（2015）昆千民初字第0097号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2017-12-18

案件名称

张兴举与陆敏、张晋等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张兴举,陆敏,张晋,赵阿四,顾海涛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书(2015)昆千民初字第0097号原告张兴举，男，汉族，1965年2月10日生，住安徽省涡阳县。委托代理人潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。被告陆敏，男，汉族，1986年8月9日生，住江苏省昆山市。被告张晋，女，汉族，1986年11月17日生，住江苏省铜山县。被告赵阿四，女，汉族，1964年10月12日生，住江苏省昆山市。被告顾海涛，男，汉族，1984年2月21日生，住江苏省滨海县。原告张兴举与被告陆敏、张晋、赵阿四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依原告申请，追加顾海涛为本案共同被告参加诉讼，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，于2015年3月24日、2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告张兴举委托代理人潘静亚、被告顾海涛到庭参加诉讼。被告陆敏、张晋、赵阿四经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张兴举诉称：2012年4月10日原告与被告陆敏签订房屋买卖成交合同，约定原告购买被告名下位于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及XX号楼XX号车库，原告支付被告陆敏20000元购房定金。2012年4月23日，原告与被告在千灯法律服务所的见证下就上述房屋及车库签订了动迁房买卖合同（正式合同），原告按照合同约定支付了360000元购房款，余款10000元待过户时付清。原告支付380000元购房款后，被告按照约定向原告交付了房屋及车库，原告装修后入住至今。2014年12月原告得知涉案房屋及车库的房屋所有权证已经办理，要求被告过户。但是找不到被告陆敏，被告陆敏与被告张晋也已经离婚，并把原告购买的房屋进行抵押借款。原告认为原被告之间的房屋买卖合同合法有效，且涉案房屋及车库已经实际交付了近三年，原告全家也已经居住近三年。该房屋登记在被告陆敏名下，被告陆敏在明知诉争房屋已经出售且原告已经入住的前提下，将该房屋登记在被告陆敏的个人名下，被告赵阿四放弃房屋所有权，被告陆敏与被告张晋通过离婚手段恶意逃避债务，三被告的行为均属恶意。房屋所有权证下发后，房屋过户的条件已经具备，被告陆敏将房屋进行抵押登记，但此抵押登记明显是恶意的，也是无效的。被告陆敏明知有过户的义务，但故意设置法律上的过户障碍，恶意抵押，严重违反合同义务。抵押权人为了获取高额利息，实地看房中明知原告入住此地，且被告陆敏曾当抵押权人之面称办理产权证需要拍照。抵押权人与被告陆敏仍然签订抵押协议，实属双方恶意串通。现因原告要求被告协助办理房产证、土地使用证协商未成而提起诉讼，请求判令：1、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XXX号车库的所有权归原告所有；2、被告陆敏、张晋、赵阿四取消昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋上的他项权证，并协助原告办理昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续；3、被告陆敏、张晋、赵阿四支付原告违约金（按照每日100元，自2014年9月20日起计算至上述房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下止）；4、本案的诉讼费用由三被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求确认原告与被告陆敏、张晋、赵阿四签订的动迁房买卖合同合法有效，变更第二项诉讼请求为要求被告陆敏、张晋、赵阿四继续履行动迁房买卖合同，取消昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋上的他项权证，协助原告办理昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续，被告顾海涛对被告陆敏、张晋、赵阿四上述取消他项权证、协助办理过户手续的义务以及支付违约赔偿金承担连带责任。被告陆敏辩称：动迁房买卖合同虽然系原告与我所签订，但是此前我已与顾海涛签订了房屋买卖成交合同，将涉案千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XX号车库出售给顾海涛，我只认可该房屋买卖合同。我没有收到原告支付的任何款项，故对动迁房买卖合同的合法性不予认可。我同意取消涉案千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋上所设立的抵押权。但是我不同意协助原告办理产权过户手续。被告张晋辩称：我与陆敏于2012年3月份在华丽房产中介所将涉案房屋及车库出售给顾海涛，并签订了房屋买卖合同。我与陆敏分三次从顾海涛处取得330000元，并出具收条给顾海涛，同时注明余30000元待房屋过户完付清。2012年4月顾海涛与原告签订房屋买卖合同进行交易，然后通知我们配合交易并签字，但我并未收取原告的房款，所有与原告的签字均是配合顾海涛与原告交易而已。2014年8月份顾海涛通知我们可以办理涉案房屋及车库的产权证。当时由于陆敏对外结欠了数十万元的债务，债权人催讨债务已经影响我的生活，所以我与陆敏已准备离婚，放弃对涉案房屋及车库的所有权，涉案房屋及车库的所有权办理在陆敏名下，由其过户给原告。2014年9月我与陆敏办理完毕离婚手续，涉案房屋及车库归属陆敏名下，我无权处理该房屋的产权问题。关于抵押问题，我无从知晓，陆敏将房屋对外抵押与我无关。我认为与原告签订的房屋买卖合同是无效的，因为我从未收取原告的购房款，不存在违约行为。被告赵阿四辩称：动迁房买卖合同虽然系原告与我所签订，但是此前我已与顾海涛签订了房屋买卖成交合同，将涉案千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XX号车库出售给顾海涛，我只认可该房屋买卖合同。我没有收到原告支付的任何款项，故对动迁房买卖合同的合法性不予认可。我同意取消涉案千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋上所设立的抵押权。但是我不同意协助原告办理产权过户手续。被告顾海涛辩称：我曾经与被告陆敏、张晋、赵阿四签订房屋合同，向三被告购买涉案房屋及车库，约定房屋总价款为360000元，同时约定如我出卖给第三方，三被告必须配合与第三方直接签订房屋买卖合同，并且配合过户给第三方等一切手续。我已支付三被告购房款330000元，余款30000元待房屋所有权办理过户完毕后方支付。因我开设了昆山市千灯镇华丽房屋中介所，在购买涉案房屋及车库后我就将房屋及车库放在自己的房屋中介所对外出售。后来经我与原告洽谈就交易价格390000元以及其他合同条款达成一致后，我就通知被告陆敏、张晋、赵阿四与原告当面签订房屋买卖合同。原告已支付的房款38万元由我收取，余款1万元在过户时支付。此后我与被告陆敏以及原告至物业公司处领取并交付了房屋及车库的钥匙。经审理查明：2012年3月27日，被告陆敏、张晋与被告顾海涛签订房屋买卖成交合同一份，约定被告顾海涛购买两被告所有的位于昆山市千灯镇善景园X号楼XXX室房屋（建筑面积为132.74平方米）及相应车库（建筑面积为8.5平方米），房屋及车库的总价款为360000元，签订买卖成交合同时被告顾海涛支付30000元作为购房定金，合同生效之日起五个月内被告将房款余额一次性付清。该合同第九条补充约定，被告陆敏、张晋必须配合被告顾海涛卖给第三方；被告陆敏、张晋必须配合被告顾海涛签字，如不签字赔偿被告顾海涛定金三倍；被告顾海涛留余款30000元，待房产证下来过户给第三方；被告陆敏、张晋过户时不要签字费，如被告陆敏、张晋违约，支付被告顾海涛三倍房款；被告陆敏、张晋保证被告顾海涛开通天然气；被告顾海涛保证在两个星期内支付被告陆敏、张晋2000**元。合同签订后，被告陆敏、张晋与顾海涛约定变更所购买的房屋及车库为昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XXX室车库。被告顾海涛分期向被告陆敏、张晋支付了购房款合计330000元，余款待涉案房屋及车库过户时付清。2012年4月，原告与被告顾海涛在就涉案房屋及车库的交易价格进行磋商达成一致后，被告顾海涛通知被告陆敏、张晋、赵阿四与原告签订动迁房买卖合同及房屋买卖成交合同，该两份房屋买卖合同约定，原告（乙方）购买被告陆敏、张晋、赵阿四（甲方）所有的上述涉案房屋及车库，购房总价款为390000元；签订合同时，乙方向甲方一次性支付购房款380000元，余款10000元待房产证过户到乙方处时支付甲方；待房屋竣工交付时，甲方通知乙方在10天内领取该房屋及车库的钥匙；双方约定（1）甲方保证有房产证、土地证，（2）甲方不得以涨价为由提高房屋价格，甲方不得再另行与他人办理该房屋的购房协议，并与他人办理过户手续，不得将该房屋做抵押等其他用途，（3）乙方有权将该房屋转让给第三方，甲方必须无条件、无报酬协助乙方办理各项手续，（4）等房产证、土地证办理出来之后（以政府发放两证给甲方的真实时间起计算）15天内协助乙方办理过户等各项手续，如不协助甲方每天按照100元做赔偿金赔偿乙方。昆山市千灯法律服务所对上述动迁房买卖合同进行了见证。原告张兴举向被告顾海涛支付购房款380000元，被告陆敏、张晋、赵阿四向原告交付了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由原告占有和使用至今。现因原、被告就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。另查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室，建筑面积为132.56平方米。涉案车库位于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室，建筑面积为8.05平方米。涉案房屋及车库系被告陆敏、赵阿四拆迁安置所得。被告陆敏、赵阿四及案外人徐小昆于2014年8月25日签订人民调解协议书，其中载明：徐小昆、被告赵阿四系被告陆敏的父母；因城镇规划需要，坐落在昆山市千灯镇年沙村的农村房屋进行动迁，现安置房屋坐落于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室住房、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室车库；徐小昆、被告赵阿四、陆敏约定昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室住房、昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室车库归被告陆敏所有；徐小昆、被告赵阿四自愿放弃对上述房屋的分配。2014年9月3日，被告陆敏、张晋签订财产约定一份，其中载明：昆山市千灯镇善景园XX-XXX室、XXX室的产权归被告陆敏个人单独所有。涉案房屋及车库的产权于2014年9月5日登记于被告陆敏名下。又查明：2014年9月19日，被告陆敏与案外人孙荣民签订抵押借款合同，约定被告陆敏向孙荣民借款300000元，借款期限为2014年9月19日至2015年9月18日，借款期限内的月利率为15%，一年利息合计为45000元；被告陆敏将其所有的位于昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋抵押给孙荣民。江苏省昆山市正信公证处对上述抵押借款合同进行了公证。孙荣民与被告陆敏于2014年9月24日将昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋办理抵押权登记，抵押权人为孙荣民。以上事实，由原告提供的动迁房买卖合同、房屋买卖成交合同、收款、收条、居住证明、房屋拆迁协议书、被告陆敏、张晋、赵阿四提供的房屋买卖成交合同、被告顾海涛提供的房屋买卖成交合同、收据、收条、本院依职权调取的房屋产权登记资料、抵押权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：被告陆敏、张晋、赵阿四经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。被告陆敏、张晋、赵阿四与被告顾海涛签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照合同全面履行约定的义务。根据该合同约定，被告陆敏、张晋、赵阿四将涉案房屋及车库出售给被告顾海涛，被告顾海涛依约履行了付款义务，被告陆敏、张晋、赵阿四应当履行协助办理涉案房屋及车库的产权过户手续的义务。被告顾海涛在与被告陆敏、张晋、赵阿四签订上述房屋买卖合同后，又与原告磋商涉案房屋及车库的交易价格，并收取原告支付的购房款，应当认定被告顾海涛与原告建立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立有效。被告顾海涛作为出卖人，也应当履行协助原告办理涉案房屋及车库的产权过户手续的义务。虽然形式上由原告与被告陆敏、张晋、赵阿四签订房屋买卖合同，但实质上是被告顾海涛与原告就包括交易价格等合同主要条款进行磋商，且被告顾海涛通知被告陆敏、张晋、赵阿四直接与原告签订合同是为了在办理房屋所有权证过户时规避国家税收政策，逃避房屋买卖的税金征收。故原告与被告陆敏、张晋、赵阿四之间签订的房屋买卖合同对被告陆敏、张晋、赵阿四无法律约束力。原告要求确认其与被告陆敏、张晋、赵阿四之间签订的动迁房买卖合同合法有效的诉讼请求，本院不予支持。原告在向被告顾海涛支付购房款后办理房屋交付手续，取得涉案房屋及车库的占有使用权。被告陆敏在将涉案房屋的所有权登记至其名下后，明知涉案房屋已由被告顾海涛转让给原告，非但未协助原告办理房屋产权过户手续，而是将涉案房屋抵押给案外人，被告陆敏主观上存在恶意，构成违约。现涉案房屋上设立的抵押权并未涤除，房屋所有权存有瑕疵，无法办理房屋产权过户手续。经本院向原告进行法律释明，要求原告自行涤除涉案房屋上的抵押权，原告表示无力清偿债务以涤除该抵押权，故原告要求被告陆敏、张晋、赵阿四继续履行动迁房买卖合同，取消昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋上的他项权证，协助原告办理昆山市千灯镇善景园XX号楼XXX室房屋及善景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权证、土地使用权证的过户手续，因涉及抵押权人的利益，本院碍难支持。因涉案房屋及车库办理所有权过户手续存在法律上的障碍，故原告主张自2014年9月20日起至上述房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下止按照每日100元计算，要求被告陆敏、张晋、赵阿四支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。原告要求被告顾海涛对被告陆敏、张晋、赵阿四的上述取消他项权证、协助办理过户手续以及支付违约赔偿金承担连带责任，亦无法律依据，本院不予支持。原告因涉案房屋及车库无法办理产权过户手续造成的损失，可另行向被告顾海涛主张违约赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张兴举的全部诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575元，财产保全费2520元，合计6095元由被告陆敏负担。此款原告张兴举已预交，本院不再退还，被告陆敏于本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员　杭　宇二〇一五年四月三十日书　记　员　徐梦丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来自