（2015）鄂十堰中民四终字第00067号
裁判日期: 2015-04-06
公开日期: 2015-07-20
案件名称
戴子博与十堰市风雅置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
十堰市风雅置业有限公司,戴子博
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00067号上诉人（原审被告）十堰市风雅置业有限公司。住所地：湖北省房县城关镇滨河路**号。法定代表人叶未蓬，该公司经理。委托代理人熊启斌，湖北鸿法律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。被上诉人（原审原告）戴子博（曾用名代森），学生。委托代理人代克明。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托代理人管礼明，湖北乾泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。上诉人十堰市风雅置业有限公司（以下简称风雅公司）因与被上诉人戴子博商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2014）鄂房县民二初字第00212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员罗云飞、审判员柏媛媛参加评议的合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人风雅公司的委托代理人熊启斌，被上诉人戴子博的委托代理人代克明、管礼明均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。戴子博一审诉请判令风雅公司：履行交房义务并支付违约金33593.37元（截止到2014年8月30日），以后的违约金计算到实际交付之日止。原审法院经审理查明：2013年4月24日，戴子博（买受人）与风雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同的相关内容为：1、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于诗经大道西路西侧、编号为X的地块的土地使用权；2、买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第15号楼2单元101号房，建筑面积共121.93平方米；3、计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2846.22元，总金额347039元；4、付款方式及期限，一次性付款；5、交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，合同下方由出卖人风雅公司加盖的公章，买受人戴子博的签字捺印。房屋买卖合同签订后，双方又签订了一份《补充协议》，相关内容为：1、一次性付款和分期付款：买受人已于2013年4月24日前支付购房定金人民币50000元；其余房款共计人民币297039元①在2013年4月24日之前支付人民币250000元（含定金）；②在2013年7月31日之前支付人民币97039元。2、逾期付款违约责任：买受人逾期付款不超过180天的，合同继续履行，买受人必须在付款期限满第二天至实际支付款之日，按日向出卖人支付逾期应付款千分之0.25的违约金，超过180天的，出卖人有权选择解除合同或继续履行合同，继续履行合同的，按日向出卖人支付逾期付款千分之0.4作为违约金。3、逾期交房的违约责任，与逾期缴款的违约责任相同，由出卖人承担相应的违约责任。但该补充协议没有注明签订日期。2013年4月4日，戴子博又向风雅公司出具了一份承诺书，内容为：本人戴子博，身份证号码：××，于2013年4月24日购买位于房县“风雅城市广场”15幢2单元101号住房，经双方协商约定，本人应于2013年4月24日前付清购房全款。本人现因个人资金周转问题，无法一次性付清购房全款，经与风雅公司协商同意本人于2013年7月31日前付清购房余款224954元，并办理相关手续和提供相关资料。现本人承诺：若逾期付款，视为本人自愿放弃本套房源购买权，自愿按照双方签订《商品房买卖合同》约定，承担违约责任，风雅公司有权单方面解除约定，定金不退，不另行通知本人出售他人，本人无异议。承诺人：戴子博。2013年9月21日，戴子博向风雅公司付清了购房款347039元，但至开庭之日被告未依约向原告履行交房义务。原审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及承诺书，均是双方的真实意思表示，均合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，被告至今未按约向原告履行交房义务，应当承担违约责任。虽然，戴子搏为履行合同义务，出具了承诺书，表示若逾期交款，愿意接受被告单方面解除约定、定金不退的违约责任。但事后戴子博逾期交付全部购房款时，被告没有提出异议，也没有行使解除权，即以实际行为表示了愿意继续履行合同约定，是对合同的默认。故戴子博要求被告履行交房义务并按合同约定超过180天按日万分之四支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告辩称没有违约，原告起诉的违约金数额过高的辩解意见，因不符合合同约定，也没有提供违约金过高的证据材料予以证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：十堰市风雅置业有限公司在本判决生效之日起10日内向戴子博履行交房义务，并从逾期交房之日（即2013年12月31日）起以购房款347039元按日万分之四计算违约金，直至交付房屋之日止。案件受理费950元，减半收取475元，由十堰市风雅置业有限公司负担。宣判后，风雅公司不服，提起上诉称：1、从戴子博出具的“承诺书”可以看出，《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的权利义务已经更改，原约定的交房时间已经因为该“承诺书”变为未定期限，本公司不存在违约行为。此外，双方约定的违约金过高，应当合理调整为不超过同地段房租的30%；2、一审判决适用法律错误，判决结果不公正。请求二审法院依法改判驳回戴子博的诉讼请求或将案件发回重审。戴子博书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持原判。二审庭审中，上诉人风雅公司提交了如下证据：十堰中正价格评估事务所报告书一份（十中正鉴字（2014）56号），拟证明该地段的住宅房屋平均租赁费用为每年50元每平方米，一审判决确定的违约金过高。戴子博质证认为：该报告系风雅公司单方委托，真实性不清，且与本案无关联性，证明目的不能成立。被上诉人戴子博提交了如下证据：1、2015年2月13日风雅公司的交房通知，拟证明风雅公司已实际认可了戴子博的逾期付款行为并愿意继续履行合同；2、照片13张，拟证明截止2014年9月3日的楼盘现状不符合交房条件。风雅公司质证认为：1、对交房通知的真实性没有异议，但本公司从2013年12月20日开始通知交房来履行交房义务，戴子博因个人原因而不收房；2、照片不能反映全貌，不符合形式要件，对其合法性、真实性均有异议。本院认为：双方提交的证据，将结合全案予以综合认定。经审理查明，原审认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。戴子博虽然存在逾期付款的情形，但其逾期付款的行为对交房期限并未产生影响，且双方就变更交房期限也未重新达成协议，故风雅公司虽可另行主张戴子博的逾期付款的违约责任，但其主张合同约定的交房期限已变更或已转化为未定期限的理由缺乏事实依据，本院不予支持。该合同约定风雅公司应当在2013年12月30日前将“验收合格”的房屋交付，但截至目前，该房屋的验收手续仍未完成，不符合交房条件，风雅公司对此应当承担违约责任。关于违约金的认定问题。合同约定了逾期付款和逾期交房超过180天的违约金计算标准均为日万分之四，由此可以看出，该违约金计算标准对买卖双方是平等的，并未特别加重某一方的责任；其次，日万分之四的违约金标准也未超过法定贷款利率的四倍，并不偏高，而风雅公司主张按照该地段的住宅房屋平均租赁费用的30%为标准调整违约金的理由并无法律依据，其上诉主张不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人十堰市风雅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王广泉审判员 罗云飞审判员 柏媛媛二〇一五年四月六日书记员 王 亮《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 百度搜索“”