（2015）鱼商初字第148号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-06-02
案件名称
袁园园与马加腾、张肖晗��租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鱼台县人民法院
所属地区
鱼台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁园园,马加腾,张肖晗,张庆朕
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十九条，第二十一条第一款，第二十六条第一款
全文
山东省鱼台县人民法院民 事 判 决 书（2015）鱼商初字第148号原告：袁园园，个体工商户。委托代理人（特别授权）：李凯，鱼台英杰法律服务所法律工作者。委托代理人（特别授权）：兑义，山东英辩律师事务所律师。被告：马加腾��个体驾驶员。被告：张肖晗，农民。被告：张庆朕，农民。三被告委托代理人（特别授权）：赵爱军，山东英和律师事务所律师。原告袁园园与被告马加腾、张肖晗、张庆朕租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法由审判员徐志伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁园园及其委托代理人兑义、李凯，被告马加腾、张肖晗、张庆朕及三被告的委托代理人赵爱军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁园园诉称：2014年12月26日，原、被告签订的饭店转让协议书，约定转让费5万元，饭店已交付被告经营。但被告违反合同约定，拒不支付转让费。请求判令被告马加腾支付转让费5万元及逾期利息，被告张肖晗、张庆朕承担连带清偿责任。原告为证明其诉讼主张提供以下证据：1、《饭店转让协议书》，以证明2014年12月26日原告袁园园将“平常人��”饭店转让于被告马加腾、被告张肖晗、张庆朕为被告马加腾担保的事实。2、《房地产租赁合同》，以证明原告袁园园所经营的“平常人家”饭店所有房屋，系原告于2014年6月8日承租于杨怀君、王淑萍，合同并约定承租人享有转租权。3、借条，以证明原告袁园园于2014年12月25日与被告马加腾对转让饭店内的酒水进行了交接，以进一步证明原告已将租赁物交付给被告马加腾使用。经当庭质证，被告马加腾、张肖晗、张庆朕共同质证认为：原告未向被告马加腾提供原出租方同意转租的证明和原告与原出租方的租赁合同，原告没有转租的权力，转租无效；对证据2，我方认为该份合同是现在才制作的，如果当时原告就有该份合同，应该向被告出示，这份合同也不能证明原被告之间的租赁房屋就是套楼村的房屋，也无法核实原出租方的身份，更无法证明“平常人家饭店���所占有的房屋原出租方是否享有合法的所有权和使用权，因此该份合同并不能证明其转租通过了原出租方的同意；对证据3，酒水中的白酒仍然在饭店由原告占有，啤酒已被被告马加腾喝掉，被告愿意给付原告啤酒钱，该借条并不能证明酒水所有权的转移，因为原被告签订的饭店转让协议第四条明确约定，支付了转让费饭店的承租权等才属于被告马加腾，但是被告没有支付转让费，饭店的承租权还属于原告。被告马加腾、张肖晗、张庆朕共同并辩称：1、原告袁园园与被告马加腾签订的饭店转让协议书为无效协议。理由：原告未向被告马加腾提供原出租方同意转租的证明和原告与原出租方的租赁合同，原告没有转租的权力，转租无效；2、饭店转让协议书无法履行。理由：饭店转让协议没有约定转租期限，同时协议第四条约定：饭店整体转让后，乙方应继续履行原饭店与出租方签订的合同期内的全部协议，但原告始终未向被告马加腾提供原租赁合同，被告马加腾无法明确自己的权利义务，协议根本无法履行；3、该饭店转让协议，原告袁园园与被告马加腾均未实际履行。协议第四条约定：乙方在支付饭店转让款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。因被告马加腾未向原告支付饭店转让款，原告也没有向被告马加腾交付饭店及设施。4、被告马加腾没有取得饭店承租权及相关设施的所有权，当然也就没有义务向原告支付转让费；5、原告转让饭店，未向被告马加腾提供经营饭店的有关证件；6、由于原告袁园园与被告马加腾签订的饭店转让协议应认定为无效，作为其从合同的担保条款亦无效。因此，被告张肖晗、张庆朕依法不应承担担保责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回，并要求解除原、被告间的饭店转让协议，不要求原告继续履行合同。三被告为证明其诉讼主张，也向本院提交了《饭店转让协议书》，以证明该协议为无效协议。原告质证认为，原告有权转租，饭店转让协议合法有效。根据原告的起诉和被告的答辩，本案需要调查的问题：1、《饭店转让协议书》的效力；2、原告是否履行合同义务；3、被告要求解除合同的依据。双方对本案需要调查的问题没有异议和补充。根据原、被告的举证和质证情况，本院认证如下：原告提交证据《房地产租赁合同》，证明了原告袁园园所经营的“平常人家”饭店所使用的房屋，系原告于2014年6月8日承租于杨怀君、王淑萍，合同并约定承租人享有转租权。被告质证认为系原告临时制作，未提供相关反证证实，其质证意见本院不予采信。在此原告对租赁房屋有转租权的前提下，与被告马加腾签订了《饭店转让协议���》，转让协议内容明确具体，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。被告主张协议无效，无法律依据，本院不予采信。原告提供证据借条，系被告马加腾出具，有“今借袁园园现金伍仟元整（5000）备注：酒水盘点欠款”等字样，证明2014年12月25日，原告袁园园与被告马加腾对转让饭店内的酒水进行了交接。根据以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：1、2014年6月8日，原告袁园园作为乙方，案外人杨怀君、王淑萍夫妇作为甲方，双方签订《房地产租赁合同》，约定，甲方将位于套楼新村路南的门面房租赁给原告袁园园使用，自2014年6月9日起至2015年6月9日，租金为每年18000元。同时双方还约定，租赁期间，乙方有权转租，但不得超过剩余的租期。原告袁园园将房屋租赁后，用于经营“平常人家”饭店。2、2014年12月26日，原告袁园园��被告马加腾经过两三天的协商后，签订了《饭店转让协议书》，约定原告袁园园将其经营的“平常人家”饭店转租给被告马加腾经营，相关设施也转让给被告马加腾，转租款及相关设施转让款共计5万元，预付2万元，余款在2015年3月6日一次性付清。协议第三条并约定饭店承租权的转让应取得出租方的同意后，该合同项下之承租权转让方为有效；第四条约定，乙方（即马加腾）在支付饭店转让价款后，甲方（袁园园）即向乙方移交合同项下之权利，乙方在付清转让价款的当天，即正式取得饭店承租权及相关设施的所有权和使用权，饭店整体转让后，乙方应继续履行原饭店与出租方签订的全部合同或协议。同时，被告张肖晗、张庆朕作为被告马加腾的担保人在担保人栏签名捺印并写明各自的公民身份号码。3、合同签订前一天，即2014年12月25日，原告袁园园与被告马加��就对原告经营饭店内未售完的酒水进行了交接，计款5000元，由被告马加腾出具了借条（应为欠条）。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告袁园园与被告马加腾签订的《饭店转让协议书》，系在原告有转租权的情况下，双方在充分协商的基础上作出的真实意思表，且不违反有关法律规定，成立并为有效合同，双方均应自觉遵守。被告马加腾应根据合同约定支付相应价款，其拒不支付转让费的行为，违反合同约定的其主要合同义务，构成根本违约。原告要求被告马加腾支付转让费5万元的诉讼请求应予支持。被告张肖晗、张庆朕自愿为被告马加腾履行合同义务提供担保，未约定保证方式保证期间和保证范围，根据担保法有关规定，自债务履行期届之日起六个月对全部债务应承担连带清偿责任。《中华人民共和国��同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三被告主张合同无效，但没有证据证明本案合同符合上列情形中的任一情形。三被告的该项主张，无法律依据，本院不予支持。被告马加腾作为完全民事行为能力人，对自己的民事行为应有注意审慎的义务，根据一般行为常识，被告马加腾在签订合同前，应对原告经营饭店的情况作充分的了解，其主张未见过原告承租的合同，不知道自己享有哪些权利和义务，与常情常理相悖，其辩解本院不予采纳。被告是否取得租赁房屋的使用权不影响被告履行合同的义务，同时合同约定了被告马加腾的先履行支付租金的义务，因此被告答辩中称尚没有取得租赁权而不履行合同是不符合法律规定的。被告马加腾认为该租赁物没有卫生许可证等其他证件，也不是解除合同的法定要件，根据法律规定，应由从业者申请办理相关许可证件，该证件并非原告的义务。被告马加腾要求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告马加腾于本判决生效后3日内向原告袁园园支付房屋转租款及饭店设施转让款共计人民币5万元；二、被告张肖晗、张庆朕对以上债务承担连带清偿责任。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍��付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 徐志伟二〇一五年四月三十日书记员 王 超附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定��明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。