（2014）宛民初字第2760号
裁判日期: 2015-04-05
公开日期: 2015-06-25
案件名称
刘道改与吴秀献、南阳市智信投资有限公司、南阳东方房地产开发有限公司房屋卖买合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南阳市宛城区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘道改,吴秀献,南阳市智信投资有限公司,南阳东方房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条
全文
河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民初字第2760号原告刘道改，女，汉族，1979年3月6日出生，住河南省唐河县毕店镇陈马庄村小宋庄**号。委托代理人邢国敏，河南国敏律师事务所律师。被告吴秀献，男，汉族，成年人，住河南省南阳市新华东路中级法院对面*楼。委托代理人魏武、张磊河南威武律师事务所律师。被告南阳市智信投资有限公司。法定代表人吴秀献地址：南阳市新华东路委托代理人魏武、张磊河南威武律师事务所律师。被告南阳东方房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ原告刘道改诉被告吴秀献、南阳市智信投资有限公司、（智信公司）被告南阳东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）房屋卖买合同纠纷一案，于2014年11月12日向本院提起诉讼。本院于当日受理，并依法向被告吴秀献、智信公司、东方公司送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘道改及其委托代理人邢国敏和被告吴秀献、智信公司的委托代理人张磊到庭参加了诉讼。被告东方公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼.本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月份，我去南阳市长江兴华花园（南阳医专三附院隔墙）咨询购房事宜，东方公司销售人员惠志文告诉我，被告吴秀献有现房，我见到被告吴秀献双方谈好了房价及付款的期限，于是就签订了《商品房认购协议书》。东方公司及委托代理人惠志文、被告吴秀献、我方均在2013年7月18日的合同书上签了字。我多次向被告交付购房款315221元。2014年6月份，我去看所购房屋时，发现被告已将我所购2—1—903户又卖给第三人。现原告请求1、请求人民法院依法解除我与东方公司、吴秀献、智信公司所签订《商品房认购协议书》。2、依法判决被告互负连带责任退还原告购房款315221元并赔偿已付购房款一倍的赔偿责任及购房款利息计315221元，以上共计630442元.3、本案诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼请求，向法庭举证如下：房地产投资联合开发合同，证实：原告所购买的房产系东方公司和智信公司联合开发。商品房买卖协议：证明：东方公司和吴秀献是共同开发并售房。收据3份：证明：1、2013年7月18日缴纳245221元。2、2014年4月14日缴纳地下室款6518元。3、2014年4月14日缴纳房款63482元。被告智信公司辩称：1、原告将智信列为被告系主体错误。根据合同相对性，原告与东方公司签订合同书，合同书中并未显示智信公司，原告将智信公司列为被告，系主体错误。2、本案不使用最高院商品房买卖解释若干问题第九条规定，原告和东方公司签订协议时本案涉及房屋2—1-----903号并未有另行出售给其他人，而是案外人石玉爽于2014年6月份强行侵占涉案房屋，才造成东方公司无法交付房屋，智信公司无过错，并未有故意隐瞒房屋出卖他人事实。3、本案适格被告应为直接侵权人石玉爽，石玉爽与东方公司签订协议东方兴华二期2号楼1单元604户，2014年6月强行抢占该涉案房产，直接侵占了原告权益，原告应列石玉爽为适格被告。被告智信公司针对其辩称向本院提交如下证据。东方公司与石玉爽签订房屋买卖协议1份。证明：石玉爽所购买的房产系东方公司兴华二期2号楼1单元604户，但石玉爽强行抢占东方公司卖给原告的房产。2、石玉爽为实际侵权人。被告吴秀献辩称：1、原告起诉将吴秀献列为被告系主体错误，吴秀献系代理和职务行为，吴秀献不具备出售商品房资格，原告将吴秀献列为被告系主体错误，其他意见同智信公司。被告吴秀献没有证据向本院提交被告东方公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也没提交证据证明。被告智信公司对原告提交的证据质证意见为：对证据1系复印件，真实性有异议，不能证实智信公司和原告签订商品房买卖协议，证据2、真实性无异议，不能认定原告与智信公司有关，证据3、无异议，证明方向有异议。吴秀献在该收据签章，只能证明吴秀献收到该款，不能证实吴秀献是该房屋的出售方。被告吴秀献对原告提交的证据质证意见为：对证据1同智信公司，证据2真实性无异议，证明方向有异议，吴秀献行为系代理行为，不能证明吴秀献在协议上签字，就列为被告，其他质证意见同智信公司。东方公司与石玉爽签订房屋买卖协议1份。证明：石玉爽所购买的房产系东方公司兴华二期2号楼1单元604户，但石玉爽强行抢占东方公司卖给原告的房产。2、石玉爽为实际侵权人。原告对被告智信公司提交的证据质证意见为：该证据系复印件，无法核实，也与本案无关。被告吴秀献对被告智信公司提交的证据质证意见为：无异议。以上事实经原告举证被告质证，本院确认如下事实：2012年4月25日被告东方公司与智信公司联合开发兴华花园二期工程。2013年7月18日原告刘道改购买兴华二期2号楼1单元903户房产，每平方米3530元，总价款408703元。双方约定剩余款在交房前一次性付清，不能付清就贷款。被告东方公司和吴秀献分别在商品房认购协议上签字、盖章，原告刘道改也在协议上签字。原告刘道改在2013年7月18日、2014年4月14日共向被告吴秀献缴纳房款315221元。现原告所购的房产已经为第三人所有。被告无法向原告交付房屋及钥匙。本院认为：1、《中华人民共和国合同法》第二条第一款规定本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应当根据案件的实际情况确定是否解除。结合本案，东方公司和智信公司联合开发房地产并且与原告签订协议，收取房款，被告不向原告交付房屋及钥匙系违约。原告请求解除商品房认购协议的理由正当，本院予以支持。被告智信公司辩称：将其公司列为被告系主体错误。因涉案房产系智信公司与东方公司联合开发，虽然购房合同中智信公司未签章，但仍应与东方公司共同承担责任。二被告另辩称：原告所购房屋被石玉爽抢占为由，因被告并未向原告交房屋及钥匙，该房屋所有权并未转移至原告，故其理由不能成立。2、被告吴秀献在商品房认购协议中的签字行为和收取原告购房款的行为，视为智信公司法定代表人的职务行为，吴秀献的行为有智信公司承担民事责任。3、依照最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情况之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还购房款及利息赔偿损失。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告请求被告返还已付购房款315221元及利息，利息按同期银行贷款四倍，从支付房款之日起至房款付清之日止.原告的请求双倍返还，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民合同法》若干问题解释（二）第二十六条、最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律》若干问题的解释第八条之规定，判决如下：解除南阳市东方房地产开发有限公司与原告刘道改所签订的商品房认购协议书。限被告南阳市东方房地产开发有限公司、南阳市智信投资有限公司互负连带责任于判决生效十日内向原告返还购房款315221元。利息按中国人民银行同期贷款利率四倍从购房款支付之日起至款付清之日止.三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10104元，由原告负担3500元.被告南阳市东方房地产开发有限公司和南阳市智信投资有限公司负担6604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 叶厚献审判员 娄 炳审判员 谢海峰二〇一五年四月五日书记员 马爱丽 搜索“”