（2015）蜀民一初字第00755号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-29
案件名称
中海宏洋地产（合肥）有限公司与丁疆商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
××公司,丁某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第00755号原告：××公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。被告：丁某原告××公司（以下简称××公司）诉被告丁某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员蒋鸿铭独任审理，并于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告××公司的委托代理人张寅、亓革到庭参加了诉讼，被告丁某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告××公司诉称：2013年6月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于××室房屋，建筑面积143.77平方米，房屋总价款为848484元，支付方式为按揭贷款。合同签订后，被告因未及时偿还按揭贷款，导致贷款银行中国工商银行股份有限公司××支行要求原告承担阶段性担保责任。原告于2014年10月21日代为偿还了借款本金及利息。被告的上述行为已给原告造成巨大损失，根据双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的相关约定，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理商品房网上备案注销手续；3、被告支付原告违约金169696.8元；4、被告赔偿原告损失24679.01元（其中代为偿还利息4231.01元，律师费20448元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告丁某未提供书面答辩状和证据。经审理查明：2013年6月8日，××公司（出卖人）与丁某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于××室商品房一套，建筑面积143.77平方米，单价为每平方米5901.68元，总购房价为848484元；买受人采取按揭贷款方式付款，首付房款人民币258484元，应在2013年6月8日前支付给出卖人，剩余房款人民币590000元，办理按揭贷款；如买受人未按本合同规定的时间付款，则双方按照本合同附件四《合同补充协议》的相关约定执行等。2013年6月21日，××公司（甲方）与丁某（乙方）为上述合同办理了商品房网上认购备案（备案单号：××）并签订上述合同的补充协议两份，其中补充协议第二条第4款约定：“如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。”该条第5款约定：“乙方没有按本条第4项约定付清全部款项延迟达30日，视为乙方严重违约，甲方有权立即解除合同。”第十一条第2款约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，“乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、增值税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。”2013年8月31日，中国工商银行股份有限公司××支行（贷款人）、丁某（借款人）与××公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放个人一手住房购置贷款，贷款金额为人民币伍拾玖万元整；贷款期限为156个月；贷款担保为抵押担保和连带责任保证担保；借款人还款账户：户名丁某，账号：62×××50，开户行：中国工商银行；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用向贷款人承担连带责任担保，但保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除担保责任。2013年5月21日，丁某将讼争房屋首付款258484元支付给××公司，并于2013年9月24日从中国工商银行股份有限公司××支行贷款590000元以支付剩余购房款。借款后丁某按期偿还贷款，但2014年1月一期和2014年5月至9月连续四期，累计五期逾期未还款。中国工商银行股份有限公司××支行按照合同约定要求××公司承担担保责任，并于2014年10月20日、10月21日分别自××公司的保证金账户上扣划了讼争借款合同项下逾期本息29650.96元（其中逾期本金12103.57元，逾期利息17547.39元）、564580.05元（其中本金561545.60元，利息3034.45元）。2014年9月17日，××公司向丁某以EMS邮递方式发出律师函要求协商还款事宜。本院于2015年1月22日向丁某送达了××公司诉状副本等诉讼材料。另查明：××公司为本案与安徽华人律师事务所签订聘请律师合同并支付律师费20448元。庭审后，丁某来本院就××公司诉请的事实予以认可，并主张违约金过高，请求本院依法核减。上述事实，有原告提交的中国工商银行合肥××支行告知函原件两份、个人贷款结清证明一式三份、中国工商银行个人还款凭证一式三联、中国工商银行个人还款凭证一式四联、商品房买卖合同、网上认购备案确认单、律师函、EMS回单、收据、揭贷款业务合作协议、个人购房借款合同、被告逾期偿还明细表、聘请律师合同、中国建设银行网上银行电子回单、增值税发票等证据和原告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：××公司与丁某签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。丁某未按照合同约定如期向中国工商银行股份有限公司××支行偿还贷款，导致××公司承担保证责任，且丁某至今未将××公司代偿款支付给××公司，构成违约；丁某的行为致使合同目的已经不能实现，××公司有权解除合同。解除权属于形成权，自解除合同的通知到达对方当事人时合同解除，原告要求解除合同的意思表示在民事诉状中已经明确，该民事诉状于2015年1月22日到达丁某处，故××公司与丁某签订的《商品房买卖合同》已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，丁某应当协助××公司办理商品房网上备案注销手续，并按合同的约定向××公司支付违约金及赔偿损失。因××公司与丁某约定的违约金标准显然高于其实际损失，本院酌情按购房款总额10%予以支持，计84800元。××公司主张的律师费过高，本院酌减为5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告××有限公司与被告丁某签订的《商品房买卖合同》于2015年1月22日解除；二、被告丁某于本判决生效后十日内协助原告××公司办理注销××号《合肥市商品房网上认购备案确认单》；三、被告丁某于本判决生效后十日内向原告××公司支付违约金84800元；四、被告丁某于本判决生效后十日内向原告××公司支付律师费5000元；五、驳回原告××公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4348元，减半收取计2174元，由原告××公司承担1004元，由被告丁某承担1170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 蒋鸿铭二〇一五年四月七日书 记 员 刘 艺附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条第一款当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”