（2015）昌民初字第02260号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2016-01-28
案件名称
房宇波与李乃江房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
房宇波,李乃江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第02260号原告房宇波，女，1982年7月5日出生。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，户籍地江苏省泰兴市。被告李乃江，男，1965年10月24日出生。原告房宇波与被告李乃江房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告房宇波的委托代理人樊小宏、被告李乃江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告房宇波诉称：2012年6月13日，原、被告双方就昌平区商品房签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：该商品房总价为人民币一百万元整，首付款为人民币六十万元整，剩余房款四十万元待该商品房具备办理贷款条件后由原告以贷款方式支付。签约当天，原告向被告支付定金一万元，2012年6月18日支付剩余首付房款五十九万元，被告向原告交付商品房。该商品房由于被告逾期偿还购房贷款，导致贷款银行要求北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）承担保证责任，罗顿公司承担保证责任后起诉要求解除与被告就昌平区商品房签订的《北京市商品房预售合同》，现该案二审判决同意了罗顿公司解除合同的诉讼请求。罗顿公司与被告解除合同后，导致原告与被告之间的合同目的不能实现。根据原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第五条的约定：出卖人应当保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理转移登记或发生债权债务纠纷，导致买受人不能实现合同目的的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付房款，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金，买受人对房屋已经装修的，出卖人按照买受人对该房屋实际装修支出进行补偿。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原、被告双方于2012年6月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告返还已付房款60万元、违约金60万元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，计算基数为60万，自2012年6月18日计算至实际支付之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告李乃江辩称：我确实将房屋出售给了原告，也收到了首付款60万元，后因原告需要办理公积金贷款，故房屋未过户。后来我出事进了监狱，与外界没有任何联系，我不是主观违约也不想骗人，原告受到损失，我也受到了刑罚。现在房子已经被开发商收走，我也没有房子交付给原告，是否解除合同已经没有意义，由法院判决决定。我把房子卖给原告，合同已经生效，房屋所有权已经转移到原告手里，开发商收走房子要经过原告同意，不是想收就收。开发商把房子从原告手里收走，不是因为我的过错引起的。同意退还60万元首付款，约定的违约金60万元过高，如果我有能力，我同意补偿原告一部分，且造成这种情况不是我的主观故意，不同意违约金60万元的数额。利息不同意依照原告的计算方法，可以协商一个固定的数额。经审理查明：2012年6月13日，房宇波（买受人）与李乃江（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：出卖人所售房屋坐落于昌平区房屋（预售房号为：昌平区）；房屋成交价格为人民币壹佰万元，其中首付款六十万元，签约当日出卖人支付定金一万元，剩余房款五十九万元于签订合同之日起7日内向出卖人一次性付清；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理权属转移登记或者发生债权债务纠纷的，导致买受人不能实现合同目的的，买受人有权退房，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付房价款，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。合同签订当日，李乃江将房屋交付给房宇波。2012年6月18日，房宇波将首付款六十万元交付给李乃江。另查，2008年7月21日，罗顿公司（出卖人）与李乃江（买受人）签订合同编号为Y652454的《北京市商品房预售合同》，约定李乃江以按揭贷款的方式购买罗顿公司开发的位于北京市昌平区房屋，后李乃江支付首付款227279元，剩余510000元房款以贷款方式支付。双方于同日签订了一份《补充协议》，约定如买受人在保证期间未履行还款义务而导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权随时选择行使合同解除权。2010年4月1日，中国工商银行股份有限公司北京昌平支行与李乃江、罗顿公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定由中国工商银行股份有限公司北京昌平支行向李乃江发放个人一手住房购置贷款人民币510000元，用于购买坐落于昌平区房屋，李乃江以合同项下的房产作为抵押，罗顿公司承担连带保证责任。合同签订后，银行依约定发放了全部贷款，李乃江经过贷款人催告后仍出现累计3期逾期还贷现象。中国工商银行股份有限公司北京昌平支行于2013年3月11日向罗顿公司发出《提前还款函》，罗顿公司于2013年3月20日承担了连带保证责任。后罗顿公司起诉，要求与李乃江解除房屋买卖合同并由李乃江支付违约金。北京市昌平区人民法院于2013年5月10日做出（2013）昌民初字第4642号民事判决书，判决解除罗顿公司与李乃江签订的《北京市商品房预售合同》并判令李乃江向罗顿公司支付违约金。李乃江不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2013年12月19日做出（2013）一中民终字第14053号民事判决书，驳回了李乃江的上诉，维持原判。本案在审理过程中，原告称因罗顿公司要求其腾退房屋，其于2014年三、四月份联系被告，但联系不到，2014年8月，被告主动联系了原告。被告对此不持异议。原告称房屋被罗顿公司收走，被告对此予以认可。另，双方对涉案房屋的价格基本达成一致，均认可涉案房屋目前市场价格约在一百六十万至一百七十万之间。经询，原告房宇波称合同约定的利息为占用资金的损失、违约金为惩罚性违约金。另，涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未办理产权证。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版）、收条、（2013）昌民初字第4642号民事判决书、（2013）一中民终字第14053号民事判决书等证据及原被告双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告李乃江因逾期还贷，导致其与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》被解除且涉案房屋被罗顿公司收回，致使原告不能实现房屋买卖合同的目的，故原告起诉要求解除其与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告李乃江因逾期还贷致使合同解除，李乃江已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于原告要求被告退还全部已付购房款60万元的请求，于法有据，本院予以支持。原告房宇波在购买涉案房屋时即已知道该房屋暂未办理产权证，涉案房屋尚未登记到被告李乃江名下，即李乃江尚未取得涉案房屋的全部产权，故其对房屋买卖合同不能如约履行应有一定的预见。故原告要求被告依照合同约定支付违约金60万元及利息的请求过高，本院不予支持，具体数额，由本院酌情予以认定。关于被告所称合同约定的违约金过高，要求法院酌情予以降低的意见，于法有据，本院予以采信，本院将依照。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告房宇波与被告李乃江于2012年6月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告李乃江于本判决生效之日起十日内退还原告房宇波已付购房款六十万元并支付违约金三十万元；三、判决驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百元，由原告负担一千四百元（已交纳），被告李乃江负担六千四百元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘敏二〇一五年四月三十日书记员 黄成 微信公众号“”