（2014）扬邗民初字第3661号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-09-22
案件名称
扬州鑫鸿电子有限公司与扬州远东家俬制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州鑫鸿电子有限公司,扬州远东家俬制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2014）扬邗民初字第3661号原告扬州鑫鸿电子有限公司，住所地在扬州市江阳工业园朱塘路116号2号楼。法定代表人刘建华，总经理。委托代理人李昕，江苏擎天柱律师事务所律师。被告扬州远东家俬制造有限公司，住所地在扬州市江阳工业园朱塘路116号。法定代表人徐安明，董事长。委托代理人杨鈜云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托代理人张颖，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告扬州鑫鸿电子有限公司（以下简称鑫鸿公司）与被告扬州远东家俬制造有限公司（以下简称远东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法由审判员李五独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告鑫鸿公司的委托代理人李昕、被告远东公司的法定代表人徐安明及其委托代理人杨鈜云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫鸿公司诉称：2012年5月15日，原、被告签订《租房合同》，约定原告承租被告位于扬州市江阳工业园朱塘路116号3号楼，并口头约定在合同签订后一年内，被告造一条由原告承租房屋通向厂南门的路并修建南大门供原告通行。合同签订后，原告按约先后支付三年房租，履行自己的合同义务，但被告却未能履行造路修门的义务，使原告无单独通行的道路和门，只能从被告厂区及大门通行，但被告厂区通往原告承租房屋正门的一段道路，也是当时原告唯一能进出的通道，也无法正常通行。这属于被告修缮并保证房屋适租的义务范围，但被告只修缮该路一半后，以事务缠身、天热找不到人为由不再继续修缮，后经双方协商并口头约定由原告垫付该修路费10000元并找人继续修缮，该10000元被告同意在第二年的租金中扣减，但路修好后，被告却一直拒绝于租金中扣减。后在长达一年的时间内，因被告自身债务纠纷，致厂区大门被堵，外来人员不断在原告承租房屋内吵闹，严重影响原告的生产经营。在被告债务纠纷解决后，被告仍不履行造路修门的义务，且不给予原告厂区通行的便利。原告多次与被告交涉，被告不但不予解决，反而实施吵骂、停电停水、在原告公司门口修建厕所等行为，并无故阻拦原告正常发运货物。因被告未能履行合同签订后一年内造路修门的义务，并不断实施严重影响原告生产经营的违约行为，致原告不能实现合同目的，构成根本违约，原告有权要求解除租赁关系并赔偿损失，故请求判令：1、解除原、被告间签订的租房合同；2、被告返还剩余租期的租金并赔偿因违约行为给原告造成的损失；3、被告返还原告垫付的修路款10000元。原告鑫鸿公司提供的证据有：1、租房合同书一份，证明合同中对于被告的违约行为承担的责任有相关约定；2、通话录音一份，证明双方间曾口头约定合同签订后一年内由被告修一条由原告承租房屋通向城区南门的路；3、照片两张，证明因为被告自身的债务纠纷导致原告房屋的外墙被破坏；4、照片一张，证明原告承租房屋的现状，不利于原告的正常通行，影响了原告的正常使用；5、视频一份，证明车辆无法正常通行；6、照片及短信清单，证明被告实施影响原告使用房屋的其它行为；7、照片两张，证明原告正常发运货物进出厂区，受到被告工作人员的阻拦；8、拒收回执的材料，证明原告向被告发送解除租赁合同及租赁房屋交还手续的告知函，但被告拒收。9、接警工作登记表及赵红身份证明、劳动合同，证明2014年11月12日被告实施了严重影响原告经营的行为，原告正常发货遭被告阻拦，将厂区大门封闭，不准原告满载货物车辆正常出入，经原告工作人员赵红报警，警方介入反复协调后被告才勉强让原告出货的事实；10、建筑装饰装修工程施工合同一份、工程决算书两份、收条两份，证明原告为装修承租房屋所花费的费用为110108.2元，原告实付110000元，另外垫付修路款10642元，实付10000元；11、申明、转账凭证、声明各一份，证明原告已经以转账方式将自2012年6月1日到2014年6月24日的水电费支付给被告公司，其公司代表王德高具体操办了该事宜且未提供相应的发票，被告所述原告未支付水电费不是事实；12、接警工作登记表三份，证明双方自建立租赁关系以来一直冲突不断，需要警方的反复介入才能勉强维持之间的相处关系，双方之间自愿平等的进行合作的基础已经没有了。被告远东公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。1、原告要求解除双方间的租赁合同既没有合同约定的依据也不符合法律解除的依据，其引用的合同法第94条第四款属于适用法律错误；2、被告不存在任何违约行为，原告也不存在合同目的不能实现的情况，至目前为止租赁房屋完好存在，并在原告的使用过程中，其租赁房屋的目的完全能够实现；3、原告在双方合同的履行过程中存在很多违约行为，其一除了2012年度原告能够按照合同约定的期限缴纳其支付房租的义务外，2013年3月15日及2014年3月15日前原告都没有能够按照约定的期限支付房租，其二到目前为止原告未能按照合同的约定支付其缴纳水电费的义务；4、在双方履行合同过程中被告花费了大量的费用铺设道路及嫁接楼梯、新建门楼道路等，完全是建立在原告承租房屋10年的基础上，到目前为止被告已经为此花费30余万元。如果原告要求解除合同必将造成被告重大损失，包含房屋闲置期间的租金损失及被告为履行10年租赁合同所花费的其它损失，故不同意解除合同，且合同完全可以得到全面的履行。被告远东公司未提供证据。经审理查明：原告鑫鸿公司（乙方）与被告远东公司（甲方）于2012年5月15日签订《租房合同书》一份，约定：1、甲方将江阳工业园朱塘路和荷叶路交叉口116号3号楼一幢，二层计1000平方米出租给乙方使用；2、租赁期共拾年，期限自2012年6月1日至2022年5月31日，2012年5月15日至2012年5月31日为甲方提供给乙方的装修时间；3、租金按三年一计算，第一个三年共50万元，以后每三年按10%递增，租金费用实行先付费后使用的原则。交费方式第一个三年为，第一年交纳20万元，合同签订后二日内付款，第二年、第三年分别15万，提前二个月付款，以后交费方式比照第一个三年执行；4、甲方向乙方提供水源、电源，确保乙方正常使用。每月水电费由乙方负责交给甲方，水电收费标准与甲方对外交纳标准相同；5、在租赁期间内，不得随意终止合同，如有特殊情况乙方需变更合同或提前终止合同，必须按拟定变更合同或终止合同之日，提前一个月书面通知另一方，经双方协商同意后方可变更或终止。2014年11月12日，扬州市公安局邗江分局江阳派出所《接处警工作登记表》中记载，报警人赵红与徐安明之间有房屋租赁纠纷，徐安明的手下人拦住赵红所在公司的货车不让其出货。经协调，徐不再阻拦。报警人赵红系原告员工。2014年1月29日，扬州市公安局邗江分局西湖派出所《接处警工作登记表》中记载，报警人刘建华称有陌生人敲自己家的门，处警经过及结果为到现场了解到系刘建华租用了徐安明位于江阳工业园区远东家具的厂房，因产生纠纷未将房租付给徐，徐上门讨要房租，现场调解处理。2014年11月17日，原告通过EMS向被告邮寄解除租赁合同并及时办理租赁房屋交还手续告知函，在该邮件单的首页邮件详细说明中注明“通知远东家私徐安明解除租赁合同并及时办理租赁房屋交还手续的通知函”，该邮件经过三次投递均未妥投，于2014年11月21日被退回。邮政人员在改退批条中载明“拒收退回”。原告交纳租金至2015年5月31日。庭审中，原告主张原、被告在租赁期间矛盾冲突不断，双方的租赁关系已无继续的可能，原告已经房屋基本腾空，向被告退还租赁房屋，被告拒收。本案争议焦点为：1、原告要求解除原、被告之间的租赁关系应否得到支持；2、原告主张被告返还剩余租期的租金、赔偿损失、被告返还垫付的修路款是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且无违反法律行政法规禁止性规定，故租赁合同有效，双方均应按约履行自己的义务。原告主张被告违约要求解除租赁关系，但从原告举证的接处警记录来看，在承租期内原、被告之间产生纠纷不断，并不能证明被告存在违约的情形。庭审中原告表示双方之间的租赁合同已经无法继续履行，要求解除租赁关系，考虑到原、被告在租赁期间确实多次发生纠纷，且原告以向被告寄送解除租赁关系的通知表示不再履行租赁合同，若仍要求双方继续履行租赁合同，不合情理，也不利于双方权益的保护，故对原告要求解除原、被告之间的租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。因被告不存在违约的情形，故原告主张被告返还剩余租期的租金、赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。在租赁期间内，原告要求解除租赁关系，至新的承租人承租前原告租赁房屋可能存在因闲置而造成的租金损失，该损失系原告提前解约而违约所致，故原告应当赔偿被告租赁房屋闲置期间的租金损失，本院综合各方面因素酌定损失为自首期合同租金期满次日起2个月的租金，根据租赁合同的约定“租金按三年一计算，第一个三年共50万元，以后每三年按10%递增”，故原告需赔偿被告租金损失为91666.6元(500000元×1.1÷12月×2个月）。关于原告主张被告返还垫付的修路款10000元，并就此举证了装饰装修工程施工合同及装修人周前出具的收条，因被告对该证据的真实性不予认可，而原告提供的上述证据又不足以证明其因修路而支付10000元，且原告未能提供证据证明被告同意在租金中扣减，故对原告该主张本院不予支持。因原告提前解除租赁关系导致被告其他的损失，本案不作处理，被告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告扬州鑫鸿电子有限公司与被告扬州远东家俬制造有限公司于2012年5月15日签订的《租房合同书》；二、原告扬州鑫鸿电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告扬州远东家俬制造有限公司租金损失91666.6元；三、驳回原告扬州鑫鸿电子有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18098元，由原告扬州鑫鸿电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省扬州市中级人民法院，开户行：工商银行扬州分行汶河支行，帐户：11×××57）。审 判 长 李 五人民陪审员 袁 遥人民陪审员 姚梅琴二〇一五年四月三十日书 记 员 孟 婷 更多数据：搜索“”来源：