（2015）鄂洪山民商初字第00118号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-02
案件名称
林兰芬与冯建雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林兰芬,冯建雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第一百零七条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山民商初字第00118号原告：林兰芬，无职业。委托代理人：曹士杰，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：冯建雄。原告林兰芬与被告冯建雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。2015年4月14日，被告冯建雄申请证人吴某出庭作证，本院依法予以准许。2015年4月14日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林兰芬的委托代理人曹士杰、被告冯建雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林兰芬诉称：2009年10月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定：原告将位于本市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻1期203、109-1、109-2号房屋（办理房产登记时，编号分别为1-203号、1-209号）出租给被告使用，出租房屋建筑面积为594m2；租赁期限为：2009年10月15日起至2014年10月14日止。合同签订后，原告依约将租赁房交付被告使用。合同期届满后，双方未达成新的租赁协议，双方之间的租赁合同关系终止。原告多次要求被告腾退房屋，被告至今仍占用房屋，给原告造成一定经济损失。为维护自己的合法权益，原告起诉请求法院判令被告将涉案房屋腾退给原告；判令被告以16200元／月的标准向原告支付2014年10月15日至涉案房屋腾退给原告之日止的房屋占有使用费；判令双方当事人据实结算水电费和物业管理费，被告向原告支付拖欠的水电费和物业管理费；本案诉讼费用由被告承担。原告林兰芬为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、房屋所有权证、土地使用权证、武汉市房屋产权登记信息查询单各2份。证明：位于本市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻2栋1／2层1-203号房屋、1-209号房屋的所有权人均为案外人陈亚丽。证据二、《租赁合同》1份。证明：案外人陈亚丽将涉案两套房屋出租给原告。证据三、《房屋租赁合同》1份。证明：原告将涉案两套房屋转租给被告，转租期限自2009年10月15日起至2014年10月14日止；原告将涉案两套房屋用于酒店经营；转租期届满，被告应将涉案两套房屋返还给原告。证据四、《腾退并交还房屋通知书》、韵达快递查询信息各1份。证明：原告已通知被告腾退涉案两套房屋。被告冯建雄辩称：涉案两套房屋用于酒店经营。在房屋租赁期间，被告已将其对该酒店享有的股权转让给案外人郑大治。郑大治是该酒店的实际经营人。涉案两套房屋租赁期内的水电费及物业管理费均已向供水供电公司及物业公司缴纳；涉案两套房屋的租金已交至2014年10月14日，之后的房屋占有使用费未付。被告冯建雄为支持其抗辩事由，向本院提交了证据1份，即证人吴某的证人证言1份。证言的主要内容：吴某系冯建雄的前妻、“简朴寨酒店”卓刀泉分公司十六分店执行总经理。分公司财务报表显示，2014年10月30日，冯建雄将其对“简朴寨酒店”卓刀泉分公司享有的股权转让给案外人郑大治，但具体转让时间不清楚。房屋租赁合同期限届满后，“简朴寨酒店”卓刀泉分公司未与原告续签租赁合同。目前，涉案房屋仍由“简朴寨酒店”卓刀泉分公司占有使用，房租已向原告缴纳至2014年10月14日，之后的租金因续租纠纷，原告未收取。涉案房屋水电费及物业管理费均已缴纳至2015年4月13日。该证言证明涉案两套房屋的实际占有人并非被告，被告已经不是“简朴寨酒店”卓刀泉分公司的股东。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性不能确定；对证据三无异议；对证据四表示未收到腾房通知。原告对被告提交的证据认为证人吴某与被告原系夫妻关系，俩人之间存在利害关系，该证言与本案没有关联性，不能证明待证事实。本院对原告提交的证据一、三认为可以证明待证事实，对该两组证据予以采信；对证据二，结合原告提交的证据一认为其是真实的，对该证据予以采信；对证据四认为该组证据不能证明快递邮寄文件的内容，也不能证明被告收到该邮件，对该组证据不予采信。经审理查明：2009年10月14日，案外人陈亚丽与原告签订《租赁合同》1份，约定：陈亚丽将其所有的位于本市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻1期203号，109-1号、109-2号房屋（房屋登记时，房屋编号分别为：2栋1／2层1-203号、1-209号，房屋所有权证号分别：武房权证洪字第××号、武房权证洪字第××号）出租给原告；租赁期间，原告有权向第三人转租该房屋。2009年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：原告将涉案两套房屋转租给被告，转租期间自2009年10月15日起至2014年10月14日止；涉案两套房屋第1年租金为160000元，年租金自2010年10月15日起每年递增5%，即2010年10月15日起年租金为168000元，2011年10月15日起年租金为176400元，2012年10月15日起年租金为185200元，2013年10月15日起租金为194400元，第1年租金每半年支付1次，以后每年租金每年10月15日之前支付1次；合同签订后被告支付水电费、物业管理费等押金5000元，租赁期满后一次性返还给被告（续租除外）；租赁期间的装修费、物业管理费、水电费、煤气费等由被告承担。涉案两套房屋2014年10月14日之前的租金已付清。双方当事人未续签转租合同。双方当事人对涉案两套房屋的水电费和物业管理费的缴纳情况不清楚。本院认为：原告经案外人陈亚丽同意与被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告在转租合同期间届满前，应将涉案两套房屋腾退给原告。被告在转租合同期间届满后仍不将涉案两套房屋腾退给原告，应承担违约责任，继续履行腾房义务，并赔偿非法占用涉案两套房屋期间的房屋占有使用费。原告主张被告将涉案两套房屋腾退给原告，本院予以支持。被告辩称其已不是涉案两套房屋的直接占有人，不应承担返还租赁房屋的义务，于法无据，本院不予支持。原告主张被告按16200元／月（194400元／年÷12月／年）的标准向原告赔付自2014年10月15日起至涉案两套房屋腾退给原告之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。涉案两房屋腾退时，双方当事人应结算涉案两套房屋的水电费和物业管理费，被告应向原告支付所拖欠的水电费和物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告冯建雄于本判决生效之日起二十日内将位于武汉市洪山区卓刀泉南路学雅芳邻2栋1／2层1-203号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）以及1-209号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）腾退给原告林兰芬；二、被告冯建雄于涉案两套房屋腾退给原告林兰芬之日按16200元／月的标准向原告林兰芬赔付自2014年10月15日起至涉案两套房屋腾退给原告之日止的房屋占有使用费；三、双方当事人于涉案两套房屋腾退之时结算涉案两套房屋的水电费和物业管理费，被告冯建雄向原告林兰芬支付所拖欠的水电费和物业管理费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取405元，由被告冯建雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 熊新文二〇一五年四月三十日书记员 陈梦平 关注微信公众号“”