（2015）德中商终字第13号
裁判日期: 2015-04-06
公开日期: 2015-04-22
案件名称
山东佳居物业管理有限公司与张海建物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海建,山东佳居物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中商终字第13号上诉人（原审被告）：张海建。被上诉人（原审原告）：山东佳居物业管理有限公司，住所地：德州市德城区天衢东路220号。法定代表人：赵玉双，该公司总经理。委托代理人：王如泉，山东九达律师事务所律师。委托代理人：刘思生，该公司职员。上诉人张海建与被上诉人山东佳居物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2725号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：一、山东佳居物业管理有限公司是于2014年6月3日由原来的德州佳居物业管理有限公司企业名称变更后而来的。二、2008年8月1日，被告张海建向原告出具承诺书，在承诺书中被告承诺同意遵守物业公司制定的“幸福家园业主临时公约”等内容。三、2012年9月10日，德州市幸福家园小区业主委员会与山东佳居物业管理有限公司签订了幸福家园小区物业服务委托合同，合同规定了物业服务的内容与质量等九章、三十四条的内容，并附有相关三个附件内容。原审法院认为，山东佳居物业管理有限公司与德州天宇房地产开发有限公司、德州幸福家园小区业主委员会签订了物业服务委托合同，对德州幸福家园小区实施了物业服务，合同书上载有房地产开发有限公司、业主委员会和物业服务公司的印章，山东佳居物业管理有限公司与德州天宇房地产开发有限公司、德州市幸福家园小区业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，业主委员会作为小区业主的代表，依照《中华人民共和国物业管理条例》和《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律﹥若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，前期的业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。因此，本案上诉人作为德州市幸福家园小区的业主，同样受到本小区业主委员会与山东佳居物业管理有限公司签订的物业服务委托合同的约束，双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。山东佳居物业管理有限公司在提供了物业服务的情况下，上诉人理应按照合同约定交纳相应的物业服务费。被告张海建在答辩中称未缴纳相关物业费的原因是物业公司未履行维修房屋屋顶，致使房屋屋顶漏水一直没有得到解决，虽向法庭提交了机打图片15张，在被告对图片不予认可的情况下，被告也未证明拍摄的时间及地点且未提交其他证据予以佐证，故对被告张海建的抗辩，本院不予支持。对于原告主张的违约金，考虑到原告主张缴纳的期间较长、可以预想到的违约金范围和被告所遭受的损失的实际情况，本院酌情比照法定的可给付的最高银行贷款利息计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律﹥若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张海建于本判决生效之日起十日内支付原告山东佳居物业管理有限公司自2009年8月起至2014年8月31日止的物业服务费合计1567.4元，并承担自原告起诉之日起至被告给付之日止按同期人民银行贷款利率的四倍支付相应的利息。驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由被告承担。上诉人张海建不服原审判决上诉称：被上诉人没有履行好物业服务义务，对出现的房屋漏雨、玻璃破损、楼道卫生、储藏室门口经常撒尿等没有及时处理。业主委员会没有经正规法律流程选举，不能代表全体业主。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人山东佳居物业管理有限公司答辩称：上诉人拖欠2009年8月起至2014年8月31日的物业费1567.4元事实清楚，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，自2009年8月起至2014年8月31日上诉人欠物业费1567.4元（2009年8月至2011年12月，每平方米按0.3元收取；2012年1月至2014年8月每平方米按0.4元收取）。本院认为，山东佳居物业管理有限公司与德州天宇房地产开发有限公司、德州幸福家园小区业主委员会签订了物业服务委托合同，对德州幸福家园小区实施了物业服务，合同书上载有房地产开发有限公司、业主委员会和物业服务公司的印章，山东佳居物业管理有限公司与德州天宇房地产开发有限公司、德州市幸福家园小区业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效，业主委员会作为小区业主的代表，依照《中华人民共和国物业管理条例》和《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律﹥若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释及相关规定，前期的业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。因此，本案上诉人作为德州市幸福家园小区的业主，同样受到本小区业主委员会与山东佳居物业管理有限公司签订的物业服务委托合同的约束，双方均应按照物业服务合同的约定，全面履行自己的义务。被上诉人在提供了物业服务的情况下，上诉人理应按照合同约定交纳相应的物业管理费。上诉人不交纳物业管理费的理由是被上诉人未履行房屋屋顶漏水的维修义务。因业主交纳物业管理费与房屋漏雨问题不是同一个法律关系，本案不予审理。如上诉人的房屋确实漏雨，上诉人可以另行主张解决。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张海建负担。本判决为终审判决。审 判 长 王树强审 判 员 袁连喜代理审判员 宋珊珊二〇一五年四月六日书 记 员 冯 燕 来源：百度“”