（2014）驿民初字第3749号

裁判日期: 2015-04-06

公开日期: 2015-06-25

案件名称

原告邹东风诉被告陶怀霖房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

驻马店市驿城区人民法院

所属地区

驻马店市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邹东风,陶怀霖

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百三十条

全文

河南省驻马店市驿城区人民法院民事判决书（2014）驿民初字第3749号原告邹东风。委托代理人屠明。被告陶怀霖。委托代理人豆献威。原告邹东风诉被告陶怀霖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹东风及委托代理人屠明，被告陶怀霖的委托代理人豆献威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹东风诉称，2006年10月初，经老乡杨树保介绍，原告与被告约定房屋买卖事宜。被告将其名下位于驻马店市文明路裕丰园小区A号楼东单元二楼西户住房一套，并附15平方米储藏室出卖给原告，房价款270000元，由被告负责提供购房手续，协助办理产权登记，办证费用由原告承担。当月11日，原告向被告支付购房款130000元，被告向原告出具了收款及卖房证明。后被告将房屋交付给原告，原告装修后于2007年4月开始居住至今。按照双方约定购房余款140000元，须在被告提供其与开发商之间的购房合同及付款凭证之后一次性付清。为了早日办证，2006年11月下旬，原告就将办证费用5000元交付给被告，但被告一直拖延不予办理，并以种种理由向原告催要购房余款。后原告分别于2006年11月12日、12月8日、12月28日、2007年1月、4月1日将购房余款140000元付清，但房产证一直未办理。此后原告多次要求被告协助办理产权登记，被告未协助办理，为此原告诉至法院。请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、判令被告协助原告办理房屋产权登记手续。被告陶怀霖辩称，1、被告瞒着其配偶出卖诉争房屋，其配偶不知情，现被告为顾全夫妻关系，不同意将房屋出卖给原告；2、原告至今未履行自己的付款义务，房屋买卖合同已实际无法履行；3、双方签订的合同因违反法律强制性规定而无效。综上，原告的诉求无事实及法律依据，应当驳回。经审理查明，2006年，经杨树保介绍，原告邹东风与被告陶怀霖协商房屋买卖事宜，被告陶怀霖将位于裕丰园小区住房一套出卖给原告，该房屋未办理房产登记手续。2006年10月11日，被告陶怀霖向原告出具证明一份，写明：“今有一套裕丰园A号楼一套贰拾柒万元整卖给邹东风，已付壹拾叁万元整，下欠壹拾肆万元整。注：含储仓室一单元一个（面积15㎡），装修负责施工完毕。陶怀霖；2006年10月11日”。合同签订后，被告将诉争房屋装修并交付给原告，原告于2006年12月份入住该房屋至今，并以自己名义交纳水电费、燃气费及物业费。后原、被告双方因房屋登记问题形成纠纷，原告为此诉至本院。另查明，1、2006年4月26日，被告就本案诉争房屋与驻马店市鼎信物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议。驻马店市鼎信物业管理有限公司于2014年11月18日出具证明一份，写明“兹证明邹东风自2006年12月份在我裕丰园小区A栋楼东单元二楼西户居住至今已八年”。2、原告主张双方合同签订后，为使被告早日办理房屋登记手续，其又于2006年11月21日向被告支付购房款10000元；同年12月8日支付20000元；同年12月20日银行转账70000元；2007年4月1日支付25000元，以上共计支付购房款125000元。原告还主张因被告给其装修诉争房屋时存在质量问题，双方口头协商折抵购房款2500元；原告曾向被告支付购房款13500元，但被告未向其出具收款收据，其已将购房款超额支付1000元；原告又称其还向被告支付过办证费用5000元；上述款项的协商及交付均有介绍人杨树保在场。被告对原告主张的合同签订后向其支付125000元予以认可；对原告主张折抵的2500元及无收据的13500元不予认可，并对原告主张另向其交付办证费5000元亦不予认可，其认为除证人证言外原告无其他相关证据加以印证。3、审理中，原告提交2014年11月10日及同月12日其与被告妻子杨付真的两份电话录音，用以证明被告妻子杨付真知道被告向原告出卖房屋的事实。被告对上述证据的质证意见为“2014年10月份刚知道，经私下协商，杨付真同意协助邹东风办理房产证”。4、被告称双方曾协商除购房款外，原告另向其支付100000元后，再办理房产登记手续。原告对被告的上述所称不予认可。5、被告主张其出卖的房屋系夫妻共同财产，因未经其妻子同意，故该合同系无效合同。原告对被告的上述主张不予认可，其认为诉争房屋系被告的个人财产。上述事实，有原告提交的证明、收条、转账凭证、物业费票据、证明、证人证言等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方就诉争房屋转让事宜达成协议，被告并于2006年10月11日向原告出具“证明”一份，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故被告辩称诉争房屋系夫妻共同财产，其未经妻子同意出卖共同财产，致使合同无效的辩称理由，本院不予采纳；原告请求确认双方之间房屋买卖合同有效，本院予以支持。关于购房款，原告主张其在向被告支付购房款270000元的基础上，超额向被告支付购房款1000元，且其已将办证费用5000元交付给被告。被告对原告的上述主张中，原告已付购房款255000元予以认可，对原告主张的其他款项不予认可。审理中，买卖房屋的介绍人杨树保出庭作证，证明原告已向被告支付了上述款项，但原告未提供其他证据加以印证。现原告仅以杨树保的证人证言，证明原告向被告支付了上述款项，本院不予采纳。综上，原告已向被告支付购房款255000元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，被告在收取130000元的购房款后将诉争房屋交付给原告并由原告居住至今。虽然原、被告双方在房屋买卖合同中未约定剩余购房款的交付时间，但是原告在被告向其交付房屋后又向被告支付购房款125000元。鉴于原告已向被告履行了大部分的交款义务，且原告于2006年12月份居住诉争房屋至今，原告应在被告协助其办理房产证的同时将购房款补足。综上，原告请求被告协助办理房产证，本院予以支持。被告辩称原告曾承诺另向其支付100000元，因原告对被告的上述辩称不予认可，且被告未提交证据加以证明，故对被告辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告邹东风与被告陶怀霖之间的房屋买卖合同为有效合同。二、限被告陶怀霖在本判决生效后十日内协助原告邹东风办理位于驻马店市驿城区文明路裕丰园小区A栋楼东单元二楼西户的房产登记手续。案件受理费5350元，由被告陶怀霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审　判　长　　蒋沛森审　判　员　　王晓贞人民陪审员　　邵　翔二〇一五年四月六日书　记　员　　肖瑞瑞百度搜索“”