（2015）常民终字第233号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-05-28
案件名称
徐瑞庆、张小英与常州华德房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州华德房地产有限公司,徐瑞庆,张小英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第233号上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。法定代表人姚富新，该公司总经理。委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐瑞庆。被上诉人（原审原告）张小英。两被上诉人共同委托代理人吴承艳，江苏钟鸣律师事务所律师。上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）因与被上诉人徐瑞庆、张小英商品房销售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：徐瑞庆、张小英诉称，我二人系夫妻关系。2012年7月24日，我二人与华德公司签订了商品房买卖合同，约定其购买华德公司建设的金水华都1幢1206号商品房及1幢17号车库，房屋及车库总价款为843614元，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。我二人已经交付房款843614元，但是华德公司没有于2013年4月30日前交付商品房，后华德公司在没有取得房屋竣工备案的情况下将房屋交付我二人，我二人误以为房屋已经具备交房条件，于是与华德公司结清相关费用。虽然华德公司已经支付部分违约金，但是该违约金是在华德公司欺诈我二人的情况下接受的，根据合同约定华德公司应当承担余下的违约金。现起诉要求华德公司支付逾期交房违约金35432元；诉讼费由华德公司承担。华德公司辩称，本公司与徐瑞庆、张小英已对有关违约金进行了结算并已经履行，徐瑞庆、张小英主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。华德公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。本公司支付的违约金已经高于徐瑞庆、张小英的损失，徐瑞庆、张小英要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回徐瑞庆、张小英的诉讼请求。原审法院经审理查明，徐瑞庆、张小英分别于2012年7月24日、2012年9月5日与华德公司签订商品房买卖合同和车库买卖合同，合同主要内容：徐瑞庆、张小英购买华德公司开发的金水华都小区1#乙单元1206号房和1#17号车库，房屋建筑面积109.86平方米，每平方米6917.90元，房屋总金额为760000元，车库建筑面积16.79平方米，每平方米4980元，车库总金额为83614元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房和车库交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区1#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。徐瑞庆、张小英共向华德公司支付房款843614元。2013年7月29日，双方办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付徐瑞庆、张小英违约金25308元。徐瑞庆、张小英要求华德公司支付剩余违约金35432元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，徐瑞庆、张小英于2014年8月27日诉至法院。诉讼中，法院根据徐瑞庆、张小英的申请依法冻结华德公司银行存款36000元。原审法院认为，徐瑞庆、张小英与华德公司于2012年7月24日、2012年9月5日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付徐瑞庆、张小英，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续并于同日办理交付手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月29日止，华德公司实际违约90日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即60740元（843614元×0.08%×90天），扣除华德公司已经支付的25308元，华德公司仍应当支付徐瑞庆、张小英违约金35432元。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：华德公司于本判决生效之日起10日内支付徐瑞庆、张小英违约金人民币35432元。案件受理费减半收取343元、保全费380元，合计723元，由华德公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人华德公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回徐瑞庆、张小英的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费由徐瑞庆、张小英承担。事实与理由如下：一、原审判决对常州中院关于结算协议的性质未予认定，对华德公司提出的徐瑞庆、张小英对结算协议进行反悔起诉，超过了合同法规定的一年除斥期间未予以评判，属认定事实不清，适用法律不当。常州中院在已经审结的王俊华等十二起案件中认定“该项结算是在华德公司欺诈业主的情况下达成的，其结算协议属于可撤销的法律行为，现徐瑞庆、张小英重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请撤销”。根据相关规定，撤销权应在一年内行使，一年期间系除斥期间，该期间不能中止、中断和延长。华德公司针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有的业主起诉已全部超过了一年的除斥期间：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由，业主曾自认陈述“2013年7月初得知华德公司违法交房，其他业主也向金坛住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛住建局的整改通知在2013年7月3日在小区进行了张贴公示，故在2013年7月3日业主就知道结算协议可撤销，现徐瑞英、张小英起诉撤销已过一年除斥期间。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算违约金当时就知道撤销事由，不存在欺诈，现徐瑞英、张小英起诉撤销已过一年除斥期间。二、华德公司支付的违约金已经高于徐瑞英、张小英的损失，徐瑞英、张小英起诉增加已结违约金没有事实和法律依据。商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，在常州中院已经判决的13起案件中，一审时法官对逾期交房有何损失进行了询问，徐腊平、沈香案中，沈香明确只有租金损失每月500元，在第二批案件中，有的业主明确表示没有损失。在已结的13件案件中，华德公司支付的违约金已经超过徐瑞英、张小英租金损失的1.3倍以上，约定的日万分之五为银行贷款利率的3.7倍，约定的日万分之八更是超过了银行贷款利率的5.3倍，明显超过了法律规定的1.3倍，本案不可能按日万分之八再重新调整违约金，事实上房款利息损失与逾期交房损失并无直接关联，请二审法院对违约金是否超过造成损失的30%为标准进行衡量。在徐瑞英、张小英知道撤销事由已超过一年的情况下，在华德公司支付的违约金已高于徐瑞英、张小英损失的情况下，徐瑞英、张小英诉请撤销双方的结算协议要求增加违约金没有事实与法律依据。综上，原审判决回避了除斥期间，既对已生效判决就“结算行为”的认定不尊重，又侵害了华德公司的合法权益，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人徐瑞庆、张小英书面辩称，一、本案不适用除斥期间。二、要求华德公司支付余下违约金未加重其合同责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的本案事实与原审相一致，本院依法予以确认。二审中，经查阅原审卷宗另查明，房屋交付时的“交房流转会签单”内容为：……房屋已具备交付条件，请携带此流程表按如下次序理交付手续：1、验证身份、合同审核及房款结算－销售部财务部，结算表格中注明房款数额、扣违约金、实际房款、已交房款、应补房款、维修基金、应补交款，表单中有业主确认签名。2014年8月20日金坛市信访局出具一份“情况说明”，载明“……2013年8月1日下午，四五个业主代表及开发商代表又来信访局，经协调，双方同意按日万分之五结算拿房，如不同意按日万分之五结算拿房的，由其通过诉讼程序解决”。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，但华德公司直至2013年7月2日才向徐瑞庆、张小英交付房屋。在华德公司提供的“交房流转会签单”中，虽载明了扣除违约金的数额，但并未告知购房业主该扣除的违约金即是结清了全部逾期交房违约金，作为购房业主的徐瑞庆、张小英也并未明确表示放弃主张剩余部分违约金的权利，当地信访部门出具的“情况说明”中也不能证明本案双方已对违约金的结算达成了一致意见。另外，华德公司认为双方约定的违约金已经超出徐瑞庆、张小英实际损失，要求减少违约金，但并未提供证据证明约定的违约金过分高于徐瑞庆、张小英的实际损失。故此，原审判决按双方合同约定判令华德公司补足违约金并无不妥。综上所述，华德公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费686元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 张 斌审判员 罗希夷二〇一五年四月三十日书记员 汪芫朗 更多数据：搜索“”来源：