（2015）五法民二初字第179号
裁判日期: 2015-04-30
公开日期: 2015-08-20
案件名称
原告闭春文诉被告钟薇薇一审房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闭春文,钟薇薇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十三条，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百一十八条第一款
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第179号原告（反诉被告）：闭春文，男，汉族。委托代理人：王为、马卿，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：钟薇薇，女，汉族。委托代理人：胡昌林、邓亚东，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。原告闭春文诉被告钟薇薇及被告钟薇薇反诉闭春文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周星坪适用简易程序，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告闭春文的委托代理人王为、马卿，被告钟薇薇的委托代理人胡昌林、邓亚东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）闭春文起诉称：2012年原告闭春文经与江苏中兴建设有限公司结算工程款，江苏中兴建设有限公司用位于空间俊园X座XXX号商品房冲抵所欠原告闭春文的工程材料款，并签订商品房抵款协议。之后，原告闭春文将诉争的空间俊园X座XXX号商品房转让给被告钟薇薇，原告的委托代理人左明生与被告钟薇薇以及昆明新亚房地产经纪有限公司签订《商品房买卖居间合同》。同年2013年12月27日签订补充协议，约定2014年4月30日前一次性支付购房尾款100万元。原告闭春文协助被告钟薇薇办理了相关手续，并将该房产过户至其名下，被告钟薇薇未按时支付购房尾款，经多次催要，2014年11月7日被告钟薇薇出具《承诺书》载明尾款将于2014年11月7日前全部付清，如未能支付购房款，自愿承担以前5个月利息，每月利息按3分计算。到期被告钟薇薇仍未依约支付尾款，被告钟薇薇已构成违约。为维护原告闭春文的合法权益，特起诉至法院要求：1、判令被告钟薇薇向原告闭春文支付违约金150000元；2、本案诉讼费由被告钟薇薇承担。被告（反诉原告）钟薇薇答辩并反诉称：原告闭春文的诉请无事实及法律依据，系原告闭春文的恶意诉讼。被告钟薇薇迟延支付尾款的原因是原告闭春文的违约造成，原告闭春文不履行按时协助过户所致，被告钟薇薇延期支付房款是根据《合同法》第67条的规定行使的不安抗辩权，原告闭春文违约在先，后果应由其自行承担。原告闭春文诉请标准过高，其所依据的《承诺书》是强迫被告钟薇薇签订的，原告闭春文要求的三分利息已经明显高于了法律保护的标准，请求依法驳回原告闭春文的诉请。为维护反诉原告钟薇薇的合法权益，特提起反诉请求：1、判令反诉被告闭春文向反诉原告钟薇薇支付违约金人民币288033.2元整（根据《居间合同》约定，违约金是房款的20%，144万元×60%）；2、本案全部诉讼费用由反诉被告闭春文承担。反诉被告（本诉原告）闭春文针对反诉答辩称：1、闭春文已经履行了配合签订《购销合同》的义务。2、钟薇薇主张违约责任的观点不成立，居间合同是一个意向书在该合同中最终达到的目的是签订买卖合同，闭春文已经把属于自己的诉争房产转让给了钟薇薇。被告钟薇薇依据居间合同起诉违约无法律依据，属于偷换概念，请法院依法驳回反诉原告钟薇薇的反诉请求。原告（反诉被告）闭春文针对其本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：第一组证据：1、房屋买卖居间合同；2、补充协议；3、承诺书。证明：（1）、原、被告之间存在房屋买卖关系；（2）、双方约定房屋购房款的剩余尾款支付时间2014年11月7日前及违约责任。第二组证据：4、申请；5、以商品房抵工程款协议书；6、关于办理抵房手续的报告；7、以商品房抵款协议书；8、委托书；9、商品房购销合同。证明：（1）、原告闭春文通过商品房抵款的方式获得空间俊园B-1312房的所有权；（2）、抵款协议约定，本案所涉及房屋转让给第三方时，由江苏中兴建设有限公司向云南俊发房地产有限公司出具书面委托书，由第三方与云南俊发房地产有限公司签订正式的《商品房购销合同》；（3）、原告闭春文于2013年5月30日按约通过江苏中兴建设有限公司向云南俊发房地产有限公司出具委托书。第三组证据：10、富滇银行富滇卡客户对账明细；11、银行卡客户交易查询／打印单。证明：经原告多次催收后，被告才于2014年12月份支付剩余的尾款属于违约。经质证，被告钟薇薇对原告闭春文提交的所有证据真实性予以认可，证明内容不予认可。被告（反诉原告）钟薇薇针对其本诉及反诉中的主张向本院提交如下证据材料：证据1：反诉原告钟薇薇身份证。证明：反诉原告钟薇薇身份及其当事人资格。证据2：商品房居间买卖合同。证明：反诉原、被告及昆明新亚房地产经纪有限公司签订该居间合同及该合同违约条款内容。证据3：2013年5月13日补充协议、收条。证明：反诉原、被告之间签署补充协议，约定定金及签订购销合同的时间为2013年6月30日前；反诉原告钟薇薇已于当日交付全部定金。证据4：2013年12月27日补充协议、商品房认购协议。证明：反诉原、被告双方于2013年12月27日重新约定于当日签署《商品房认购协议书》及《商品房购销合同》，并于当日签订商品房认购合同。证据5：补充协议、转款凭据。证明反诉原告钟薇薇于2012年6月7日向反诉被告闭春文支付房款390166元，剩余房款100万元已分别于2014年12月2日、3日交付。经质证，原告闭春文对被告钟薇薇提交的证据1、2、4、5真实性予以认可。对证据3真实性不予认可，但认可已经收到被告钟薇薇支付5万元定金的事实。本院认为，被告钟薇薇对原告闭春文提交的所有证据真实性予以认可，本院依法予以采信。被告钟薇薇提交的证据1、2、4、5，庭审中原告闭春文对其真实性予以认可，本院依法采信。关于被告钟薇薇提交的证据3，庭审中原告闭春文对其真实性不予认可，但未提交相反证据予以反驳，同时庭审中认可已经收到被告钟薇薇交纳的50000元定金的事实，被告钟薇薇提交的证据可以相互印证，本院依法予以采信。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年5月13日，原告闭春文的委托代理人左明生与被告钟薇薇、昆明新亚房地产经纪有限公司签订一份《房产买卖居间合同》（合同号：NO.0015784）。约定被告钟薇薇购买位于昆明市五一路五福巷空间俊园X座XX层XX号房，面积为86.27㎡，房价1440166元。还约定：签订合同时被告闭春文支付定金50000元。左明生作为代理人在该合同中签字。同日，左明生与被告钟薇薇签订《补充协议》，约定2013年5月13日由被告钟薇薇支付定金50000元；被告钟薇薇除支付房价外同时还须支付更名费40000元。还约定：左明生承诺签订购销合同时间为2013年6月30日以前。当日被告钟薇薇支付昆明市五一路五福巷空间俊园B座13层12号房定金50000元。闭春文与钟薇薇签订一份《补充协议》，约定：1、闭春文交给昆明新亚房地产经纪有限公司武成分行资料如下：（1）委托书一份，（2）抵房手续一份。2、2012年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元。3、余下房款1000000元，于钟薇薇与开发商俊发地产签订商品房购销合同当日一次性支付给闭春文。庭审中，闭春文与钟薇薇均认可（1）“2012年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元”，时间属于笔误，应该是“2013年6月7日钟薇薇支付给闭春文房款390166元”；（2）签署时间应该为2013年6月7日之后的3天左右。还查明，2013年12月27日闭春文与钟薇薇签订《补充协议》，约定1、闭春文已于2013年12月27日协助钟薇薇办理完商品房认购协议及商品房购销合同。2、钟薇薇承诺于2014年4月30日前将购买该物业的剩余款项一次性支付给闭春文......4、剩余尾款100万元。2014年9月22日，钟薇薇出具一份《承诺书》载明：本人钟薇薇购买空间俊园X座XXX号房，总款为144万元，已付44万元，未付尾款100万元。本人承诺于2014年11月7日前付清全部购房尾款，如未能支付购房尾款，本人自愿承担以前5个月利息，每月按3分计算。本人钟薇薇无条件把空间俊园X座XXX房过户到闭春文名下，以前支付的44万元作为违约金。见证人左明生在该《承诺书》上签名。2014年12月2日钟薇薇支付闭春文房款40万元；同月3日支付60万元。另查明，2013年5月30日，江苏中兴建设有限公司出具一份委托书给钟薇薇，载明钟薇薇为商品房买受人，房号为空间俊园X-XXX房，面积86.27㎡。2013年12月27日钟薇薇与云南俊发房地产有限责任公司就空间俊园X-XXX房，面积86.27㎡签订《商品房购销合同》。2014年1月6日，钟薇薇购买的诉争房屋已经登记备案。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”之规定，本院评判如下：原告闭春文请求被告钟薇薇违约金150000元。庭审中，原告闭春文提交2014年9月22日被告钟薇薇的《承诺书》。庭审中查明，被告钟薇薇承诺于2014年11月7日前付清全部购房尾款100万元，如未能支付购房尾款，本人自愿承担以前5个月利息，每月按3分计算。本人钟薇薇无条件把空间俊园B座1312房过户到闭春文名下，以前支付的44万元作为违约金。被告钟薇薇认可于2014年12月2日支付闭春文房款40万元；同月3日支付60万元。因此，被告钟薇薇构成违约，应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院认为在《承诺书》中钟薇薇已经承诺自愿承担5个月利息，同时愿意将已支付的44万元作为违约金。被告钟薇薇提出原告闭春文起诉标准过高的主张不予采纳。原告闭春文选择要求被告钟薇薇承担15万元的损失于法有据，本院予以支持。关于反诉原告钟薇薇反诉请求由反诉被告闭春文向反诉原告钟薇薇支付违约金人民币288033.2元。庭审中，反诉原告钟薇薇提交2013年5月13日由被告钟薇薇与左明生签订的《补充协议》载明承诺签订购销合同时间为2013年6月30日以前，实际签订诉争房屋的购销合同是2013年12月27日，因此反诉原告钟薇薇认为反诉被告闭春文构成违约，由此行使不安抗辩权。本案查明的事实为，反诉原告钟薇薇与反诉被告闭春文签订了多个协议，从2013年12月27日的补充协议可以看出，反诉原告钟薇薇与反诉被告闭春文一致同意将“购销合同时间”更改为2013年12月27日，并且也在此时办理完毕。反诉被告闭春文没有违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条【不安抗辩权的行使】当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案不存在上述情形，反诉原告钟薇薇关于行使不安抗辩权的辩解本院不予采纳。反诉原告钟薇薇庭审中没有提交证据证明其主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。庭审中，反诉原告钟薇薇没有提交证据证明，应该承担举证不能的法律后果。因此，反诉原告钟薇薇的反诉请求于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告钟薇薇于本判决生效后5日内支付原告闭春文违约金人民币150000元。二、驳回反诉原告钟薇薇的诉讼请求。本诉案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由被告钟薇薇承担人民币1650元；反诉案件受理费人民币2810元（已经减半收取），由反诉原告钟薇薇承担人民币2810元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 周星坪二〇一五年四月三十日书记员 赵云莉 更多数据：