（2016）宁0202民初714号

裁判日期: 2015-04-06

公开日期: 2016-12-01

案件名称

张钢与姚欣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

石嘴山市大武口区人民法院

所属地区

石嘴山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张钢,姚欣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十二条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条

全文

宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2016）宁0202民初714号原告张钢，男，1973年8月27日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。被告姚欣，男，1979年6月22日出生，汉族，住石嘴山市大武口区。委托代理人张红涛,宁夏宁正律师事务所律师,特别授权代理。原告张钢与被告姚欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理。本案依法由代理审判员张国华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张钢、被告姚欣及其委托代理人张红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀生诉称，2013年11月6日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止，租金每年96000元，每月租金8000元，提前30天交纳下年租金。2016年1月初，被告在未通知原告的情况下，擅自终止履行合同，并未缴纳租赁期间的暖气费、水费、物业费等，同时将租赁房屋内的相关设施严重损坏。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、被告支付租赁期间的：取暖费12975.2元，水费93.1元，物业费1381.2元；3、被告赔偿损失3万、支付违约金19200元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、被告不是实际租赁关系相对人；2、双方的租赁关系在2016年1月初已经终止；3、取暖费、物业费、水费属实，但实际承租人王英杰尚有两个月租金1.6万及5000元押金原告尚未退还，可进行冲抵；4、原告主张损失和违约金无事实和法律依据，因市政工程修路，整条街商铺均降低租金，只有原告不对王英杰的房屋租金进行降低，同时被告不交物业费的原因在于因消防水管爆裂，泡坏了王英杰的地板，原告和物业公司之间互相推诿，该损失得不到解决，并且王英杰停止经营，原告是知情的，双方在电话中对遗留问题多次进行协商，故被告不存在任何违约的情形。原告为证明其主张成立向本院提交以下证据、被告的质证意见：证据一、房屋租赁合同一份，证明2014年2月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为5年，2014年2月15日至2019年2月15日，暖气费、水费、物业费由被告负担，如一方违约，按全年租金的20%扣除。被告对该证据三性无异议，需要说明的是实际承租人不是被告，并且不存在违约。证据二、发票四张（水费一张、取暖费两张、物业费一张），证明被告在租赁期间未缴纳水费93.1元、取暖费12975.2元、物业费1381.2元，均由原告垫付的事实。被告对该组证据无异议。被告不交物业费的原因在于因消防水管爆裂，泡坏了王英杰的地板，原告和物业公司之间互相推诿，该损失得不到解决。证据三、照片八张，证明被告搬走后，损害原告房屋的情况。被告对该组证据三性及证明目的不予认可，该证据无法真实、客观的反映出系涉案租赁物。证据四、录像光盘一份，证明被告搬走后，损害原告房屋的情况。被告对该组证据三性及证明目的不予认可。无法真实、客观的反映出系涉案租赁物，因为无明确的时间和门牌号。本院的认证意见为，被告对原告提交的证据一、证据二无异议，本院予以确认；被告对证据三、证据四不予认可，该证据反映不出系本案租赁物，本院不予采信。被告为反驳原告主张或证明自己主张向法庭提交证据，原告的质证意见：证据一、营业执照及卫生局送样记录各一份（复印件），证明涉案房屋的实际承租人是王英杰。原告对该组证据的真实性无异议，但达不到被告的证明目的，需要说明的是每次我向被告催要租金的时候，被告让原告去“韩香府串串香”找被告的哥哥拿房租，但一直是被告付的钱。证据二、通话记录一份（2016年3月27日被告的哥哥付强与原告的通话），证明起诉后就遗留问题王英杰与原告之间进行沟通的相关事实，实际租赁人是王英杰，双方租赁关系已经终止的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可，1、原告每次要钱都是给被告打电话，与王英杰没有任何关系；2、每次收钱的时候也是给付强打的收据，与王英杰没有关系。本院认证意见：被告提交的证据系案外人的，与本案无关联性，本院不予采信。根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：2013年11月6日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于大武口区**东路**栋*单元***号商业房租赁给被告使用，租赁期限自2014年2月15日起至2019年2月14日止，押金5000元、租金每年96000元，提前30天交纳下年租金，租赁期间水电暖等费用由被告负担，同时约定如一方违约，按全年租金的20%支付违约金。合同签订后，被告给原告交纳了2014年、2015年的房租，交纳押金5000元。2016年1月底，被告在未通知原告的情况下搬出该房屋，未缴纳租赁期间的取暖费12975.2元，水费93.1元，物业费1381.2元，现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，合同的当事人双方应严格履行合同义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期间到2019年2月14日止，该合同为长期租赁合同，被告搬离所承租的房屋，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当解除。被告在单方解除租赁合同时，应当在合理的期限内通知原告，而被告在租期未到期前，单方解除合同时未在合理的期限内通知原告，被告构成违约，对此应当按照合同约定向原告支付违约金19200元（96000元×20%）。取暖费12975.2元，水费93.1元，物业费1381.2元按照合同约定应当由被告支付，对原告的该项主张本院予以支持。对于原告主张的其他各项经济损失无证据证实，本院不予支持。被告抗辩该合同的实际承租人并非被告，根据合同的相对性及合同的履行情况，合同签订时签字确认系被告，且原告催要房租也是向被告催要，对被告的抗辩主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张钢与被告姚欣签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚欣于本判决生效后五日内支付原告张钢取暖费12975.2元、水费93.1元、物业费1381.2元、违约金19200元，合计33649.5元；三、驳回原告张钢的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由原告张钢负担383元，被告姚欣负担313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。代理审判员　　张国华二〇一五年四月六日书　记　员　　刘岱玮本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。更多数据：搜索“”来源：