（2015）侯民初字第249号

裁判日期: 2015-04-30

公开日期: 2015-07-20

案件名称

福建三盛房地产开发有限公司与黄玲商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

闽侯县人民法院

所属地区

闽侯县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建三盛房地产开发有限公司,黄玲,中国工商银行股份有限公司闽侯支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第三十一条

全文

福建省闽侯县人民法院民事判决书（2015）侯民初字第249号原告福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县。法定代表人林荣滨，董事长。委托代理人邱培旭、胡丽清，公司员工。被告黄玲，女，1988年9月24日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人黄楠，被告黄玲之兄。第三人：中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地闽侯县。负责人陈然，行长。委托代理人陈明飞、李涛，公司员工。原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告黄玲、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由代理审判员赵伯硕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三盛公司委托代理人邱培旭、胡丽清、被告黄玲及委托代理人黄楠、第三人工商银行委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三盛公司诉称：2012年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县某处的商品房（以下简称讼争房屋），购房总价款为人民币2950000元，被告于2012年4月1日支付首付款890000元，余款2060000元办理按揭贷款。若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人工商银行根据被告的申请，与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，向被告发放按揭贷款人民币2060000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2014年3月18日起，因被告连续多个付款期未按时向第三人工商偿还贷款本息，第三人工商银行多次通知原告承担连带保证责任，因此原告多次替被告向第三人垫付其拖欠的贷款本息、违约金等款项合计161955.16元。故原告先后向被告黄玲发出《按揭贷款逾期还款催告函》、《垫付按揭贷款还款通知函》、《垫付按揭贷款还款催告函》，通知其及时偿还银行按揭贷款本息并偿还原告垫付款项及违约金，被告并未理会。2014年9月2日，第三人工商银行向原告发出《中国工商银行股份有限公司提前收回个人贷款通知书》，宣布对被告黄玲的贷款立即到期，要求被告黄玲立即清偿未还本金1999425.3元及利息15285.63元，并要求原告承担连带保证责任。因此，原告于2014年10月14日发出《催款函》要求被告及时偿还贷款及原告代垫的款项，被告仍不理会。2014年10月24日，原告向被告黄玲发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告黄玲收到该通知后拒不办理相关事宜。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》已解除；2、被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金885000元；3、被告与原告共同到闽侯县房地产交易管理所办理解除预售合同登记相关手续，并由被告承担因解除合同而产生的一切注销手续费用；4、被告返还原告截至2015年3月24日向银行垫付款项161955.16元，并按每日千分之二的标准向原告支付从向银行垫付之日起至被告补足垫付款项之日止的违约金（暂计至2015年3月4日，违约金为59892.91元，计算方式详见附表）；5、原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；6、被告承担本案诉讼费用。被告黄玲辩称：被告希望继续履行合同，愿意归还原告三盛公司垫付给第三人工商银行的金额，但违约金过高，且被告现在无经济能力。第三人工商银行述称：1、2013年4月18日，被告黄玲与第三人签订《个人购房借款合同》，由第三人向被告黄玲提供贷款2060000元用于购买讼争房屋，期限为20年，并由原告三盛公司提供阶段性连带责任保证；2、贷款于2013年4月24日发放后，该笔贷款于2013年11月24日开始出现违约，第三人多次向被告黄玲催收无效，2014年2月24日，第三人开始向原告三盛公司催收，截止2015年4月16日贷款余额为人民币1962318.4元（其中未到期贷款本金1957407.16元，积欠本金4911.24元），积欠利息9350.2元，积欠利息的利率为年9.225%；3、原告三盛公司为被告黄玲的贷款承担阶段性连带保证责任，该保证责任现行有效；4、若法院认定本案讼争购房合同已解除，第三人亦主张解除，被告黄玲与第三人签订《个人购房借款合同》，贷款余额及积欠利息应由原告三盛公司直接归还给第三人。原告三盛公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据1、2012年8月18日《商品房买卖合同》，旨在证明被告于2012年8月18日购买原告开发的福州市闽侯县某单元商品房，购房款总价2950000元，2012年4月1日支付首付款890000元，余款2060000元办理按揭贷款、若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按每日千分之二计算），若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。证据2、2013年4月18日《个人购房借款／担保合同》（编号：（闽）字营业部闽侯2012年一手房贷0130号），证明中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称“工商银行”）根据被告的申请，于2013年4月18日与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，向被告发放按揭贷款人民币2060000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。证据3、2014年3月18日中国工商银行股份有限公司闽侯支行《个人逾期贷款催收函》，证明工商银行于2014年3月18日通知原告，截至2014年3月17日，被告已连续1期未按约定还款，拖欠银行贷款本息13146.98元，并要求原告承担连带保证责任。证据4、2014年4月2日《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证，证明原告于2014年4月2日发函通知被告及时偿还原告为其向工商银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。证据5、2014年4月25日中国工商银行股份有限公司闽侯支行《个人逾期贷款催收函》，证明工商银行于2014年4月25日通知原告，截至2014年4月24日，被告已连续3期未按约定还款，拖欠银行贷款本息44304.96元，并要求原告承担连带保证责任。证据6、中国工商银行个人还款凭证及清单，证明截止至2014年12月30日，原告为被告向工商银行垫付贷款及滞纳金合计131290.81元。证据7、2014年7月29日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证，证明原告于2014年7月29日发函通知被告及时偿还原告为其向工商银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。证据8、2014年9月18日《垫付按揭贷款还款催告函》及邮寄凭证，证明原告于2014年9月18日再次发函通知被告及时偿还原告为其向工商银行垫付的全部款项，并按每日千分之二向原告支付违约金。证据9、2014年9月2日《中国工商银行股份有限公司提前收回个人贷款通知书》，证明工商银行于2014年9月2日通知原告，截至2014年9月2日，被告已连续9期未按约定还款，逾期拖欠银行按揭贷款本金1999425.3元，利息15285.63元。同时宣布借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及费用，并要求原告承担连带保证责任。证据10、2014年10月14日《催款函》及邮寄凭证，证明原告于2014年10月14日再次发函通知被告及时偿还原告为其向工商银行垫付的全部款项，并告知工商银行已宣布提前收回贷款事宜，要求被告立即清偿所欠工商银行的款项。证据11、2014年10月24日《解除函》，证明原告于2014年10月24日发函通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。证据12中国工商银行个人还款凭证（2015年1月30日），证明截止2015年1月30日，原告为被告向工商银行垫付贷款及滞纳金合计161955.16元。被告黄玲及第三人工商银行未提交证据。原告三盛公司提交证据均为原件，被告及第三人亦无异议，本院对原告证据均予以采信。经审理查明，2012年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：被告黄玲购买原告开发的福州市闽侯县某商品房，购房总价款为人民币2950000元；《合同补充协议》约定：被告于2012年4月1日支付首付款890000元，余款2060000元办理按揭贷款；若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称“工商银行”）根据被告的申请，与原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，向被告发放按揭贷款人民币2060000元，还款方式为按月等额本息还款法，每月还款日为放款之日，原告三盛公司为被告黄玲申请的上述按揭贷款承担连带保证责任直至第三人收到正式的房屋他项权证书。《个人购房借款／担保合同》还约定：借款人未按期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按约定利率加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，借款人应立即清偿未还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。上述贷款于2013年4月24日发放。2014年4月25日，因被告黄玲连续3期未按约定归还贷款，第三人工商银行向原告三盛公司发出《个人逾期贷款催收函》要求后者承担连带保证责任，原告三盛公司遂于2014年5月28日向第三人归还贷款本息（包括罚息）共计60176.76元；2014年9月30日，原告再次向第三人垫付被告黄玲的贷款本息40017.75元；2014年12月9日，原告再次垫付贷款本息31096.3元；2015年1月30日，原告最后一次垫付贷款本息30664.35元；以上共计161955.16元。另查明，至2015年4月16日止，被告黄玲与第三人工商银行签订的《个人购房／借款合同》项下贷款余额为人民币1962318.4元（其中未到期贷款本金1957407.16元，积欠本金为4911.24元），积欠利息为人民币9350.2元，目前执行利率为6.15%／年，罚息利率为9.225%／年。本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件、《个人购房借款／担保合同》均系各当事人间真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告三盛公司及第三人工商银行均已依约履行合同义务，被告黄玲未能按合同约定及时按月向第三人缴纳贷款本息累计超过十二期，致使原告向第三人工商银行代被告偿还贷款本息共计161955.16元，原告三盛公司因此依《合同补充协议》第3.4.2条约定获得合同解除权，被告应赔偿原告损失并承担违约责任；第三人工商因此依《个人购房借款／担保合同》第14.2条的约定，有权要求被告黄玲立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。据此，原告三盛公司要求确认与被告黄玲于2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》及其附件已于2014年10月27日解除以及要求被告与原告共同到闽侯县房地产交易管理所办理解除预售合同登记相关手续的主张有事实及合同依据，符合法律规定，本院予以支持，同时原告应向被告黄玲归还全部购房款即2950000元；原告关于要求被告按购房款30%即885000元支付解除合同违约金的主张虽有合同依据，但该违约金明显过高，被告黄玲对违约金亦有异议，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依公平原则调整违约金为合同总价的20%即590000元。原告为被告代为清偿的贷款本息共计161955.16元，原告主张被告应当根据《合同补充协议》第3.4.2款的约定向原告归还垫付金额以及违约金，因合同解除违约金足以覆盖该部分损失，故本院不予支持。解除合同违约金同样足以填补原告办理解除预售合同登记相关手续费用的损失，故原告的该项主张本院亦不予支持。原告作为被告黄玲向第三人工商银行贷款的连带保证人，第三人工商银行要求原告三盛公司直接向其清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用的主张有法律及合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告福建三盛房地产开发有限公司与被告黄玲于2012年8月18日签订的《商品房买卖合同》于2014年10月27日解除；二、被告黄玲应于本判决生效之日起三十日内协助原告福建三盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案相关手续；三、被告黄玲应于本判决生效之日起十五日内向原告福建三盛房地产开发有限公司支付违约金590000元；四、原告福建三盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行归还贷款本金1962318.4元及积欠利息9350.2元；五、原告福建三盛房地产开发有限公司应将被告黄玲支付的总额为2950000元的购房款扣除前述判项三、四的金额后，即388331.4元，于本判决生效之日起十五日内归还于被告黄玲；六、驳回原告福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13950元，因适用简易程序减半收取为6975元，由原告福建三盛房地产开发有限公司负担2125元，被告黄玲负担4850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员　　赵伯硕二〇一五年四月三十日书　记　员　　王秀林附：本案适用法律及条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”