（2015）巴中民终字第136号
裁判日期: 2015-04-06
公开日期: 2015-11-09
案件名称
马智明、闫红梅与高琼英确认合同无效纠纷一案���审民事判决书
法院
四川省巴中市中级人民法院
所属地区
四川省巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马智明,闫红梅,高琼英
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴中民终字第136号上诉人（原审被告）马智明，男。上诉人（原审被告）闫红梅，女。共同委托代理人赵中孝，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）高琼英，女。委托代理人李华仁，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。上诉人马智明、闫红梅与被上诉人高琼英确认合同无效纠纷一案，上诉人马智明、闫红梅不服通江县人民法院（2014）通民初字第1090号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马智明、闫红梅的委托代理人赵中孝，被上诉人高琼英及其委托代理人李华仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2011年3月19日，原告高琼英欲购买二被告在沙溪镇小学旁修建的房屋B2幢3号门市，与被告马智明、闫红梅协商后与被告马智明签订了房屋认购协议书，该协议书约定：原告高琼英购买二被告在沙溪镇小学旁修建的房屋B2幢3号门市，面积约35平方米，单价每平方米5500元，总金额192500元。应当签合同时交款60000元，2011年8月交款80000元，工程结束时，甲方（被告马智明、闫红梅）通知乙方（高琼英）结清全部款项进屋装修。同时约定，乙方逾期两月不结清房款、接房，甲方可将该房转售他人，退还乙方集资款不计息，违约金按百分之二十支付甲方。协议签订当日，原告高琼���交纳房款60000元，被告马智明立据“收到高琼英购房现金款60000元整”；2011年9月8日，原告高琼英交纳房款18000元，被告马智明立据“收到高琼英购房现金款18000元整”；2012年7月5日，原告高琼英丈夫王天松交纳购房现金款10000元，被告马智明立据“收到王天松购房现金10000元整”；2013年2月5日，原告高琼英交纳房款20000元，被告马智明立据“收到高琼英购房款现金20000元整”。原告高琼英共缴纳购房款108000元，后原告高琼英不愿购买该房，与被告马智明、闫红梅协商将房屋转卖他人及退款事宜无果，原告高琼英起诉来院。在本案审理中，二被告称所建房屋系与何北联等联建。二被告提供了通江县国土资源局2011年8月24日颁发给闫红梅的建设用地批准书，批准面积145平方米，土地所用权性质“国有”，土地取得方式“出让”；同时提供了通江县国土资源局2011年8月24日颁发给何北联的同一性质建设用地批准书，批准面积135平方米；提供了通江县沙溪村镇建设服务站向被告马智明收取基础设施建设费的票据，但未提供城乡建设规划许可证等相关文件。二被告同时提供了成都市工商行政管理局2011年11月22日颁发给“四川省智东房地产开发有限责任公司”的企业法人营业执照，法定代表人马智明；提供了成都市工商行政管理局2011年11月29日颁发给“四川省红云崖建筑工程有限责任公司”的企业法人营业执照，法定代表人闫红梅。原判认为：本案原告高琼英与被告马智明签订的房屋认购协议书，虽有违约退还集资款的约定，但没有原被告属集资建房的相关证据，实际上是被告马智明、闫红梅将建修的房屋出售给原告高琼英。原告高琼英在与被告马智明签订协议时，二被告尚未取得房地产开发资质，虽后分别设立了四川省智东房地产开发有���责任公司和四川省红云崖建筑工程有限责任公司，但没有以公司名义办理相关规划、国土、建设批准文件，仍以个人名义办理建设用地批准文件，至今未取得建设工程规划许可证，违反了国家强制性规定，其所建房屋依法不得进入流通领域行业。原告高琼英与被告马智明签订的房屋认购协议书无效。原告高琼英已缴纳的购房款108000元，被告马智明、闫红梅应予返还。原告高琼英请求支付资金利息，应当自二被告实际占用时起按人民银行规定同期同档计算。原告高琼英请求赔偿损失108000元予法无据，本院不予支持。据此判决：一、原告高琼英与被告马智明签订的房屋认购协议书无效，被告马智明、闫红梅在判决生效后十日内返还原告高琼英购房款108000元，其中60000元自2011年3月19日起、18000元自2011年9月8日起、10000元自2012年7月5日起、20000元自2013年2月5日起，按人民银��同期同档规定流动资金借款利率支付利息。二、驳回原告高琼英的其他诉讼请求。宣判后，上诉人马智明、闫红梅不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：一、一审查明事实不清且认定错误。一审对上诉人是否已取得建设规划许可证这一重要事实未查明。本案所涉建设工程系上诉人与何北联等人联建，按照建房时相关用地申请及审批流程规定，必须经当时负责规划的建设部门进行规划，取得建设用地规划许可证，而后才能向国土部门申请建设用地审批，并且在向国土部门申请用地审批的同时，需一并提交建设用地规划许可证原件，且该原件存档于国土部门。换言之，规划许可是前提，未取得建设规划许可证，根本不能取得建设用地批准书。然而，一审却忽略了此用地审批流程规定，以上诉人未提交建设规划许可证等相关文件为由，认定上诉人未取得建设规���许可，进而错误认定违反国家强制性规定致使房屋认购协议书无效。事实上，本案所涉建设之房，上诉人不但缴纳了相关规费，而且取得了建设规划许可证及建设用地批准书。因此，一审查明事实不清，以致错误认定及判决。二、房屋认购协议真实合法有效，应依法驳回一审原告诉请。1、该协议系双方真实意思表示，且已实际履行。2、该协议不违反法律强制性规定，应当有效。3、该案所涉标的物合法，其买卖行为受法律保护。被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，高琼英与马智明签订的房屋认购协议书，实际是马智明、闫红梅将沙溪镇小学旁与他人联建的房屋出售给高琼英。双方签订该协议时，马智明、闫红梅尚未取得房地产开发资质，不具��房地产开发能力，虽后来二人分别设立了四川省智东房地产开发有限责任公司和四川省红云崖建筑工程有限责任公司，但该工程均没有以公司名义办理相关规划、国土、建设批准文件，仍是以个人名义办理建设用地批准文件，未取得建设工程规划许可证等必备证件。二审审理中二上诉人仍然无证据证实其依法办理了该工程的合法建设及出售手续，其出售行为违反了国家强制性规定，该房屋依法不得进入市场流通。因马智明的售房行为违反了国家相关法律规定，其与高琼英签订的房屋认购协议书属无效协议。高琼英已缴纳的购房款108000元，上诉人马智明、闫红梅应予返还并赔偿资金利息。据此，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人马智明、闫红梅的上诉，维���原判。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费500元，由上诉人马智明、闫红梅承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 国代理审判员 王 军代理审判员 赵治荣二〇一五年四月六日书 记 员 刘淑红 关注公众号“”