（2015）榕民终字第1208号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-05-28
案件名称
福州泰禾房地产开发有限公司与郑欣、郑兰金房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福州泰禾房地产开发有限公司,郑欣,郑兰金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1208号上诉人（原审被告）福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人郑钟，总经理。委托代理人张云容、高超，公司职员。被上诉人（原审原告）郑欣，女，1994年5月22日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人陈宓、支帅，福建至理律师事务所律师。原审第三人郑兰金，女，1969年2月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人柳黎虹，福建宇凡律师事务所律师。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司因与被上诉人郑欣、原审第三人郑兰金房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第2470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：原、被告于2013年2月23日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林暨泰禾红峪）第B1-1楼1：2层1××复式单元房产，合同价款为人民币3477525元；被告应于2013年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将同时符合各项约定条件的商品房交付原告使用，其中一项条件为“该商品房所在建筑物生活给排水达到设计要求条件”；商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续；如被告未按合同约定的期限将符合交付条件的房产交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自讼争合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2013年5月1日）起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款人民币3477525元。但被告却在约定的交房时间到期后未通知原告收房。原告分别于2014年3月30日和6月5日向被告发出延期交房催告函，但被告仍未通知收房。另查明，第三人郑兰金系购买被告泰禾红峪B1区1幢205单元房屋，其房屋于2013年4月22日办理了交房手续。在装修过程中，第三人对其一楼卫生间即原告房屋楼顶的排水管道进行更改。2014年7月，经泰禾物业公司协调，由泰禾物业安排施工人员对第三人的卫生间管道再次进行改造，施工费用由第三人承担，并于2014年7月施工完毕。但管道改造是否符合商品房买卖合同的约定及相关规划设计规范要求未经确认。原审认为：原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规规定的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。原告在合同签订后支付了全部购房款，其已履行了合同约定的义务。但被告在约定的交房期限到期后未通知原告收房，且经原告催告后仍未能交房，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告主张合同约定违约金比例过高要求予调低，原审法院认为，双方合同约定的逾期交房日万分之二的违约金比例低于中国人民银行规定的逾期贷款的利率，该违约金比例约定应为合理恰当，被告主张不予支持。同时，被告辩称逾期交房系因第三人原因所致。原审法院认为，本案并非侵权之诉，而系商品房买卖合同的履约诉讼，在讼争商品房交付前，系由被告控制并管理该房产，但被告未尽保管责任，以致无法交付符合合同约定的商品房给原告使用，其对原告应负的违约责任应由被告承担，故被告辩称没有法律依据，原审法院不予采纳。此外，因讼争房屋排水管道被更改，故被告应负责按合同约定及原规划设计要求恢复原状后交付原告。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告郑欣交付符合合同约定及原规划设计的，达到建筑物生活给排水设计要求条件的福州市仓山区金山街道浦上大道418号金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾.红峪）第B1-1［幢］1；2；［层］1××复式单元的房屋。二、被告福州泰禾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告郑欣偿付逾期交房违约金（以人民币3477525元为基数，按日万分之二计自2013年5月1日起至本判决第一款项下的房产交付之日止）。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34620元，由被告负担。一审宣判后，原审被告福州泰禾房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福州泰禾房地产开发有限公司上诉称：一、一审判决违约金标准过高。一审判决确定的违约金明显超过被上诉人的损失，违约金应参照诉争房屋所在小区的房屋租金确定为每月约5000元。二、上诉人逾期交房系因第三人侵权所致，应由第三人承担相关责任。上诉人并未改动诉争房屋二楼卫生间管道，一审已经确认管道改动系第三人所为，且未经上诉人同意。故因管道改动导致被上诉人拒不收房责任在第三人。三、诉争房屋二楼卫生间管道不存在封堵、渗漏现象，防水工程未被破坏。被上诉人提供的证据无法证明卫生间顶部楼板存在封堵、渗漏、防水被破坏的情形，无法证明其不符合规划设计要求。综上，请求撤销一审判决，减少违约金，并由第三人承担相关责任。被上诉人郑欣答辩称：一、本案系商品房买卖合同纠纷，并非侵权之诉，上诉人应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定上诉人应在2013年4月30日前将符合合同约定条件的商品房交付被上诉人使用，上诉人应书面通知办理交付手续。根据第三人的陈述，其在2013年4月就办理了交房手续，且当时尚未动工装修房屋。上诉人所述的“原告不同意接收管道改动后的房屋”发生在2014年7月，距离约定的交房时间已逾一年，且在此之前的2014年3月和6月，被上诉人也已向上诉人连发两次延期交房催告函，并由上诉人签收。可见，上诉人逾期交房全因其怠于办理交房手续，其应承担逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任已明确约定，一审判决确定的违约金符合合同约定，也不违反法律规定。上诉人要求按照每月5000元租金的标准支付违约金，无事实和法律依据，且违背诚实信用原则。三、上诉人应向被上诉人交付符合合同约定及符合原规划设计的房屋。上诉人在未交房前，控制并管理着诉争房屋，无论如何在已竣工验收的房屋里、在原本已完整的屋顶上打洞、挖坑、擅自改变原给排水管道的位置、高度，都属于破坏原有的防水工程、破坏原规划设计的行为，都会导致该房屋的状态不符合交房的条件。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人郑兰金述称：一、被上诉人与第三人的房屋本应同时期交房，第三人交房在先、装修在后，而被上诉人的房屋却迟迟未交房，很明显上诉人逾期交房并非因第三人的装修所致。上诉人将延期交房的责任推卸于第三人，主张因第三人的侵权行为导致其逾期交房，其主张无事实和法律依据。二、一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，依法应当予以维持。本案并非侵权之诉，而是商品房买卖合同的履约诉讼，在讼争商品房交付前，是上诉人控制并管理该房产，上诉人在约定的交房期限届满后未通知被上诉人收房，且经被上诉人催告后仍未能交房，上诉人逾期交房已是不争的事实，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，一审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规规定的禁止性规定，应为合法有效正确，本院予以确认。被上诉人在合同签订后支付了全部购房款，其已履行了合同约定的义务。而根据《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付被上诉人使用，其中一项条件为“该商品房所在建筑物生活给排水达到设计要求条件”。第十一条约定：商品房达到交付条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。本案中，诉争房屋楼顶的排水管道被更改，导致诉争房屋的生活给排水达不到设计要求条件，而上述事实的发生系上诉人于2013年4月22日将原审第三人购买的房屋交付原审第三人之后装修造成的，原审第三人对其购买的房屋装修时，诉争房屋系由上诉人控制、管理，而上诉人不但未在约定的交房时间内书面通知被上诉人进行诉争房屋的交接，且在被上诉人分别于2014年3月30日和6月5日向上诉人发出延期交房催告函，上诉人仍未书面通知被上诉人收房，因此，上诉人违反了上述合同约定，应当承担逾期交房的违约责任。本案系商品房买卖合同纠纷，并非侵权之诉，故上诉人认为逾期交房系因第三人侵权所致，应由第三人承担相关责任于法无据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房超过60日后，被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2013年5月1日）起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付款万分之二的违约金。一审按照该约定的标准判决并无不当。上诉人提出一审判决违约金标准过高缺乏法律规定和合同约定，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币34620元由上诉人福州泰禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈集美代理审判员 陈 嘉代理审判员 陈秀瑜二〇一五年四月三十日书 记 员 陈碧珍 来源：百度“”