（2015）惠阳法民一初字第197号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-06
案件名称
封业娟与惠州市光耀城投资有限公司、广东高健建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠阳区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条
全文
广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第197号原告：封某某，女，1974年1月25日出生。委托代理人：杨志斌、许思坚，广东德邻律师事务所律师。被告：惠州市光耀城投资有限公司，住所地：惠阳区秋长老建安市场。法定代表人：郭耀名。被告：广东高健建设集团有限公司，住所地：惠州市河南岸11号小区演达大道30号恒和金谷公寓3层01号。法定代表人：庄茂祥。原告封某某诉被告惠州市光耀城投资有限公司、广东高健建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨志斌、许思坚到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告一以人民币500451元的价格向原告转让百万花城花园一期一组团06幢2单元6层02号房屋，被告应在2014年12月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告按合同约定向被告一交付了购房款人民币200451元及转移登记费、维修基金、合同登记费、制证工本费、立档费等相关费用合计人民币7325元，共计人民币207776元。其中，原告交付购房款中的人民币197451元直接交付给被告二，对此被告二应对该款项承担连带清偿责任。原告付清款项后，被告一因资金链断裂，出现了严重的经济困难，导致包括原告所购买的房屋在内的多套房屋被多家法院依法查封或轮侯查封，工程己全面停工，被告一已不存在实际交付房屋以及履行合同的可能，已构成预期违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告有权解除合同，被告一需退还全款并支付原告违约金。为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》；2、被告立即向原告返还购房款人民币200451元及转移登记费、维修基金、合同登记费、制证工本费、立档费等相关费用合计人民币7325元，共计人民币207776元；并向原告支付上述款项占用期间的利息（利息以人民币207776元为本金自2013年7月9日起按中国人民银行贷款利率计算至还清本息之日止）；3、被告一向原告支付违约金共计人民币40139.02元。3、由被告二对上述购房款中的人民币197451元以及占用期间的利息（利息以人民币197451元为本金自2013年7月9日起按中国人民银行贷款利率计算至还清本息之曰止）承担连带清偿责任；4、确认原告购房款优先于工程款受偿；5、由二被告承担本案的全部诉讼费。原告为其诉称向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明被告一以500451元的价格向原告转让涉案房产及被告无法交付房屋给原告的事实。2、收据及银行流水，证明原告按约定向被告支付部分购房款及相关费用的事实。其中197451元由被告二收取的事实。3、民事裁定书，证明涉案房屋被法院查封，被告履行不能的事实。被告未到庭无答辩和提交证据。本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原告与被告惠州市光耀城投资有限公司签订《商品房买卖合同》（下称合同）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的惠州市惠阳区秋长岭湖村地段百万花城花园一期一组团06幢2单元6层02号房，商品房总价为500451元。原告应于2013年7月9日前缴清房款200451元，余款300000元办理银行按揭。被告应在2014年12月30日前交付涉案房屋给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应接到通知之曰起30曰内退还全部已付款，并按原告累计已付款2%向原告支付违约金等约定。合同签订后，原告支付给被告惠州市光耀城投资有限公司的款项有：2013年7月9日支付定金30000元、首期款170451元、评估费500元、委托公证费320元、抵押登记费160元、合同登记费80元、制证工本费10元、转移登记费80元、立档费50元、维修基金5425元；律师见证费700元交付给广东伟伦律师事务所。因被告涉案房产项目已经停工，且涉案房产被法院查封，合同无法继续履行，故原告诉至法院，提出上述诉请。上述事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、民事裁定书及原告陈述为据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，被告所开发涉案百万花城花园已于2014年全面停工的事实为公众所知悉，且涉案房产被法院查封，被告无法继续履行与原告签订《商品房买卖合同》，原告合同目的无法实现，故原告诉请解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告返还购房款200451元（首期款170451元＋定金30000元）、评估费500元、委托公证费320元、抵押登记费160元、合同登记费80元、制证工本费10元、转移登记费80元、立档费50元、维修基金5425元，合计207076元及利息［利息以207076元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月9日起计至付清款之日止］、被告按原告已付房款200451元的2%向原告支付违约金4009.02元，有事实和法律依据，应予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号“……经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行”，原告已付购房款200451元不属于大部分或全部款项，故原告诉请涉案购房款优先于建设工程款和抵押权受偿，于法相悖，不予支持。收取原告律师见证费700元的是广东伟伦律师事务所，不是被告，故原告请求被告退还该700元，不予支持。原告将款项197451元付进被告广东高健建设集团有限公司帐户，而出具收款收据给原告的是被告惠州市光耀城投资有限公司，原告没有任何证据证明该笔款项属于涉案购房款、即使是涉案购房款也是原告的自愿行为，故原告请求被告广东高健建设集团有限公司对购房款197451元承担连带返还责任，不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人芪共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告封某某与被告惠州市光耀城投资有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内退回原告封某某购房款200451元（首期款170451元＋定金30000元）、评估费500元、委托公证费320元、抵押登记费160元、合同登记费80元、制证工本费10元、转移登记费80元、立档费50元、维修基金5425元，合计207076元及利息［利息以207076元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年7月9日起计至付清款之日止］。三、被告惠州市光耀城投资有限公司应于本判决发生法律效力之曰起30日内支付违约金4009.02元给原告封某某。四、驳回原告其他请求。本案受理费7378元，由被告惠州市光耀城投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长 胡卓贤审判员 李杏连审判员 李小芬二〇一五年四月三十日书记员 施 威附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”