（2015）湖民初字第50号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-12-04
案件名称
厦门市阳光家园物业服务有限公司与陈智辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市阳光家园物业服务有限公司,陈智辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第三十五条第一款，第四十一条，第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第50号原告厦门市阳光家园物业服务有限公司，住所地福建省厦门市。法定代表人戴青梅，该公司总经理。委托代理人徐慧昭，福建法正联盟律师事务所律师。委托代理人严卫其，福建法正联盟律师事务所实习律师。被告陈智辉，男，1985年3月23日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人陈国兴，男，1957年1月12日出生，汉族，住厦门市思明区，系被告父亲。原告厦门市阳光家园物业服务有限公司（下称阳光家园物业公司）与被告陈智辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由代理审判员张伟适用小额诉讼程序于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告阳光家园物业公司的委托代理人徐慧昭、严卫其，被告陈智辉及其委托代理人陈国兴到庭参加诉讼。原告于2015年3月19日向法院提交庭外和解申请书，经多方调解未果，本案现已审理终结。原告阳光家园物业公司诉称，被告系厦门市湖里区海天路229号504室的业主，房产面积为136.15平方米。原告自2005年1月起承担该小区物业服务工作，2007年7月该小区成立业主委员会。2007年9月10日，原告与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限届满后，双方又在2011年8月10日续签了《物业管理委托合同》，合同约定“乙栋公寓及华敏阁、华屏阁、华丽阁的物业管理服务费为每月每平方米1元向业主或物业使用人收取”，“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费总额的千分之三交纳滞纳金”，被告拖欠原告至2014年6月30日的物业管理费816元及2014年1月至6月30日的水电费公摊284.2元。现阳光家园物业公司多次催要未果，请求法院判令：1、被告偿付2014年1月起至2014年6月30日止的物业管理费816元以及滞纳金559元；2、被告偿还原告代垫的自2014年1月起至2014年6月30日止的水、电费公摊284.2元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告陈智辉辩称，1、原告提交的物业管理委托合同的真实性存疑；2、原告未按照相关物业管理规定未经三分之二业主同意私自提高物业管理费；3、原告管理混乱，未尽职责义务；4、原告物业被解聘以后，小区业委会代收物业管理费，被告已于2014年7月18日已向业主委员会缴纳2014年1月至6月的公维金、1月至5月的水电公摊共计537.6元。综上，请求法院驳回阳光家园物业公司的诉讼请求。经审理查明，2011年8月10日，厦门华泰苑业主委员会（甲方）与厦门市阳光家园物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对华泰苑小区提供物业管理服务，合同第二章约定了服务内容与质量，包括物业共享部位的维修、养护和管理，共享设施设备的运行、维修、养护和管理，共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；合同第三章约定了委托管理期限，委托管理期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止。合同第六章约定了服务费用，乙栋公寓及华敏阁、华屏阁、华丽阁的物业管理服务费为每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；公共维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元向业主或物业使用人收取；合同第六章还规定了违约责任：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费总额的千分之三交纳滞纳金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。另查明，被告系湖里区海天路229号504室业主，建筑面积为136.15平方米。2011年10月至2013年12月被告有依据《物业管理委托合同》规定的每月每平方米1元向原告交纳物业管理费。自2014年1月起至2014年6月止被告未缴交物业管理费。以上事实，有原告提供的《物业管理委托合同》，土地房屋登记卡（厦地房证第00533587号），《湖里街道办关于同意厦门华泰苑小区业主委员会备案的函》，以及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，原告与厦门华泰苑业主委员会订立《物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，被告应按照物业服务合同约定交纳物业管理费用，即应支付欠缴的2014年1月至2014年6月的房屋物业管理费816.9元（136.15平方米×1元／平方米×6个月）。原告提出物业管理费低于上述标准，本院予以准照。缴纳公摊水费用是每位业主的义务，但公摊水费并非物业公司的营业性收入，属代收代缴费用，本案中原告未能举证证明其已经代缴公摊水费，亦未能举证证明公摊水费的计算方式及依据，原告要求被告支付公摊水费的诉讼请求，本院不予支持。从庭审情况及结合本院同期审理的其他涉及同一小区的物业服务合同纠纷案件的情况来看，原告提供的物业管理服务确实存在不完善之处。但物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，仅凭现有证据不足以证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵。故，被告拒交物业管理等费用的抗辩理由不充分，本院不予采纳。但作为业主，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，原告主张逾期交纳物业管理费的违约金，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈智辉应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市阳光家园物业服务有限公司2014年1月至2014年6月期间的物业管理费816元。二、驳回原告厦门市阳光家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈智辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告承担。本判决为终审判决。（此页无正文）代理审判员 张伟二〇一五年四月三十日书 记 员 许隽附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。