（2015）江中法民一终字第150号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-07-28
案件名称
骆卫洪与胡月爱、何润胜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡月爱,何润胜,骆卫洪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十三条，第十四条，第二十一条，第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第150号上诉人（原审被告）：胡月爱，住广东省开平市。上诉人（原审被告）：何润胜，住址。上述上诉人的共同委托代理人：刘世辉、何嘉欣，均系广东法岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆卫洪，住广东省台山市。委托代理人：许正学，广东五邑律师事务所律师。上诉人胡月爱、何润胜因与被上诉人骆卫洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2014）江开法民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年7月4日，骆卫洪向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、胡月爱、何润胜共同返还购房款256000元给骆卫洪；2、胡月爱、何润胜共同支付违约金100000元给骆卫洪；3、本案诉讼费由胡月爱、何润胜承担。主要事实和理由如下：2013年8月16日，双方签订了《房地产买卖合同》，合同主要内容如下：胡月爱（甲方）将开平市某房转让给骆卫洪（乙方）；双方议定该房地产交易总金额为人民币52万元，第一期支付10万元，第二期支付156000元，最后一期于胡月爱（甲方）将办理过户后的房地产权证交付给骆卫洪（乙方）的同时支付；本合同签订之日起三十日内办理过户手续；胡月爱（甲方）在2013年9月1日将该房地产交付给骆卫洪（乙方）使用；胡月爱（甲方）逾期15天未交付房地产时，作胡月爱（甲方）中途毁约处理，本合同即告解除，胡月爱（甲方）应在毁约之日起七日内将所收定金及购房款退还给骆卫洪（乙方），另赔偿骆卫洪（乙方）人民币10万元违约金。合同签订后，骆卫洪付清了第一、二期房款合计256000元，但胡月爱、何润胜至今既没有将涉案房屋交付给骆卫洪使用，又没有办理涉案房屋过户手续，构成违约，骆卫洪有权解除合同，向胡月爱、何润胜追回房款及索取违约金。骆卫洪在诉讼期间增加一项诉讼请求，请求解除双方于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》。胡月爱、何润胜答辩称：本案双方的房屋买卖是不真实的，实际的情况是骆卫洪于2013年3月起借款给何润胜，后期骆卫洪实际是放高利贷者，企图以买卖房屋的合同来构架虚假事实并获取非法借贷高利的目的，因此，无论从合同的内容事实及金额均是不真实的，具体的事实如下：在2013年3月14日，骆卫洪转付了9万元；2013年5月11日，骆卫洪转付了45000元；同年5月20日，骆卫洪转付了26700元，同年8月16日转付了3万元，以上四笔合共由骆卫洪转账支付了191700元至何润胜的账户，该款项实际为胡月爱、何润胜向骆卫洪借款的金额。后期，胡月爱、何润胜陆续于2013年6月14日偿还5000元，同年11月10日偿还现金17000元，同年12月18日转账500元，同年12月19日转账1300元，2014年1月16日转账10200元，5月6日转账3000元，6月12日转账10000元，还有一笔13000元由胡月爱的工商银行开平三江支行账户（账号：62×××66，户名：胡月爱，卡型：牡丹灵通卡）转入骆卫洪工商银行账户（账号：62×××19），该款项及2013年6月14日转账偿还的5000元的转款记录尚未查询到，申请法庭向银行查证。实际已向骆卫洪偿还60000元，故本案实际为借款纠纷，胡月爱、何润胜方实际拖欠骆卫洪的款项为131700元，请求法院查清事实。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2013年8月16日，胡月爱为甲方（（转让方））与骆卫洪为乙方（（受让方））签订两份《房地产买卖合同》，该两份合同为填写式格式合同（（格式一样）），双方各持一份，该两份合同第一、二条约定甲方将位于“广东省开平市海伦堡80座702房”转让给乙方，转让价格为52万元；该两份合同的附件三：合同补充协议（（二））第三条付款约定：第一期乙方向甲方支付房款100000元，第二期乙方向甲方支付房款156000元，但合同未约定支付日期。骆卫洪所持的《房地产买卖合同》第四条填写约定双方同意于2013年9月1日由甲方将房地产交付给乙方使用；第六条填写约定甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即宣告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币100000元的违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方人民币50000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。而胡月爱所持的《房地产买卖合同》第四条、第六条空白处均没有填写。同日（（2013年8月16日）），胡月爱出具两份收款收据给骆卫洪，该收据分别载明收到骆卫洪交来买房款100000元、156000元。此后，胡月爱没有交付房屋给骆卫洪，也没有办理房屋产权转移给骆卫洪。2013年11月10日，骆卫洪在胡月爱所持的《房地产买卖合同》第4页空白处立下（（用手写记载））“协议书”，内容为：1、于2013年11月10日返还3万元，今日现金付17000元，其中13000元于明天工行转账，2、定于2013年12月8-9日还8至10万元，3、剩下部分按月息1.5%计算利息，每月8-9日付清，4、剩下部分本金限期12个月内还清。当日，骆卫洪收取了胡月爱现金17000元。另查明：一、胡月爱与骆卫洪签订《房地产买卖合同》发生在胡月爱与何润胜婚姻关系存续期间。二、至本案原审庭审时止，地址为开平市长沙区某房登记的房屋产权人为胡月爱，该房屋设置了他项权利（（抵押权）），他项权人（（抵押权人））为中国农业银行股份有限公司开平市支行，设定日期为2010年3月10日至2032年3月9日。此外，原审法院受理了骆卫洪的财产保全申请并作出（（2014））江开法民二初字第340号民事裁定书，于2014年7月8日在开平市房地产交易登记所查封了胡月爱座落于开平市长沙区三江大道海伦堡31号楼80座702房的产权，查封期限自2014年7月8日至2016年7月7日；在开平市公安局交通警察大队车辆管理所查封了何润胜的粤J×××××号牌小型汽车一辆。原审法院判决理由和结果原审法院认为，骆卫洪与胡月爱自愿签订《房地产买卖合同》，主要内容为约定胡月爱将其房屋转让给骆卫洪，不违反法律规定，骆卫洪与胡月爱之间的房屋买卖合同关系依法成立，合法有效。关于胡月爱于2013年8月16日收取骆卫洪房款256000元的收款收据定性问题。胡月爱于2013年8月16日向骆卫洪出具两份收款收据收取骆卫洪房款共256000元，胡月爱、何润胜辩解没有收到骆卫洪该房款，只是此前胡月爱、何润胜曾向骆卫洪借款191700元，而骆卫洪述称胡月爱、何润胜在此前共向骆卫洪借款22万多元，胡月爱、何润胜在2013年8月16日确定所欠骆卫洪借款本息数额为256000元，并以该借款抵偿相应的房款，原借款的借据已撕毁。胡月爱、何润胜在本案中的证据不足以否定其在2013年8月16日出具的两份收款收据（（骆卫洪证据4）），显然该两收款收据是胡月爱的真实意思表示，证明胡月爱收取了骆卫洪的房款共256000元。胡月爱、何润胜辩解否认收取骆卫洪房款256000元，理据不足，原审法院不予采纳。而从双方的陈述来看，双方当事人在签订《房地产买卖合同》前存在借款关系（（胡月爱、何润胜向骆卫洪借款）），骆卫洪主张胡月爱、何润胜在2013年8月16日确认所欠骆卫洪借款本息256000元并与骆卫洪应付房款256000元作抵，与双方签订的《房地产买卖合同》及胡月爱于2013年8月16日出具收取房款256000元的收款收据相符合，原审法院对骆卫洪的上述主张予以采信。故原审法院确认2013年8月16日收款收据的房款256000元是骆卫洪以胡月爱、何润胜所欠骆卫洪借款本息256000元相抵偿的方式向胡月爱、何润胜支付，骆卫洪收执胡月爱、何润胜该收款收据，即表示胡月爱、何润胜收取了骆卫洪房款256000元，双方此前发生的借款关系亦予以终结。本案纠纷因双方履行上述房地产买卖合同而发生，故本案属房屋买卖合同纠纷，胡月爱、何润胜主张本案为借款纠纷，原审法院不予采纳。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（（四））项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（（四））当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”按《房地产买卖合同》约定，胡月爱负有义务将约定的房屋交付给骆卫洪使用并将房屋产权转移到骆卫洪名下，但签订合同后，胡月爱一直没有交付房屋给骆卫洪，而至本案庭审辩论终结时涉讼的房屋仍登记在胡月爱名下，且仍处于抵押登记状态，显然胡月爱没有履行交付房屋义务，已构成违约，以致双方的合同目的不能实现。骆卫洪请求解除双方签订的《房地产买卖合同》，依法有据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解除合同后，胡月爱收取的房款256000元应当返还给骆卫洪。经查，骆卫洪于2013年11月10日当日收取胡月爱现金17000元，应当作胡月爱返还房款抵减，胡月爱实仍应返还房款239000元给骆卫洪。胡月爱、何润胜辩解主张其已向骆卫洪偿还60000元（（其中2013年6月14日还款5000元，11月10日现金还款17000元，12月18日转账500元，12月19日转账1300元，2014年1月16日转账10200元，5月6日转账3000元，6月12日转账10000元，及工行转账13000元）），除骆卫洪认可于2013年11月10日现金付款17000元，而在本案证据中不足以证明其余的款项已偿还给骆卫洪，故原审法院对胡月爱、何润胜的该辩解主张不予采纳。胡月爱没有全额返还房款给骆卫洪，是违约行为，骆卫洪请求胡月爱返还房款，理据充分，原审法院予以支持，但其请求返还房款数额有误，应以原审法院以上核定数额为准。关于违约金问题。骆卫洪请求胡月爱、何润胜支付违约金100000元，其依据为其持有的《房地产买卖合同》第六条约定，但胡月爱所持有的《房地产买卖合同》第六条中的违约金金额没有填写（（空白）），显然骆卫洪与胡月爱、何润胜各自所持有的《房地产买卖合同》关于违约责任的违约不一致，也就是说双方对违约的约定未达成一致意见，应视为双方对违约责任没有约定。故骆卫洪以其持有的《房地产买卖合同》第六条约定向胡月爱主张支付违约金100000元，原审法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二））》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……”，胡月爱在本案中所负债务是在其与何润胜婚姻关系存续期间产生的，应按夫妻共同债务处理。故何润胜应当对胡月爱在本案中所负的债务承担共同清偿责任。骆卫洪请求何润胜与胡月爱共同返还房款，原审法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”经调解，双方无法达成调解协议，原审法院依法作出判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二））》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年11月7日作出（2014）江开法民二初字第340号民事判决：一、解除骆卫洪与胡月爱、何润胜于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》；二、胡月爱、何润胜应自判决生效之日起十日内返还房款239000元给骆卫洪；三、驳回骆卫洪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6640元、财产保全费2300元（骆卫洪已交纳），由胡月爱、何润胜负担。当事人二审的意见胡月爱、何润胜不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判确认双方当事人于2013年8月16日签订的《房地产买卖合同》无效并驳回骆卫洪的诉请。2、骆卫洪负担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由为：一、原审法院认定事实错误，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，只存在民间借贷关系。骆卫洪以合法形式掩盖非法目的，故涉案房屋买卖合同无效。原审法院并未认真审查证据，涉案房屋交易没有任何交易痕迹，双方各自合同并不一致，且关键条款留白，疑点重重。首先，合同虽注明房价52万，但付款方式条款只涉及256000元，如交易真实存在，为何不予约定？除非骆卫洪要求以房抵债，胡月爱、何润胜是无法获得所谓的剩余尾款的，因此双方才没有约定。此外，违约金条款也能证明双方交易之虚假，胡月爱、何润胜所持合同并无此约定，而骆卫洪却约定为10万元，对此，原审法院以双方未能达成一致而予以驳回，证明原审法院也发现了骆卫洪所持合同的虚假存在。但却未予认定无效，实属不当。骆卫洪自认两张收据所称的256000元在当天并未实际交付，是胡月爱、何润胜借款的抵债，恰好说明是借款引发了本案所谓的交易。由于双方对于借贷情况再次进行协商，协议内容记载于胡月爱、何润胜所持合同文本之上，明显反映出双方因借贷情况变化而不断进行协商，而骆卫洪期望以房屋买卖的形式掩盖双方民间借贷的事实及非法获利的目的，对此，胡月爱、何润胜已经举证证明骆卫洪诉请的虚假性。但原审法院并未确认本案的起源，进而确认合同无效，处理不当。二、基于上述借贷关系，胡月爱、何润胜分八次还款的事实明显与本案存在关联性，原审法院未予认定，实属错误。关于胡月爱、何润胜的借款金额，分四次共计为191700元，而骆卫洪称本息相加为256000元却并未举证，因此，借款金额应以查明的191700元为准。关于还款金额，原审法院并未采纳双方为民间借贷关系的主张，认为胡月爱、何润胜还款6万元与本案没有关联性，认定错误。承上所述，胡月爱、何润胜自认存在民间借贷关系，而且该关系一直持续至骆卫洪提起本案诉讼。胡月爱、何润胜直至2014年6月12日仍在还款，即使到2013年11月10日，双方仍处于协商状态，当天胡月爱、何润胜还还款17000元。由此可见，双方借贷关系仍然持续，不因2013年8月16日签订了涉案房屋买卖合同而终结。因此，还款金额应当折抵。经扣减后，胡月爱、何润胜只欠131700元借款未还，请二审法院予以纠正。综上所述，如双方真实发生房屋买卖交易，在签订涉案房屋买卖合同前后不会存在如此多的金钱往来，而合同也不会出现如此多的纰漏。从法律、常理来看，本案均为民间借贷纠纷。作为借款人，胡月爱、何润胜地位被动，而签订涉案房屋买卖合同实属无奈，而双方却无真实的交易表示。如法院在释明之后，骆卫洪仍然坚持其诉请及依据，法院应当驳回其诉讼请求。胡月爱、何润胜在二审阶段申请法院调取骆卫洪中国工商银行账户信息以证明胡月爱、何润胜还款情况。胡月爱、何润胜在二审阶段为其陈述事实提供了《牡丹灵通卡账户历史明细清单》一份，以证明胡月爱曾在2013年6月14日通过ATM终端向骆卫洪转账还款5000元。骆卫洪答辩称：一、原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。二、原审不支持骆卫洪的违约金或利息请求，骆卫洪对此持保留意见。骆卫洪在二审阶段没有为其陈述提供证据。骆卫洪对胡月爱、何润胜在二审阶段提供证据认为：该证据不属于二审新的证据，不予质证。而对于胡月爱、何润胜本人的银行明细清单，其完全可以自行向银行调取，故该申请事项并不属于法院依职权调取的范围，应不予准许。经审查，胡月爱、何润胜在二审阶段提供的证据不属于二审新的证据，本院不予采纳。对胡月爱、何润胜二审中的调查申请，因所涉证据能够为当事人自行搜集取得，且与本案缺乏必要的关联性，故本院对此不予准许。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，原审法院在2014年10月27日庭审中询问骆卫洪“本案是否实际为借贷关系”，骆卫洪认为对方欠款属实，但由于无法偿还，故以房屋抵债。本院判决理由和结果本院认为，骆卫洪在原审法院行使释明权后仍坚持认为双方存在房屋买卖合同关系并据此请求解除合同等，故本案应为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、骆卫洪主张解除《房地产买卖合同》是否有事实及法律依据的问题。二、胡月爱、何润胜应否返还购房款256000元及支付违约金的问题。关于骆卫洪主张解除《房地产买卖合同》是否有事实及法律依据的问题。审查本案证据：1、双方当事人虽均持有《房地产买卖合同》一份，且对合同标的的同一性并无异议，但各自所持的合同文本在交付及违约责任等房屋买卖合同必备条款上存在明显差异，胡月爱、何润胜一方所持文本对此更显示为空白。依照一般房屋交易习惯，合同文本虽有可能一式数份为交易各方持有，但文本内容应为一致，否则难以确认各方是否已就交易事项达成合意。现胡月爱、何润胜所持有的合同文本经骆卫洪签名确认，故骆卫洪对于文本差异和条款空白是明知并且确认的，但未见骆卫洪因此提出校正意见，据此难以断定双方是否具备真实的交易意愿。2、由于双方所持《房地产买卖合同》文本均未达到房屋交易备案合同的标准，若交易属实，双方仍需就房屋买卖的必要条款订立补充协议；且涉案房屋的交易属二手房交易，则过户之前必须办理房价评估的手续；更何况涉案房屋上有抵押物权，交易之时应就涤除抵押进行约定。但本案既无双方对房屋过户补充协议的证据，也未见骆卫洪着手进行房价评估等过户准备工作，因此，骆卫洪自称具备买受房屋的真实意愿可信性较低。3、双方签订《房地产买卖合同》之后，涉案房屋并无被骆卫洪占有、使用或者收益，这也不符合一般房屋买受人尽早获得交付利益的正常思维，故双方交易并不真实的主张更为可信。4、2013年11月10日，骆卫洪在胡月爱、何润胜所持的《房地产买卖合同》处手写协议，约定分期还清本息等内容。结合双方当事人在原审阶段分别主张、确认签订《房地产买卖合同》之前存在民间借贷关系，借款尚未清偿的事实分析，该合同虽表现为房屋买卖合同的形式，实为双方就借贷债务达成的以物抵债协议。但在签订该抵债协议之后，双方又共同拟定了新的还款计划，该还款计划更进一步表明双方不受《房地产买卖合同》约束的真实意愿。据此，由于双方当事人之间并无真实的房屋买卖合同关系，故骆卫洪主张双方之间存在房屋买卖合同关系并据此请求解除《房地产买卖合同》没有事实依据，其请求权缺乏法律基础，本院不予支持。原审法院判令解除《房地产买卖合同》处理不当，本院予以纠正。关于胡月爱、何润胜应否返还购房款256000元及支付违约金的问题。一、承上所述，双方虽然签订了《房地产买卖合同》，但均无受到约束的意愿。而胡月爱、何润胜虽然出具了256000元的收款收据，但骆卫洪承认，双方所谓的购房款系经原有借款合并利息转化而来，即骆卫洪客观上未就房屋交易支付过款项，因此，在双方重新达成还款协议，双方也未按照《房地产买卖合同》实际履行的情况下，不能直接认为原有借款及利息已经转化为购房款。二、双方签订《房地产买卖合同》之时，对于原有借贷的债权债务应如何处理并无约定，更未明确在订立《房地产买卖合同》和出具收款收据后原借贷债务即告消灭。既然骆卫洪主张胡月爱、何润胜系因到期债务无法清偿而与骆卫洪协商以房屋抵偿债务，则在房屋尚未完成抵债过户、原有债权债务并未消灭的情况下，胡月爱、何润胜仍然有权选择债的履行方式。且从双方2013年11月10日的手写协议内容来看，双方的约定也只是现金还款而非以房抵债。因此，骆卫洪主张借款本息已经实际转化为购房款也缺乏事实依据。据此，骆卫洪以双方存在房屋买卖合同关系且借款及利息已经转化为购房款为前提主张胡月爱、何润胜予以返还，因缺乏理据，本院不予支持。原审判令胡月爱、何润胜返还房款239000元，处理不当，本院予以纠正。同理，骆卫洪以胡月爱、何润胜违反房屋买卖合同的约定为由诉请其支付违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于骆卫洪与胡月爱、何润胜之间的借贷关系，骆卫洪可提起另案诉讼解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理欠妥，本院依法予以改判。胡月爱、何润胜的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2014）江开法民二初字第340号民事判决；二、驳回骆卫洪的诉讼请求。本案一审案件受理费6640元、财产保全费2300元，二审案件受理费6640元，由骆卫洪负担。本判决为终审判决。审判长 谢敏忠审判员 曹富荣审判员 李雁羽二〇一五年四月三十日书记员 刘现流 关注公众号“”