借款利率为月利率7.205‰。自2012年10月起，邢卫珍每月按期向常新支行还款。常新支行认为只要还清贷款本息，即同意解除抵押登记。2013年9月11日，朱从飞、邢卫珍向聚诚置业公司邮寄了解除合同通知书一份，内容为：“2012年7月27日，贵公司与通知人签订了商品房买卖合同一份，合同编号0923944220120727。合同签订后，通知人严格按约履行了合同义务。但在合同履行过程中，贵公司单方对通知人购买的第21幢第一层101号商用商品房进行重新规划设计，设计变更后，贵公司未在规定的期限内书面告知通知人。贵公司的行为严重违约，通知人现通知贵公司在收到本通知之日起，解除我们双方签订的商��房买卖合同，并且予以退房。同时，请贵公司从2013年9月16日起十五日内按合同约定将房款及利息全额退还给通知人”。2013年9月12日，聚诚置业公司收到该通知。2013年9月30日，花都美食新天地公司出具证明一份，内容为：“依据聚诚置业公司与朱从飞、邢卫珍签订的商品房买卖合同及我司与朱从飞、邢卫珍、聚诚置业公司签订的商铺委托经营管理合同，2012年7月1日，朱从飞、邢卫珍购买的位于大丰市城东新区“花都美食新天地”第21幢1层101号商铺已交由我司统一招租招商、统一经营管理。”2014年4月30日，江苏正宏城建设计研究院有限公司出具证明一份，内容为：“2011年6月，我公司根据聚诚置业公司的申请，对其开发的花都美食城1-3号楼、5-12号楼、15-21号楼进行门改窗设计变更，于2011年7月向有关单位发出设计变更补充通知。”原审法院另查明，2013年4月18日，花都美食新天地公司与案外人朱贤华签订商铺租赁合同，将花都美食新天地21号楼出租给朱贤华从事美伦精品酒店经营，租赁期限自2013年4月18日起至2018年4月17日止。花都•美食新天地第21幢于2012年2月进行一层柱砼施工的验收，2012年4月28日进行屋面结构的现浇结构的模板安装，2012年5月10日进行一层填充墙砌体的主体结构验收，2012年11月29日，21号楼经施工单位、建设单位、监理单位、设计单位等验收为合格工程。2013年1月31日，被告聚诚置业公司将21号楼的1轴D-E；6轴G-H轴为门，其余门均改为窗，在门取消处内侧净增加净宽1.5米内走廊，且在对应开间距中处增加1.2米×2.1米门以及21号楼5轴交D-C轴、2轴交H-J轴处开门其余均以已出具的设计变更及图纸为准等事项至大丰市住建局备案。原审法院审理中，经现场勘验，朱从飞、邢卫珍购买的位于大丰市城东新区飞达路88号花��•美食新天地第21幢现状为美伦精品宾馆，并已装潢营业。在聚诚置业公司销售大厅沙盘中展示的花都•美食新天地第21幢无电梯用房。朱从飞、邢卫珍所购买的21幢101号商铺目前是美伦宾馆的收银台、电梯房和办公室。该商铺经大丰市房地产测绘有限公司测绘其建筑面积为61.51平方米，套内建筑面积为50平方米，公摊面积为11.51平方米。原审法院认为：朱从飞、邢卫珍与聚诚置业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点是：双方间的房屋买卖合同是否具备解除的条件，有无解除。根据法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，虽然聚诚置业公司存在将朱从飞、邢卫珍购买的商铺门改窗设计变更的情形，但该设计��更时间为2011年7月份即双方签订商品房买卖合同之前，且在2012年7月28日双方签订合同前，花都美食新天地第21幢已于2012年4月28日进行屋面结构的现浇结构的模板安装，故在签订合同前房屋的基本形态已经确定，无法进行设计变更。同时根据双方商品房买卖合同约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定的时限内通知买受人，买受人有权退房”，讼争的商品房虽然实测面积远大于合同约定的建筑面积，但并不影响朱从飞、邢卫珍购买该商品房的质量和使用功能，对房屋的使用并不构成根本性的影响，亦不符合合同法第九十四条关于合同解除的情形。2012年7月27日，合同双方及花都美食新天地公司签订商铺委托经营管理合同时，朱从飞、邢卫珍已将讼争商铺委托花都美食新天地公司进行统一招租、装潢并实际投入使用，花都美食新天地公司作为朱从飞、邢卫珍的受托人已代为履行了收受讼争商铺的义务，由此所产生的法律后果应由委托方自行承担。据此，朱从飞、邢卫珍以双方合同约定的设计变更作为解除合同的理由不能成立，不予支持。因朱从飞、邢卫珍不具备合同解除权，其通知聚诚置业公司解除商品房买卖合同不符合合同约定及相关法律规定，故双方间的商品房买卖合同关系未予解除。朱从飞、邢卫珍应当按照合同约定继续向聚诚置业公司履行支付剩余房款的义务，故对于聚诚置业公司关于要求朱从飞、邢卫珍支付购房款49321.16元（61.51㎡×11743.15元／㎡-673000元）的反诉请求，符合法律规定，予以支持。原审法院遂判决：一、朱从飞、邢卫珍于判决生效后十日内支付聚诚置业公司购房款49321.16元。二、驳回朱从飞、邢卫珍的诉讼请求。案件受理费11069元，反诉案件受理费1034元，减半收取517元，合计人民币11586元，由朱从飞、邢卫珍负担。宣判后，朱从飞、邢卫珍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定设计变更时间为2011年7月无事实依据，2011年7月是发出设计变更通知的时间，而规划建设管理部门批准的时间是2013年1月31日，案涉房屋设计变更未按规定履行审批程序，对上诉人无约束力；2.聚诚置业公司签订合同时并未告知上诉人案涉商铺的设计变更情况，也没有履行书面通知手续，且实际房屋状况明显改变合同约定的面积、结构，实测面积与合同约定面积也有巨��差距，影响上诉人购买房屋的质量和使用；3.原审判决认定由花都美食新天地公司代为履行接受诉争商铺无事实依据，签订商铺委托经营管理合同时，房屋尚未竣工，也不符合房屋买卖合同约定的交付条件，且聚诚置业公司实际延迟交付，依据合同约定上诉人有权解除。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。被上诉人聚诚置业公司答辩称：1.案涉房屋设计变更时间是2011年7月，该设计变更已经主管部门审核，朱从飞、邢卫珍所主张的变更时间2013年1月31日是主管部门备案时间而非变更时间，该设计变更方案有相关主管部门印章，已履行审批程序；2.案涉房屋买卖合同签订时间为2012年7月，此时设计变更已经完成，故无需向朱从飞、邢卫珍书面通知，而案涉房屋中电梯房是该房所在21号楼整体出租后，承租人进行的设置，原审审理中对此已经现场勘验证实，该改动并不影响上诉人购买房屋的使用和收益目的实现，至于预测面积和实测面积的误差符合常理且合同有相应约定，该误差并非设计变更所导致；3.案涉房屋在双方签订买卖合同及委托管理合同时明确约定，于2012年7月1日交付给花都美食新天地公司经营，上诉人对此明知，故不存在延迟交付的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。原审第三人常新支行未作答辩。本院二审查明的事实与原审相同，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋设计变更的时间是否在买卖合同签订之前；2.该设计变更是否对案涉房屋的质量、使用产生影响；3.案涉房屋是否存在延迟交付的事实。关于案涉房屋设计变更的时间是否在买卖合同签订之前的问题。朱从飞、邢卫珍认为根据规划建设管理部门盖章批准的时间是2013年1月31日，故该设计变更时间应在合同签订日2012年7月27日之后。聚诚置业公司认为规划设计部门盖章时间仅是作为备案用途的时间，不能表示实际变更的时间，而根据施工资料显示实际变更早在合同签订之前已经完成。本院认为，根据江苏正宏城建设计研究院有限公司出具的证明，案涉21号楼进行的“门改窗”设计变更系2011年7月已发出设计变更补充通知，从盖有监理单位大丰市惠安工程建设监理有限公司印章的多份21号楼工序质量报验单也能够看出，该21号楼现浇结构模板安装于2012年4月28日并已通过验收，上述证据能够证明在2012年7月29日双方签订合同前，案涉房屋所在的21号楼设计变更实际已经完成，而设计变更补充通知中规划建设管理部门盖章的时间2013年1月31日已明显晚于大丰市建设工程质量安全监督站出具的21号楼建��工程质量监督报告中载明的竣工验收时间2012年11月29日，故该证据不能证明案涉房屋设计变更的实际时间在合同签订时间之后。对上诉人朱从飞、邢卫珍认为的设计变更时间在合同签订之后的观点，本院不予采信。关于该设计变更是否对案涉房屋的质量、使用产生影响的问题。朱从飞、邢卫珍认为该设计变更导致合同约定面积、结构与实测面积、结构产生巨大差距，影响其购买房屋的质量、使用，故其有权主张解除合同并退房。聚诚置业公司认为案涉房屋系整体出租收益，朱从飞、邢卫珍在签订商品房买卖合同当天也签订了商铺委托经营管理合同，将该商铺委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一招租、装潢并投入使用，故该设计变更并不影响其购买商铺的质量和使用目的的实现。本院认为，签订商品房买卖合同当天，朱从飞、邢卫珍与花都美食新天地��司签订的商铺委托经营管理合同内容可以确认，朱从飞、邢卫珍购买案涉商铺的目的是用于投资收益，并已明确了采取委托经营的方式，且该合同第七条约定，“为实现统一经营管理目的，乙方（花都美食新天地公司）有权根据经营户的需要对该商铺进行必要改造、装修装饰、增设附属设施、拆除隔墙楼板等”，而原审已查明案涉商铺所在21号楼已整体出租给案外人朱贤华经营美伦精品酒店，并未影响案涉商铺的质量和使用，原审法院对设计单位设计人员的调查笔录中也载明“门改窗的设计变更增加了走廊，而走廊属于公摊面积，但不影响房屋的实际使用功能”。故对朱从飞、邢卫珍主张设计变更影响其购买房屋的质量、使用的上诉理由，本院不予支持。关于案涉房屋是否存在延迟交付事实的问题。朱从飞、邢卫珍认为商品房买卖合同约定案涉商铺交付时间为2012��9月30日，而聚诚置业公司至今未向其履行交付房屋的手续。聚诚置业公司认为根据朱从飞、邢卫珍与大丰市花都美食新天地市场管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同约定，案涉商铺已于2012年7月1日完成交付，因商铺系统一交由花都美食新天地公司经营，故不需向朱从飞、邢卫珍履行交付手续。本院认为，根据商铺委托经营管理合同约定，“甲方（朱从飞、邢卫珍）同意将该商铺委托乙方（大丰市花都美食新天地市场管理有限公司）统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止”，该约定时间为确定时间，因朱从飞、邢卫珍购买涉案房屋的目的系用于投资出租收益，而花都美食新天地公司作为朱从飞、邢卫珍的受托人已实际代为履行了接受讼争商铺的义务并开展了对外统一招租的经营活动，聚诚置业公司已无再向朱从飞、邢卫珍交付房屋的必要，且朱从飞、邢卫珍在2013年9月向聚诚置业公司发出的解除合同通知中亦未提出延迟交房的解除理由，足以证明涉案房屋已完成了交付并得到了朱从飞、邢卫珍的认可。现朱从飞、邢卫珍以聚诚置业公司延迟交付案涉商铺为由要求解除合同的上诉理由与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人朱从飞、邢卫珍的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判决。本判决为终审判决。审　判　长　　周联联代理审判员　　樊丽萍代理审判员　　臧　峰二〇一五年四月七日书　记　员　　甫　明来自