（2014）穗天法民四初字第557号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-07-13
案件名称
张林苟与郭源春、郭丕坤、郭丕旭、黄思雄房屋买卖合同纠纷2014民四初557一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张林苟,郭源春,郭丕坤,郭丕旭,黄思雄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第557号原告：张林苟，住广东省从化市。委托代理人：李涵、廖远明，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：郭源春（曾用名郭帝福），住广东省吴川市。被告：郭丕坤，住址同上。被告：郭丕旭，住址同上。三被告的共同委托代理人：闻宇、钟伟俊，分别系广东一粤律师事务所律师、实习律师。第三人：黄思雄，住广东省丰顺县。委托代理热人：何辉，系广东科德律师事务所律师。原告张林苟诉被告郭源春、郭丕坤、郭丕旭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李涵，三被告的共同委托代理人闻宇、钟伟俊到庭参加诉讼。及后，经被告申请，本院追加黄思雄为第三人，再次公开开庭进行审理，原告的委托代理人李涵，被告郭源春及三被告的共同委托代理人闻宇到庭参加了诉讼，第三人黄思雄经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年12月31日签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市天河区燕塘路28号506房，总价款2200000元，合同约定被告双方的权利义务及违约责任，原告共向被告支付320000元的定金，经原告多次催促，被告至今未办妥涂销抵押手续，未办理网签手续，被告的行为构成违约，为此请求法院判令：1、解除原、被告签订的《广州市存量房买卖合同》；2、被告双倍返还定金合计640000元；3、被告向原告支付律师费10000元；4、被告承担本诉诉讼费用。三被告共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。本案完全是原告与黄思雄勾结，黄思雄违约不能拿回定金的目的，被告根本没有收到定金320000元，也没有收到黄思雄通知我方其要转卖涉案房屋给他人的信息。第三人黄思雄未到庭发表意见，其提交书面意见《答辩状》一份，内容为：一、被告郭源春、郭丕坤、郭丕旭于2013年10月21日，将案涉房屋全权委托给我方，并向我方出具委托书，代理的事项包括出售房产、办理交易过户手续、签署房产买卖合同和网络合同等文件、代收售房款等，三被告对该委托书进行了公证。我方根据公证授权，作为三被告的代理人，与原告张林苟于2013年12月31日签订《广州市存量房买卖合同》并收取了张林苟交来的购房定金共320000元。签订合同及收取定金的行为，均系在三被告授权范围内，且三被告是清楚知悉的。依据《民法通则》的有关规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的行为，承担民事责任，我方以三被告的名义与原告签订合同收取款项，本次交易产生的纠纷，后果依法应由三被告承担。我方不是原告主张的买卖双方的任何一方，不应当承担该《广州市存量房买卖合同》的法律后果；二、《广州市存量房买卖合同》至今无法继续履行的责任在三被告。由于涉案房屋尚欠银行47万多，原告交来的32万元定金不足以清偿银行欠款，虽然我方多次催促三被告将欠银行的款项15万余元补足，以涂销涉案房屋的抵押。因三被告不同意，导致银行抵押无法涂销；本案庭审中，若三被告仍拒绝履行《广州市存量房买卖合同》项下义务的，则更加说明三被告故意违约。经审理查明：被告郭源春曾用名郭某福。据广州市房地产档案馆2014年1月13日查册显示，位于广州市天河区燕塘路28号506房（以下简称“涉案房产”）的权属登记人为三被告共同共有，涉案房产存在抵押权登记，登记时间为2010年6月4日，抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州分行，权利价值为1116000元。来函摘要显示：2012年8月14日，广东省吴川市人民法院轮候查封涉案房屋（2012年8月14日至2014年8月13日），2013年12月16日，该院解除查封；2012年12月13日，广州市海珠区人民法院轮候查封郭某福的产权份额，2014年1月6日，该院予以解除查封；2013年8月23日，广东省吴川市人民法院轮候查封郭某福的产权份额，2014年1月6日，该院予以解除查封。2013年10月21日，三被告（委托人）作出《委托书》，该《委托书》经广州市公证处公证，内容为：委托人是涉案房产的产权人，现委托受托人黄思雄办理下列事项：一、有权出售上述房产，办理交易过户手续，签署房产买卖合同和网络合同等文件，代收售房款；二、办理上述房产的产权登记、抵押登记、涂销抵押、调档复印、测绘、变更、更正、退案等手续，领取房产证及他项权利证等证明文件；三、缴纳上述房产有关的税费；四、办理上述房产的银行提前还款、赎契约、转案，签署相关的银行文件及领取相关资料；签署转按协议书；五、协助买家办理银行按揭抵押贷款，签署合同等相关文件等；此委托书有效期自签署之日起十年内有效。原告主张其与三被告成立房屋买卖关系，为此提交一份签约日期为2013年12月31日的《广州市存量房买卖合同》【以下简称“讼争合同”，该合同中尾页签署人处有：甲方（卖方）：郭某福、郭丕坤、郭丕旭（三签名为手写）、委托代理人：黄思雄（该签名为手写）；乙方（买方）：张林苟（签名为手写）；见证人：张某甲（手写）】，约定：房产为广州市天河区燕塘路28号506房，共有人为郭某福、郭丕坤、郭丕旭，该房产存在抵押等他项权利情况，该房产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；需要说明的情况：甲方在本合同签订之日起10日内（2014年1月10日前）办妥提前还贷涂销抵押手续；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任；该房地产按整套出售，总金额2200000元；经甲乙双方充分协商，选择自行交割房款；签订本合同时，乙方向甲方支付320000元作为购房定金；乙方在涂销抵押当日向甲方支付房款300000元（不含定金）；乙方在房管出具成功受理本次交易的递件回执当日向甲方支付880000元；乙方应在取得房产登记当日向甲方支付房款700000元；甲乙双方应于本合同签订之日起10日内签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，以办理网上签约手续。甲乙双方应当及时提供与该房地产交易有关的完整资料并于该房屋涂销抵押之日起五日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。逾期超过10日仍不履行的，守约方有权解除合同。甲方未在约定时间涂销抵押和办理网签手续的，乙方有权立即解除合同；在乙方取得房产登记前房屋被查封的，乙方有权立即解除合同。乙方解除合同的，有权要求双倍退还定金或退还全部已付款项并按第八条约定承担违约金。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等条款。对于原告提交的上述讼争合同的签署，三被告不予确认其签署的真实性，另起提交一份与黄思雄于2013年12月30日签订的《存量房买卖合同》（甲方为三被告。乙方显示为黄思雄），该合同约定，甲方以2200000元出售涉案房屋给乙方，房产存在抵押等他项情况，甲方应在签订本合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，乙方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款约40万元存入甲方供款账户，如赎契款项一旦划至甲方供款账户，到账即视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用。签订本合同时，乙方向甲方支付500000元作为购房定金，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付1000000元等，甲乙双方于签订本合同后20日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》，以办理网上签约手续等；其他约定有：甲方保证物业产权过5年；甲方不能干涉乙方最终过户落名；甲方只收取楼价款2200000元，其余售房款由乙方所有等。关于付款情况，原告表示其以现金支付款项，为此提交四份手写《收据》（落款人均为“黄思雄”）其中：第一份《收据》落款时间为2013年12月31日，内容现收到张林苟交来现金150000元作为购买天河区燕塘路28号506房的部分定金，现金收讫，特此收据；第二份《收据》落款时间为2014年1月1日，内容为现收到张林苟交来现金100000元作为购房定金，现金收讫，特此收据；第三份《收据》落款时间为2014年1月2日，内容为：现收到张林苟交来现金70000元作为购房定金，现金收讫，特此收据；第四份《收据》落款时间为2014年1月2日，内容为已收到张林苟交来购买天河区燕塘路28号506房的定金共计320000元，现金收讫，特此收据。以上款项在2013年12月31日、2014年1月1日、2014年1月2日分三次交款，都已开过收据，现在以本据为准，之前三张收据自动作废。关于上述现金交易情况，原告未提交提现记录，庭审时其表示“当初是临近春节，一次过在一个账户取大量资金比较难，原告也有多个商铺，原告是分别从几个商铺中取款，且因为原告是做生意的，原告本身就有流动资金，而且当初被告表示一定要我方以现金支付才给予购房优惠”及“支付现金是被告的要求，原告是经营店铺的，每天都有现金的回流，所以部分款项是提现，部分是回流的现金。关于催告情况，原告提交一份由“黄思雄2014年1月11日）签收的致三被告的《催告函》，内容为：本人于2013年12月31日与你们签订《广州市存量房买卖合同》，合同约定你们必须在合同签订之日起10日内2014年1月1日前办妥提前还贷涂销抵押手续等，合同签订后，本人已向你们支付了定金320000元，现合同签订已满10日，你们既没有能够涂销抵押，也没有办理网签手续，根据合同约定，你们已经违约，本人有权立即解除合同…现通知你们，你们务必在2014年1月13日前办妥涂销抵押手续并与本人签订网签合同，否则本人将立即解除合同等。原告为支持其律师费10000元主张，为此提交广东南方福瑞德律师事务所开具的《发票》，付款人为原告，原告未提交委托代理合同。关于交易过程，本院询问双方，原告表示：原告通过房屋中介的朋友购买涉案房屋，中介推荐了涉案房屋，当时称涉案房屋存在查封，所以价格比较低。原告接触到黄思雄，当时黄思雄提供了房地产权证及公证委托书。原告当时想约见被告，但黄思雄表示其有授权委托书，且三被告不在广州。我方也到涉案房屋门口察看情况，但没有进入涉案房屋，当时中介称签订三方合同需要支付中介费，所以没有签订三方合同。合同签订时间是2013年12月31日，因为第二天是元旦放假，取款比较麻烦，被告要求原告以现金支付，所以原告从多方筹钱就支付了32万元定金。根据合同约定，被告应当在2014年1月10日前办妥涂销抵押的手续，并且与原告办理网签，但是到期后，被告并没有履行合同义务。原告多次催促被告履行合同，到了1月13日再次查询涉案房屋的产权情况，仍然没有办法实现银行解除抵押的情况，我方与卖方沟通，但卖方一直推拖。被告表示：我方没有与原告发生任何交易，我方也没有见过原告本人，原告也没有来过涉案房屋。2013年10月10日，当时我方欠他人50万元，因为债权人查封了涉案房屋，当时我方在广州裕丰公司放盘，中介公司介绍黄思雄给我方，当时约定由黄思雄垫资50万元让我方偿还债务再申请解封。黄思雄担心向我方支付50万元无法购买涉案房屋，所以当时签订一份二十年（2013年10月10日-2033年10月9日）租约的租赁合同。黄思雄用50万元直接偿还给我方的债权人，然后我方开具收条。2013年12月30日，涉案房屋已解封，就只存在银行抵押，将50万元约定为定金，并且约定之前的租赁合同作废。当时黄思雄称其名下已有其他房屋，可能无法过户至其名下，所以约定黄思雄可以过户至其他亲友名下，但是黄思雄在二十天的时间内没有办法找到适合的人过户。2014年1月20日黄思雄要求我方把50万元退还给黄思雄以解除合同。我方当时表示可以解除合同，但是退还50万元必需待我方把涉案房屋出售后才有钱，但是黄思雄表示我方不退还钱，其有办法搞我们。我方直到收到法院送达的传票才知道黄思雄所采取的方法就是与原告勾结，制作虚假买卖合同，提起虚假诉讼，所以我方当时就立即向法院提起要求追加黄思雄为本案第三人，才能查明本案事实。另庭审时，本院询问原告如下问题：“1、黄思雄向你出示什么文件？2、黄思雄有无向你方披露涉案房屋存在抵押、查封？3、为何约定定金是320000元？4、原告与黄思雄的关系？5、有没察看现场？6、见证人张某甲为何人？”原告对上述问题回复为：“1、出示了公证书及房地产权证原件；2、我方知道涉案房屋曾经存在查封、抵押，但签订合同时查封已解除，大部分查封、抵押还存在，我方正因为涉案房屋的价格比较低，我方购买涉案房屋是有风险的，所以合同中还约定如果涉案房屋再次被查封，我方有权解除合同并追究卖方的违约责任；3、当时卖方称办理涂销抵押的金额30-40万元，最后商定定金为32万元；4、通过中介的朋友认识黄思雄；5、到了小区察看，只是没有到房屋内部；6、张某甲一直在做中介工作，本代理人不清楚其具体在哪一家中介公司工作。本院询问被告如下问题：“1、为何出具委托书给黄思雄？2、黄思雄有无向你主张50万元3、被告是否认识见证人张某乙4、被告有否收取黄思雄50万元？”被告回复：1、因为黄思雄害怕其支付了50万元后，我方会没有将涉案房屋出售给黄思雄，黄思雄表示我方出具委托公证书后，其就可以自行办理过户；2、根据我方与黄思雄的合同，我方有权没收定金50万元，所以黄思雄至今都没有向我方主张50万元；3、我方不认识张某甲;4、由于被告欠款众多，所以将50万元已用于清偿查封涉案房产的欠款，我方曾向黄思雄主张催告继续履行合同，黄思雄没有向我方追偿50万元，我方认为原告与黄思雄虚造合同，诈骗我方。另第三人黄思雄未就原、被告提交的证据发表质证意见。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。房屋交易作为重大经济交易活动，原告作为购房人，理应审慎注意，从原告陈述的交易过程及本院的询问调查可见，原告基于黄思雄出具《委托书》下与黄思雄签订讼争合同，交易期间未到现场察看房屋，原告持有的四份《收据》显示以现金支付，支付的额度均为巨额款项，原告无法提供现金的合理来源、提现记录，对其主张以现金支付款项，不予采信。另合同签订时，涉案房屋存在抵押、查封，存在巨大的交易风险瑕疵，原告在明知查封及抵押情况下，其称将现金直接支付黄思雄并签订合同,有违交易常理。综上所述，原告就其与被告买卖合同的成立、事实履行的真实有效不能充分合理举证，本院对其主张不予支持，依法驳回。第三人黄思雄经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张林苟的诉讼请求。本案受理费10300元及财产保全费3020元，均由原告张林苟负担；公告费1000元，由被告郭源春、郭丕坤、郭丕旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 卓燕均人民陪审员 陈礼荣二〇一五年四月三十日书 记 员 梁怡筠曾妙仪本判决书于2015年月日送达 来源：百度“”