（2015）苏中民终字第01500号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-04-27
案件名称
昆山精密模具标准件有限公司与徐朝放房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐朝放,昆山精密模具标准件有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01500号上诉人（原审被告）徐朝放。委托代理人李月芬，律师。被上诉人（原审原告）昆山精密模具标准件有限公司。法定代表人王茵，执行董事。委托代理人金胤。委托代理人邬庭松，律师。上诉人徐朝放因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆民初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年8月27日，徐朝放作为“昆山市玉山双友广告材料商行”个体工商户登记业主，与昆山精密模具标准件有限公司（以下简称昆山精密公司）签订《厂房租赁合同》两份。编号为21-3号的合同约定，徐朝放承租昆山精密公司所有的位于昆山市昆太路756号厂区内，联合厂房三楼北跨，租赁面积为171.86平方米，租赁期限为2012年9月20日至2015年9月19日，年租金22685.5元，每年租金递增3%，徐朝放每半年交付一次租金，交付租金时间为每半年期满提前一个月；租赁期内，若徐朝放未经昆山精密公司同意拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的，昆山精密公司有权单方面终止合同，收回厂房，没收保证金等。编号为21-4号的合同约定，徐朝放承租昆山精密公司所有的位于昆山市昆太路756号厂区内，联合厂房三楼中跨，租赁面积为248.29平方米，租赁期限为2012年9月20日至2015年9月19日，年租金29794.8元，每年租金递增3%等，租金支付时间及违约情况同21-3号合同。上述合同签订后，昆山精密公司按约将所涉厂房交付徐朝放使用，徐朝放租金交付至2013年3月19日。2013年3月20日后租金未付。嗣后，昆山精密公司于2013年12月18日发函至徐朝放，函件地址为徐朝放经营所在地，并留有徐朝放本人电话，该函于2013年12月20日被签收，函件内容为：“鉴于双方分别签订了合同编号为21-3及74#的《厂房租赁合同》。截止到2013年12月10日止，贵司（即徐朝放，下同）尚欠我司（即昆山精密公司，下同）租金等费用共计41181.28元，物业管理费4402.58元。贵司需在收到本函件之日起10日内到厂区物业处进行缴纳。根据合同第十条规定：租赁期内未经我方同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的，我方有权单方面终止本合同，收回该厂房。根据以上合同规定，我司正式通知你方，即日起我司已与你方终止租赁合同，限你方在2014年1月15日前搬离，同时我司保留追索你方违约金的权利。综上，请你方尽快缴纳以上租金等费用并搬离现场，否则我司将诉诸法律，由此造成的损失由你方自行承担。”后昆山精密公司于2014年3月7日再次发函至徐朝放，该函于2014年3月10日被签收，函件内容为：“双方前期分别签订两份《厂房租赁合同》。鉴于贵方（即徐朝放，下同）自2013年3月以来一直存在拖欠租金等费用的情形，依据《厂房租赁合同》第十条之约定贵方的行为已经构成严重违约，为此我司（即昆山精密公司，下同）已多次通过发函等方式通知贵司解除租赁合同关系并要求支付拖欠的租金等费用，但贵方一直拒绝前来处理，特此我司再次郑重通知贵方如下：1、请贵方在收到函件之日起7日内搬离所租赁的厂房并办理合同终止手续，逾期不搬离的，租赁厂房内所有物品（包括装修、装饰）视为贵方放弃所有权，我司将按照废弃物统一进行清理，清理费用由贵方承担。2、请贵方收到函件之日起7日内向我司支付拖欠的租金、物业管理费及逾期租赁损失等费用合计49418.95元（暂计算至2014年2月）。综上，请贵方立即按照要求支付以上租金等费用并搬离现场，否则我司将诉诸法律，由此造成的损失由你方自行承担。”原审法院另查明：2013年4月23日，昆山精密公司向徐朝放出具备忘录一份，内容为：“接政府通知，本厂房将在2013年4月30日移交给政府拆迁办，并于2013年8月30日开始拆迁。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，现通知贵单位，自2013年4月30日终止《房屋租赁合同》。并就乙方（即徐朝放，下同）迁出事宜，经双方友好协商达成以下共识：一、合同终止前的各项费用乙方必须按实支付。二、甲方（即昆山精密公司，下同）同意在乙方签署本备忘录后，协调政府延缓乙方搬迁时间，并免除延缓期间的房屋租金、物业费。三、乙方保证在2013年8月30日前搬出厂房，逾期不搬的愿承担一切责任。四、本备忘录一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”徐朝放未在备忘录上签字确认。原审法院又查明：昆山精密公司在对外出租涉案厂房过程中，曾有租赁户主动向物业人员及代收水电人员要求交纳租金遭到拒收的事实。原审原告昆山精密公司的一审诉讼请求为：1、判令原、被告签订的编号为21-3以及21-4号厂房租赁合同于2013年12月20日解除；2、判令被告立即支付拖欠的21-3号合同租金（自2013年3月20日计算至2013年12月20日），共计17203.1元，后续厂房使用费参照21-3号合同以年租金22685.5元计算，从2013年12月21日计算至起诉之日，共计5722.4元，以实际迁出日为准；利息损失以租金17203.1元，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2014年1月1日计算至判决生效之日止；3、要求被告立即支付拖欠的21-4号合同租金（自2013年3月20日计算至2013年12月20日），共计22594.4元，后续厂房使用费参照21-4号合同以年租金29794.8元计算，从2013年12月21日计算至起诉之日，共计7507.2元，以实际迁出日为准；利息损失以租金22594.4元，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2014年1月1日计算至判决生效之日止；4、被告立即迁出合同编号为21-3和21-4号项下的租赁厂房；5、被告承担本案诉讼费用。原审法院认为：原被告双方之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。原告在签约后将相应场地交予被告使用，被告应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，2013年3月20日至2013年9月19日的半年租金应于2013年2月19日前支付，因双方于2013年4月就合同终止事宜进行协商，虽协商未达成一致意见，但基于原告方提出终止请求，在协商未果的情况下，双方应继续按照原合同约定履行合同义务，原告应主动提醒被告按原合同约定履行付款义务，且合同履行过程中原告存在拒收行为，故不应认定被告自始即存在拒交租金的违约行为。但被告于2013年12月20日收到原告解除合同通知后，既未在合理期间内交纳应交租金，也未在三个月内提出对合同解除的异议，故原告该份合同解除通知已生效，法院依法认定原被告双方签订的合同编号为21-3#、21-4#的《厂房租赁合同》均于2013年12月20日解除。合同解除后，被告理应将所承租的厂房交还给原告，故法院对原告要求被告立即搬离所承租厂房的诉请予以支持。另被告理应支付原告2013年3月20日至2013年12月20日期间的租金，经计算，原告主张的金额并不违反法律规定，法院予以支持。对自2013年12月21日起的实际使用费，被告亦应予支付，按照22685.5元／年及29794.8元／年的租金标准计算。关于原告主张的利息损失，原告合同解除通知中要求被告收函件后十日内交纳，故关于所拖欠的租金应自2014年1月1日起计算利息，并分别以原告自愿主张的17203.1元及22594.4元为基数计算。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、原告昆山精密模具标准件有限公司与被告徐朝放于2012年8月27日签订的合同编号为21-3、21-4号的《厂房租赁合同》于2013年12月20日解除。二、被告徐朝放于判决生效之日起十日内搬离所承租的原告昆山精密模具标准件有限公司位于江苏省昆太路756号厂区内联合厂房三楼北跨（房屋面积171.86平方米）、中跨（房屋面积248.29平方米）。三、被告徐朝放于判决生效之日起十日内支付原告昆山精密模具标准件有限公司2013年3月20日至2013年12月20日期间租金共计39797.5元，并支付相应的利息损失（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以39797.5元为基数，自2014年1月1日起算至本判决生效之日止）。四、被告徐朝放于判决生效之日起十日内支付原告昆山精密模具标准件有限公司自2013年12月21日至实际迁出之日止的厂房实际使用费（按照52480.3元／年标准计算）。如未按判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2880元，由被告负担，该款项原告起诉时已预交，法院不再退还，由被告在履行判决时一并支付给原告。上诉人徐朝放不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人始终没有拒付租金的意图和意思表示，租金一贯是被上诉人主动收取的，由于被上诉人拒收导致上诉人无法支付。本案涉及租赁房屋拆迁，被上诉人不希望继续履行合同，造成上诉人无处交纳租金。一审认定上诉人实际收到被上诉人2013年12月20日发出的解除合同通知以及2014年3月7日发出的函没有事实依据，因为送达地点也是被上诉人所在区域，且由多家公司、商户经营，即便信封上留有上诉人的联系电话也不能代表当事人收到邮件。请求二审撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人昆山精密公司表示服从原判。本院补充查明：根据在案的EMS国内标准快递单及相关邮件查询单显示，昆山精密公司工作人员分别于2013年12月19日向徐朝放邮寄《关于催缴租金及解除合同的函件》，于2014年3月7日向徐朝放邮寄《关于催缴租金及限期搬离的函》，收件人信息中均载有收件人徐朝放的姓名、联系手机、其所经营的个体工商户名称及营业地址，邮件查询单分别显示邮件投递结果是吕峰门卫代收和黄后利代收。徐朝放在一审庭审中认可2013年12月19日快递单上所载的其开办的个体工商户在正常经营，联系手机也是本人使用，营业地址也没有变化。上述事实，有EMS专递单（寄件人存联）、邮政部门盖章的邮件查询单及一审庭审笔录等证据予以证实。本院查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉《关于催缴租金及解除合同的函件》经由昆山精密公司以邮政EMS特快专递方式邮寄徐朝放，快递单上所载收件人徐朝放的信息并无错漏，邮件查询单也反映相关收件人代徐朝放签收了邮件，应认定昆山精密公司解除本案租赁合同的意思表示到达徐朝放控制的范围，在徐朝放未能举证代收人未转交其相关邮件的情况下，原审法院认定徐朝放收到解除合同的通知并无不当。鉴于相关解约通知所载的徐朝放未按合同约定交纳租金的情况客观存在，徐朝放主张昆山精密公司拒收租金又未能举证证明，原审法院判决确认双方租赁合同于2013年12月20日解除是正确的，本院对此予以维持。合同法对因合同相对方的原因造成的履行合同债务困难，赋予债务人提存标的物消灭债务或者诉请排除履约妨害的权利，徐朝放并未依法行使相关权利，故原审法院判决徐朝放承担本案租赁合同违约责任亦无不当。综上，原审法院判决结果正确，本院予以维持，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由上诉人徐朝放负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 岑审 判 员 叶 刚代理审判员 黄学辉二〇一五年四月三十日书 记 员 陆晓婷 来源：百度“”