（2015）滁民一终字第00458号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-05-26

案件名称

赵国华、刘自荣等与滁州市公路管理局明光分局、滁州市公路管理局土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省滁州市中级人民法院

所属地区

安徽省滁州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵国华,刘自荣,朱升,滁州市公路管理局明光分局,滁州市公路管理局

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款

全文

安徽省滁州市中级人民法院民事判决书（2015）滁民一终字第00458号上诉人（原审原告）：赵国华，女，1934年9月9日出生，汉族，无业，住安徽省明光市。上诉人（原审原告）：刘自荣，女，1958年12月20日出生，汉族，无业，住安徽省明光市。上诉人（原审原告）：朱升，男，1994年1月13日出生，汉族，自由职业者，住址同上，系朱俊宝儿子。上述三上诉人共同的委托代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：滁州市公路管理局明光分局，住所地安徽省明光市，组织机构代码72999113-6。法定代表人：程永齐，该分局局长。委托代理人：邱晓芬，安徽元贞律师事务所律师。原审被告：滁州市公路管理局，住所地安徽省滁州市，组织机构代码F1415951-3。法定代表人：蒋新明，该局局长。上诉人赵国华、刘自荣、朱升与上诉人滁州市公路管理局明光分局（以下简称明光公路分局）、原审被告滁州市公路管理局（以下简称滁州市公路局）因土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2014年10月9日作出的（2014）明民一初字第00604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人赵国华、刘自荣、朱升共同的委托代理人胡学仕，上诉人明光公路分局的委托代理人邱晓芬到庭参加诉讼，原审被告滁州市公路局经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年1月19日，朱俊宝与明光公路分局签订协议，由朱俊宝租赁该分局的原丰山集道班约5亩的一块场地，租期十年。租金为每年2000元。协议约定，承租方在场地上不得建筑永久性构造物和损坏场地上现有建筑物。2010年6月17日，朱俊宝向明光公路分局支付了2010年1月19日至2014年1月19日五年租金10000元。协议签订后，朱俊宝对租赁场地原有的六间瓦房及围墙进行了维修，并新建了大门及水井，后朱俊宝去世，赵国华、刘自荣、朱升分别系朱俊宝母亲、妻子、儿子。原审另查明：涉案场地使用权属管店林场，明光公路分局系借用该场地建设道班。明光公路分局与滁州市公路管理局系上下级关系，系单独核算的二级机构。2013年6月19日，赵国华、刘自荣、朱升以管店林场在原丰山集道班（即朱俊宝租赁场地）旁建职工宿舍楼，铺设道路，将朱俊宝生前加固的租赁场地的东侧院墙推倒约200米，致使该租赁场地无法使用为由向明光市法院起诉，经明光市法院主持调解，管店林场赔偿赵国华、刘自荣、朱升经济损失20000元。2014年2月25日，赵国华、刘自荣、朱升提起诉讼，要求依法解除2010年1月19日朱俊宝与明光公路分局签订的协议；退还租金10000元并赔偿经济损失（待评估后确定）。赵国华、刘自荣、朱升在收到鉴定报告后明确诉讼请求为：1、确认朱俊宝与明光公路分局于2010年1月19日签订的协议无效；2、退还租金10000元；3、赔偿经济损失98659.09元，具体为对租赁物投入的房屋维修、打井、围墙维修等损失30165.3元＋鉴定费2000元＋明光公路分局管店道班变压器架设工程造价66493.79元。审理过程中，赵国华、刘自荣、朱升申请对租赁标的物投入的房屋维修、打井、围墙维修等损失进行鉴定，原审法院依法委托安徽中信工程咨询有限责任公司进行上述鉴定，经鉴定赵国华、刘自荣、朱升对租赁标的物投入的损失为30165.3元，其中大门为4290.01元，六间瓦房维修为12928.55元，围墙维修为5865.67元，水井为7081.07元。鉴定费2000元。原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人未追认或无处分权人订立合同后未取得处分权之前，该处分合同效力属效力待定状态。所谓效力待定是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合有关生效要件的规定，其效力能否发生，尚未确定，一般须经有权人表示承认才能生效。本案中涉案场地使用权人为管店林场，明光公路分局系借用该场地建设道班，对涉案场地无处分权，其未经管店林场同意即将场地租赁给朱俊宝，对该租赁行为管店林场未追认，明光公路分局亦未取得涉案场地处分权，故该租赁协议因无处分权人明光公路分局缺乏处分能力而无效。无效合同自始就不具有效力，因该合同取得的财产应予以返还，故对赵国华、刘自荣、朱升要求被告返还租金10000元的诉讼请求予以支持；赵国华、刘自荣、朱升未提供证据证明朱俊宝对租赁场地原有的房屋进行修缮及打井、修建院墙、大门经过明光公路分局同意，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，朱俊宝对租赁场地进行的维修投资系其为履行协议所做的前期准备工作，相关维修费用本应由其自行承担，但本案中租赁协议无效的原因系明光公路分局缺乏处分能力，朱俊宝无过错，综合考虑，原审法院认为对朱俊宝基于双方约定租期为十年而投入的维修费，明光公路分局应承担不超出30%的责任，即9649.5元（（30165元＋2000元）×30%）；因明光公路分局能够独立承担民事责任，故对赵国华、刘自荣、朱升要求滁州市公路局返还租金、赔偿损失的诉讼请求，不予支持；对赵国华、刘自荣、朱升提供的明光公路局管店道班变压器架设工程预算书，因明光公路分局对该预算书三性均不认可，赵国华、刘自荣、朱升也未提供其他证据佐证，对该请求诉讼请求不予支持；综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、朱俊宝与被告滁州市公路管理局明光分局于2010年1月19日签订的协议无效；二、被告滁州市公路管理局明光分局于本判决生效之日起十五日退还原告赵国华、刘自荣、朱升租金10000元；三、被告滁州市公路管理局明光分局于本判决生效之日起十五日赔偿原告赵国华、刘自荣、朱升经济损失9649.5元；四、驳回原告赵国华、刘自荣、朱升其他的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告赵国华、刘自荣、朱升负担10元，由被告滁州市公路管理局明光分局负担15元。赵国华、刘自荣、朱升共同上诉称：1、原审法院认定事实部分错误。朱俊宝与明光公路分局负责人到现场实地考察后，提出房屋等需要维修，明光市公路分局是同意的；2、原审法院适用法律错误。原审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条是错误的。本案的租赁场地是丰山集道班，应当适用合同法第五十八条，明光市公路分局存在过错，应当赔偿其所受到的损失。请求二审法院维持原判第一、二项诉讼请求，撤销原判第三项，并改判明光市公路分局赔偿经济损失30165.3元。明光公路分局在庭审中辩称：1、原审法院认定赵国华、刘自荣、朱升对原有房屋的修缮是经过明光公路分局同意，这一事实认定有误；赵国华、刘自荣、朱升提出的这一理由并无证据支持。明光公路分局从未对承租场地打井，修建院墙，出租的房屋和院墙均可使用，后期改造是根据承租人需要自行为之，且没有经出租方同意；2、原审法院适用司法解释正确，因为该涉案土地属于城镇且在规划区范围内，至于赵国华、刘自荣、朱升认为根据合同法第五十八条请求赔偿，理由不成立。明光公路分局上诉称：1、原审法院认定双方签订的租赁协议是无效协议，从而判决明光公路分局承担30%的赔偿责任是错误的。明光公路分局对租赁物的租赁是其用益物权的体现，管店林场将道班无偿给予了明光公路分局使用，对如何使用没有限制。管店林场此后建造宿舍需要此地块是一个突发状况，事后管店林场又将另一块土地无偿给予明光公路分局使用，证明了管店林场对此份租赁合同并没有任何异议。协议终止，土地收回并不是明光公路分局过错造成的，对此不应当承担责任；2、双方之间的租赁协议本身就约定了解除和终止的条件，明光公路分局不应为此承担责任。管店林场收回地块属于不可抗力因素，此种情况的发生符合合同约定的出租人的免责条款；3、赵国华、刘自荣、朱升的实际损失已由管店林场予以赔偿，明光公路分局不应当再支付任何赔偿费用。综上所述，原审判决认定事实有误。适用法律错误，请求依法撤销原判，并改判驳回赵国华、刘自荣、朱升在一审时的诉讼请求或发回重审。赵国华、刘自荣、朱升在庭审中辩称：1、明光公路分局出租给其场地未经管店林场同意，事后也未经管店林场追认，原审法院认定租赁合同无效正确；2、造成合同无法履行是明光公路分局的过错，因为签订协议时，明光公路分局没有告知涉案场地的所有权人，导致其投入大量资金进行维修、平整和架设电路，过错责任在明光公路分局，根据法律规定，明光公路分局应赔偿损失；3、我方与林场之间自愿协商赔偿的款项与本案无关，明光公路分局应赔偿损失。本院二审对原审查明的事实予以确认外，另查明：朱俊宝与明光公路分局签订协议后，朱俊宝在对租赁的场地进行平整、对房屋进行修缮、架设高压线等一系列工作时，与管店林场发生纠纷。2013年6月，赵国华、刘自荣、朱升向安徽省明光市人民法院提起诉讼，要求管店林业总场停止侵害、恢复院墙原貌、重新架设电线杆，并赔偿损失。经明光市人民法院主持调解，双方达成调解协议，内容为：1、管店林场一次性赔偿赵国华、刘自荣、朱升各项经济损失20000元；2、赵国华、刘自荣、朱升放弃其他诉讼请求，本案就此了结。赵国华、刘自荣、朱升不得就赔偿损失问题（包括今后拆迁涉案场地及房屋、设施）另行向管店林场主张任何权利。本院认为：综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、朱俊宝与明光公路分局签订的协议的效力如何认定；二、赵国华、刘自荣、朱升所主张的退还租金及场地维修等费用的诉讼请求能否成立。针对争议焦点一，根据公路部门道班建设的管理规定，道班建设应符合国家房建有关标准。建设单位需按国家有关规定办理相关手续，并按基本建设程序做好施工图设计审批、土地征用等工作。明光公路分局在管店林场提供给其使用的林地上建设了道班，后又将该道班场地租赁给朱俊宝，但是明光公路分局未能提供道班建设的书面审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故明光公路分局与朱俊宝签订的场地租赁协议应为无效协议。原审判决确认双方签订的协议为无效合同正确，本院依法予以维持。明光公路分局主张2010年1月19日其与朱俊宝签订的协议有效的上诉请求，于法无据，本院不予支持。针对争议焦点二，关于明光公路分局返还租金数额的认定。朱俊宝与明光公路分局签订的场地租赁协议无效，无效合同自始就不具有法律效力，因该合同取得的财产应予返还。赵国华、刘自荣、朱升庭审时陈述自己于2012年底已退出租赁的场地，实际使用期限为3年，赵国华、刘自荣、朱升应当按照协议约定的租金价款支付场地使用费用6000元（2000元／年×3年＝6000元）。明光公路分局共收取朱俊宝房租费用10000元，对于多收取的房租费用4000元理应返还。故赵国华、刘自荣、朱升要求明光公路分局返还租金10000中的合理部分，即4000元，本院予以支持。对超出此数额部分，本院不予支持。原审迳行判决返还10000元，未考虑到朱俊宝实际使用涉案场地的3年期限，亦未将此3年租赁费予以扣除欠妥，本院予以纠正。关于明光公路分局赔偿损失数额的认定。赵国华、刘自荣、朱升上诉称朱俊宝提出房屋等需要维修是得到明光公路分局同意的，明光公路分局存在过错，应当赔偿其损失。其所受损失，原审经委托鉴定，对朱俊宝投入的房屋维修、打井、围墙维修等费用经鉴定为30165.3元。本院认为，三上诉人主张房屋等维修是得到明光公路分局同意，但未提供证据证实，本院不予采信。但考虑到朱俊宝为长期经营的需要对租赁场地实际进行了维修，现因合同无效，所维修的项目也系对租赁物的修缮，并被明光公路分局接收利用，明光公路分局应当予以折价赔偿。因此，根据朱俊宝已实际使用3年及维修投入在使用过程中存在折旧的因素，本院确定，明光公路分局对于朱俊宝实际投入的相关费用返还60%较为合适，即18099.18元（30165.3元×60%）。故上诉人要求明光公路分局承担全部损失请求的合理部分，本院予以支持。对超出部分，不予支持。鉴定费2000元属于诉讼而产生的费用，应与诉讼费一并判处，而原审法院却将该费用列入赵国华、刘自荣、朱升的损失范围，并判决明光公路分局按责任比例承担30%费用，显属不当，本院予以纠正。此外，赵国华、刘自荣、朱升起诉管店林场排除妨碍纠纷一案中，管店林场赔偿赵国华、刘自荣、朱升的损失为恢复院墙原貌、重新架设电线杆的费用，与赵国华、刘自荣、朱升在本案中所主张赔偿30165.3元诉讼请求的内容并不重复，故对明光公路分局上诉称赵国华、刘自荣、朱升的损失已获得管店林场赔偿，不应再向其单位主张的上诉理由，因无事实依据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。赵国华、刘自荣、朱升的上诉理由部分成立，本院依法予以支持；对超出部分，依法予以驳回。明光公路分局的上诉理由部分成立，本院依法予以支持；对超出部分，本院依法予以驳回。滁州市公路局未到庭参加诉讼，由此造成对其不利后果自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省明光市人民法院（2014）明民一初字第00604号民事判决第一项，即：一、朱俊宝与滁州市公路管理局明光分局于2012年1月19日签订的协议无效；二、撤销安徽省明光市人民法院（2014）明民一初字第00604号民事判决第二项、第三项、第四项，即：二、滁州市公路管理局明光分局于本判决生效之日起十五日退还赵国华、刘自荣、朱升租金10000元；三、被告滁州市公路管理局明光分局于本判决生效之日起十五日赔偿原告赵国华、刘自荣、朱升经济损失9649.5元；四、驳回原告赵国华、刘自荣、朱升其他的诉讼请求；三、上诉人滁州市公路管理局明光分局于本判决生效后十日内向上诉人赵国华、刘自荣、朱升返还租金4000元；四、上诉人滁州市公路管理局明光分局于本判决生效后十日内向上诉人赵国华、刘自荣、朱升支付赔偿款18099.18元；五、驳回上诉人赵国华、刘自荣、朱升的其他诉讼请求；如果滁州市公路管理局明光分局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由赵国华、刘自荣、朱升负担10元，由滁州市公路管理局明光分局负担15元；鉴定费用2000元，由赵国华、刘自荣、朱升负担900元，由滁州市公路管理局明光分局负担1100元（该费用已由赵国华、刘自荣、朱升垫付，履行时由明光公路分局一并支付给赵国华、刘自荣、朱升）；二审案件受理费391元，由上诉人赵国华、刘自荣、朱升负担176元，由上诉人滁州市公路管理局明光分局负担215元。本判决为终审判决。审　判　长　　王忠良代理审判员　　张　倩代理审判员　　王　敏二〇一五年四月三十日书　记　员　　郭东武附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。百度搜索“”